Category Archives: "Dirk Predöhl"

Kann die Wohnung eines WEG-Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung sein? Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht Büdingen zu befassen und entschied, dass die Wohnung des Verwalters dann ein ungeeigneter Ort für eine Eigentümerversammlung ist, wenn zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer erhebliche Differenzen bestehen.

Der Fall

Die Verwalterin hat eine Eigentümerversammlung für März 2012 in der Wohnung ihres Ehemanns, einem Miteigentümer der von ihr verwalteten Wohnungsanlage, einberufen; bereits im Jahr 2008 fand dort schon einmal eine Versammlung statt. Die Wohnungseigentümerin schrieb daraufhin die Verwalterin an und teilte ihr ihre Bedenken hinsichtlich des Versammlungsortes mit. Denn zwischen der Verwalterin und der Wohnungseigentümerin bestehen seit Jahren Differenzen über die Art und Weise der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nachdem die Versammlung dann trotzdem – ohne die Wohnungseigentümerin – stattfand, hat sie alle dort gefassten Beschlüsse angefochten, da für sie der Versammlungsort unzumutbar war.

Die Entscheidung

Das Gericht hat der Wohnungseigentümerin Recht gegeben und entschied, dass alle von den Wohnungseigentümern in der Versammlung getroffenen Beschlüsse ungültig sind und zwar bereits wegen der Auswahl des Versammlungsortes.

Damit nämlich allen Wohnungseigentümern die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muss der Ort der Eigentümerversammlung verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Jedoch war der Versammlungsort für die klagende Wohnungseigentümerin unzumutbar. Da seit längerem Differenzen zwischen ihr und der Verwalterin bestehen, hätte die Eigentümerversammlung an einem neutralen Ort stattfinden müssen und gerade nicht in der Wohnung der Verwalterin und ihres Ehemanns. Unerheblich ist, dass die Versammlung in der Vergangenheit schon einmal in dieser Wohnung stattgefunden hat. Denn die Gründe, aus den es der Wohnungseigentümerin nicht zumutbar ist, die Wohnung aufzusuchen, ergeben sich erst aus den mittlerweile bestehenden Differenzen zwischen der Wohnungseigentümerin und der Verwalterin.

(AG Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az. 2 C 359/12)

Dass die Wohnnebenkosten steigen, ist nicht neu. Dass sie aktuell aber mit knapp zwei Drittel der Miete zu Buche schlagen, schon. Das nämlich zeigt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, nach dem Mieter durchschnittlich 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat für Heizung und Warmwasser aufbringen müssen. Zählt man sämtliche andere Nebenkosten, wie beispielsweise Grundsteuer, Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder auch Kabelfernsehen hinzu, kann es laut Mieterbund sogar zu einem Wert von 3,19 Euro pro Quadratmeter und Monat kommen. In regionalen Spitzen, wie beispielsweise in Hamburg sogar zu einem Wert von 3,22 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Regionale Unterschiede bei der dritten Miete: Zwischen Ost und West gibt es mittlerweile nur noch minimale Unterschiede bei den Betriebskosten. So liegen diese in Ostdeutschland bei durchschnittlich 2,22 Euro pro Quadratmeter und Monat, im Westen liegen sie um 2 Cent höher. Die Höhe der Zusatzkosten wird hauptsächlich durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterscheide bei Öl, Gas und Fernwärme bestimmt. Die aktuelle Erhebung des Betriebskostenspiegels hat erstmals auch hier unterschieden. Die durchschnittlichen Heizkosten lagen 2012 bei 1,16 Euro pro Quadratmeter und Monat. Wer mit Gas heizte, zahlte mit 1,13 Euro etwas weniger. Der Preis für Fernwärme ist mit 1,24 Euro gestiegen. Ebenso, wie das Heizen mit Öl. Dafür musste der Mieter sogar 1,31 Euro pro Quadratmeter und Monat aufbringen.

Vor dem Hintergrund dieser enormen Belastung kritisiert der DDIV die geplante Mietpreisbremse als falsches und einseitiges Mittel, um den Mieter zu entlasten. Sinnvoller ist es, und das belegen die aktuellen Zahlen des Mieterbundes, sich aktiv um Lösungen bei den steigenden Energiekosten zu bemühen. Hier sollte Entlastung für den Verbraucher, ganz gleich ob Mieter oder Eigentümer, geschaffen werden.

Dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Abrechnungsdaten des Jahres 2012 zu Grunde.

