Mehr Wohnraum pro Person, eine wachsende Zahl an Ein-Personen-Haushalten – laut aktuellem Jahresgutachten der Wirtschaftsweisen bietet die demografische Entwicklung nicht nur eine wichtige Erklärung für die steigenden Kaufpreise und Mieten, sondern auch für die wachsenden Probleme bei der Wohnungssuche. Um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, mahnen sie Reformen an.
An den demografischen Tendenzen werde sich „auf absehbare Zeit nichts Grundlegendes ändern”, heißt es im Bericht. Zudem befürchten die Regierungsberater, „dass es innerhalb der Städte zu einer sozialen Segregation kommt.” Schnellen Lösungen gebe es in der Wohnungspolitik nicht, doch die Wirtschaftsweisen unterbreiten verschiedene Vorschläge:
Weniger regulatorische Eingriffe in der Wohnungspolitik
„Regulierungen wie die Mietpreisbremse setzen nur an Symptomen an”, lautet die Kritik. Das führt dem Gutachten zufolge dazu, dass sich das Problem eines unzureichenden Wohnungsangebotes noch verschlimmert, „da sich aufgrund von Umwandlungen in möblierte Wohnungen und den Verkauf an Selbstnutzer das Angebot an regulären Wohnungen reduziert”. Die Mietpreisbremse müsse daher abgeschafft werden – und das Wohnungsangebot erhöht.
Niedrigere Nebenkosten statt Baukindergeld
Das Baukindergeld ist aus Sicht der Wirtschaftsweisen nicht zielführend, da Verkäufer nur „die Förderung auf ihre Verkaufspreise umlegen” würden. Stattdessen sollten die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden – beispielsweise über einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Zudem sollte die betriebliche Altersvorsorge zugunsten des Erwerbs selbstgenutzter Immobilien geöffnet werden, wie es beispielsweise in der Schweiz bereits möglich ist.
Sozialer Wohnungsbau
Da zunehmend öffentlich geförderte Wohnungen aus der Mietbindung fallen, reduziert sich der Sozialwohnungsbestand und beträgt derzeit nur noch gut eine Million Einheiten. Bei den für den sozialen Wohnungsbau geplanten 5 Millionen Euro der Bundesregierung sehen die Wirtschaftsweisen zwei Risiken: zum einen Wohnblöcke, die sich zu sozialen Brennpunkten entwickeln, zum anderen die Fehlbelegung durch Mieter, die aufgrund ihres (zu hohen) Einkommens keinen Anspruch auf Sozialwohnungen haben. Daher empfehlen die Sachverständigen die Einkommen im geförderten Neubau alle drei Jahre zu überprüfen und die oberste Einkommensstufe bei der Förderung relativ hoch anzusetzen. So werde für eine „soziale Durchmischung gesorgt”.
Wohngeld erhöhen
Das Wohngeld sollte jährlich angepasst werden – wie die staatliche Grundsicherung Hartz IV. Zudem müssten die Einkommensgrenzen regelmäßig korrigiert werden, damit bedürftige Haushalte mit steigendem Einkommen weiter Anspruch auf die Förderung haben.
Umland attraktiver machen
Die „Peripherie von Städten und Metropolregionen” sollte stärker gefördert werden, beispielsweise durch besseren ÖPNV, Ansiedlung öffentlicher Einrichtungen und schnelleres Internet. So könnte dem knappen Bauland in den Städten begegnet werden.
„Hybridlösung” bei Grundsteuerreform
Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer sind die Ökonomen von keinem der diskutierten Modelle (Flächenmodell, Bodenwertmodell, Kostenwertmodell) vollständig überzeugt. Daher plädieren sie für eine „hybride Lösung”, die auf dem Flächenmodell basiert, das „zusätzlich zur Differenzierung der Grundstücks- und Gebäudefläche nach Wohn- oder Gewerbezwecken um weitere pauschalierte Kriterien angereichert werden könnte, die den Zweck der Nutzung oder die Lage der Immobilie abbilden”. Zudem liege es in der Pflicht der Gemeinden, bei einer Reform die Hebesätze für die Grundsteuer so anzupassen, dass Einwohner und Gewerbetreibende nicht übermäßig belastet würden.
Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
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