Ende des letzten Jahres urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Erstattung von Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung. In dem Rechtstreit weigerte sich die Mieterin diese Nebenkosten für die Jahre 2002 bis 2004 zu zahlen. Der Mietvertrag enthielt zwar die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters, die „Kosten des Betriebs“ zu übernehmen. Darunter wurden auch die Verwaltungskosten geführt. Sie hielt die Forderungen jedoch für überzogen und verweigerte die Nachzahlung.
Der BGH entschied: Mieter muss Umstände plausibel vortragen, warum Verwaltungskosten nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.
Der Fall:
Ende des letzten Jahres urteilte der BGH in einem Rechtsstreit, in dem die Vertragsparteien eines gewerblichen Mietverhältnisses über die Erstattung von Verwaltungskosten stritten. Die Mieterin (Beklagte) verweigerte, Nebenkosten für die Jahre 2002 bis 2004 zu zahlen, insgesamt jährlich 1.299,54 Euro brutto. Der Mietvertrag enthielt zwar die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters, die „Kosten des Betriebs“ zu übernehmen. Da runter wurden auch die Verwaltungskosten geführt. Sie hielt die Forderungen jedoch für Überzogen und verweigerte die Nachzahlung.
Die Mieterin hatte eingewendet, die Kosten verstießen in ihrer Höhe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Sie versuchte dies mit Verwaltungskosten von Vergleichsobjekten zu untermauern. Das Gericht hielt den Einwand jedoch für unbeachtlich. Die von der Mieterin angeführten Vergleichsobjekte seien eben nicht in den wesentlichen Punkten (Größe, Lage, Vertragsinhalt) vergleichbar.
Die Entscheidung:
Der BGH folgte der ständigen Rechtsprechung, die Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot vor der Umlage überhöhter Kosten grundsätzlich geschützt sieht. Vermieter sind damit verpflichtet, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums, möglichst wirtschaftlich vorzugehen und auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Abrechnung überhöhter Betriebskosten verletzt eine vertragliche Nebenpflicht, die zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen kann. Das gilt für Wohn- und Geschäftsräume gleichermaßen.
Allerdings stellte der BGH klar, dass die Darlegungs- und Beweispflicht für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und für den Eintritt eines Schadens den Mieter trifft. Das heißt, der Mieter muss zumindest grobe Anhaltspunkte aufzeigen für die Behauptung, der Vermieter habe für die zugrunde liegende Leistung einen überhöhten Preis verlangt. Es genügt nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschaffen worden seien. Vielmehr muss er den vielfältigen, regional unterschiedlichen Bedingungen des Vermietermarktes und den Besonderheiten des Mietobjekts hinreichend Rechnung tragen. Mieter müssen nachvollziehbar Umstände darlegen, die den Schluss zulassen, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat.
Der BGH vertritt die Ansicht, dass die Beurteilung der Angemessenheit der Verwaltungskosten Mietern ebenso möglich ist wie Vermietern. Schließlich können sich Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen.
Im konkreten Fall hatte die Mieterin ihre Einwände nicht plausibel und nachvollziehbar dargelegt, so dass sie die Verwaltungskosten begleichen musste.
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13
Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Dorotheenstraße 35
10117 Berlin