Auch wenn der Bundesrat eine Ausnahmeregelung beschlossen hat, nach der Spiele der WM in Brasilien auf öffentlichen Plätzen und in Kneipen auch zu später Stunde noch auf Großleinwänden verfolgt werden dürfen, so gilt das nicht für den heimischen Garten oder den Balkon. Fühlen sich Anwohner von jubelnden Nachbarn, Trillerpfeifen und lauten Kommentaren belästigt, muss innerhalb der Wohnung ferngesehen werden. Auch wenn die Stimmung noch so ausgelassen ist – sobald sich Nachbarn belästig fühlen, ist das die rote Karte und die Fangemeinschaft muss in die Wohnung umziehen. Auch während der Fußballweltmeisterschaft gilt 22 Uhr als Richtwert für die Nachtruhe. Danach darf in Zimmerlautstärke zwar weiter geschaut und vielleicht sogar gefeiert werden, auf die Großleinwand im Hof sollte dann besser verzichtet werden, es sei denn, die Hausgemeinschaft hat sich einvernehmlich darauf verständigt.

Grillen auf dem Balkon?
Neben einem guten Bier gehört für viele auch die Grillwurst zur richtigen WM-Party. Doch wie sieht das auf Balkon, Terrasse oder Hinterhof aus? Grill aufgestellt und los kann es gehen? Ist das in Mietvertrag und Hausordnung untersagt, gibt es auch für die vier Wochen der WM keine Ausnahme.

Wenn keine verbindliche Regelung vorliegt, steht der Grillwurst allerdings nichts entgegen. Um Auseinandersetzungen mit Nachbarn zu vermeiden, sollte aber Rücksicht genommen und darauf geachtet werden, dass der Rauch nicht in offenstehende Fenster zieht.

Häuserfassaden in Nationalfarben?
Hat die deutsche Nationalmannschaft die Vorrunde überstanden, gibt es spätestens dann für viele kein Halten mehr: Nicht nur das Auto wird mit Fähnchen versehen, auch Balkone und Fenster bekommen ein schwarz-rot-goldenes Gewand und werden mit unterschiedlichen Fanartikeln versehen. Doch ist das immer erlaubt? Einige Mietverträge und Gemeinschaftsordnungen von Wohneigentümergemeinschaften untersagen beispielsweise das Befestigen von Plakaten – meist sind hier aber politische Meinungsäußerungen gemeint. Auch wenn das einheitliche Erscheinungsbild der Fassade grundsätzlich geregelt ist, sollte es im Rahmen eines solch populären Turniers gestattet sein, seiner persönlichen Begeisterung Ausdruck zu verleihen. Fühlt sich dadurch dennoch jemand gestört, kann hier im Zweifelsfall der Verwalter angesprochen werden, um als Mittler zu agieren.

Wir empfehlen allen, die aus der WM einen persönlichen Party-Marathon machen, sich vorab mit den Nachbarn abzusprechen. Die meisten werden sich sicherlich von der Fußball-Begeisterung anstecken lassen, und haben gegen die eine oder andere Party nichts einzuwenden oder sind sogar mit von der Partie. Sollte es dann tatsächlich zu Auseinandersetzungen kommen, ist es in jedem Fall ratsam, erst einmal das Gespräch zu suchen. Meist findet sich ein Kompromiss, mit dem alle Beteiligten gut leben und nicht zuletzt feiern können.

Nach der jüngst ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) darf der Vermieter die hinterlegte Mietkaution nicht verwenden, wenn während des laufenden Mietverhältnisses streitige Forderungen gegen den Mieter bestehen. Eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam.

Der Fall

Die Mieterin zahlte vereinbarungsgemäß 1.400 € auf ein Kautionskonto.

Eine Zusatzvereinbarung zwischen dem Vermieter und der Mieterin zum Mietvertrag bestimmt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen […]“.

Als die Mieterin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte daher, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Die Entscheidung

Der BGH entschied zugunsten der Mieterin.

Der Vermieter war nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem Treuhandcharakter der Mietkaution.

Der Vermieter hat nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

Diese Zielsetzung wird unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen kann. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

(BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13)

Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen
Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.
Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht anders als bei Ansprüchen gemäß §1004 BGB
eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß §
823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).

BGH, Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13 – LG Hamburg

Ein Eigentümer, der gegen seine Wohnungseigentümergemeinschaft klagt, darf nicht mit darüber abstimmen, wie die Gemeinschaft in dem von ihm angestrengten gerichtlichen Verfahren vorgehen will. Das befand der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 6. Dezember 2013 (Az. V ZR 85/12). Der BGH bestätigte damit die Vorinstanzen, die den klagenden Eigentümer mit seinem Ansinnen, den ohne ihn gefassten Beschluss der WEG ändern zu lassen, abblitzen ließen.
Der Kläger war in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes nicht stimmberechtigt, weshalb die anderen Eigentümer ihn zu recht von der Abstimmung darüber, ob sich gegen die Klage verteidigt und ein Rechtsanwalt eingeschaltet wird, ausschlossen. Zwar ist in der Vorschrift der Fall, dass der Eigentümer der Kläger ist, nicht wörtlich umfasst. Denn dort ist nur die Rede von Verfahren, die von der Gemeinschaft gegen den Eigentümer geführt oder eingeleitet werden. Hierbei handelt es sich jedoch um eine Regelungslücke, sagte der BGH, und bejahte eine analoge Anwendung.

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.

Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.

* § 249 Abs. 2 BGB

„Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.“

Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

AG Heidelberg – Urteil vom 31. August 2012 – 27 C 221/10

LG Heidelberg – Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12

Karlsruhe, den 5. März 2014

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In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich den Beschluss gefasst, einem Unternehmen die Aufstellung und den Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Fahrstuhldach der Wohnungseigentumsanlage zu gestatten. Ein Wohnungseigentümer war damit allerdings nicht einverstanden. Die von ihm gegen den Beschluss erhobene Anfechtungsklage hatte durch alle Instanzen Erfolg. Der BGH betonte, dass „auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- oder Verkaufswerts von Eigentumswohnungen besteht“. Dies stellt eine Beeinträchtgung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht zustimmungslos hinnehmen müsse.

Der BGH lehnte es in diesem Zusammenhang ab, die Duldungspflichten aus dem Nachbarrecht entsprechend auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer zu übertragen. Danach besteht zwar im Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer eine Vermutung dafür, dass bestimmte Einwirkungen, zu denen auch Strahlenimmisionen gehören, unwesentlich und daher hinzunehmen sind, wenn die einschlägigen Grenz- und Richtwerte eingehalten werden. Denn das Nachbarrecht regele nicht den Konflikt unter Wohnungseigentümern darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll und ob hierzu bauliche Veränderungen mit all ihren Vorzügen und Nachteilen vorzunehmen sind.

Noch bis zum 31. März 2014 können Eigentümer einen Grundsteuererlass für ihre leerstehenden Immobilien beim Finanzamt beantragen. Ist der Leerstand unverschuldet und dadurch der Ertrag in voller Höhe ausgefallen, so wird die Grundsteuer zur Hälfte erlassen. Ein Grundsteuererlass von 25 Prozent ist möglich, wenn die erzielte Jahreskaltmiete geringer ist als die Hälfte der ortsüblich erzielbaren Jahreskaltmiete bei vergleichbaren Objekten.

Befinden sich auf dem Grundstück mehrere Vermietungseinheiten mit unterschiedlich hohen Marktmieten, so muss für jede Einheit einzeln geprüft werden, ob der Eigentümer den Leerstand zu verantworten hat. Dies entschied der Bundesfinanzhof mit einem Urteil vom 27. September 2012.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Vermietung von Wohnraum an Touristen nicht von der üblichen Untervermietungserlaubnis umfasst ist (Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Mieter, die ihre Wohnung dennoch an Reisende vermieten oder dies auch nur im Internet anbieten, müssen mit einer Kündigung und nachfolgenden Räumungsklage ihres Vermieters rechnen.
Der Urteilsfall betraf eine Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin, die seit 2003 an dieselbe Person vermietet war. Im Jahr 2008 erbat der Mieter von der Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutzte und sie deshalb zeitweise untervermieten wollte. Die Vermieterin erteilte daraufhin eine Erlaubnis zur Untervermietung – und zwar „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. Allerdings heißt es in dem Schreiben: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen.“ Drei Jahre später bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Trotz wiederholter Abmahnung seitens des Vermieters hielt der Mieter das digitale Angebot aufrecht.
Die Folge: Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Zu Recht, wie der BGH befand. Begründung: Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheide sich von einer „gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung“ und sei deshalb nicht ohne weiteres von der Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Im konkreten Fall war schon aus der Postvollmacht für die Untermieter erkennbar, „dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten“, betonten die obersten Zivilrichter.