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Mit Urteil vom 16.09.2022 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 69/21 hat der BGH entschieden, dass bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, der im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarte Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung – von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen ist. Das ausformulierte Urteil liegt noch nicht vor, jedoch gewährt die Mitteilung der Pressestelle des BGH bereits einige interessante Einblicke. Sie ist Grundlage des heutigen Beitrags.

Der Fall

Der Klägerin gehört das einzige Teileigentum (Gewerbeeinheit) in einer Kölner Gemeinschaft, die im Übrigen aus Wohnungen besteht, deren Eigentümer die Beklagten sind. Die Gemeinschaft (GdWE) unterhält eine Gebäudeversicherung, die neben anderen Risiken auch Leitungswasserschäden abdeckt (sog. verbundene Gebäudeversicherung). Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) Leitungswasserschäden in den Wohnungen auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rund 85.000 € beliefen. Die Gemeinschaft macht deshalb seit geraumer Zeit vor Gericht Ansprüche gegen das Unternehmen geltend, das die Leitungen verlegt hat. Bislang verfährt der Verwalter so, dass bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadenbeseitigung beauftragt und die Kosten von dem Gemeinschaftskonto beglichen werden. Der Verwalter nimmt die Versicherung in Anspruch und legt die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um, und zwar auch insoweit, als die Schäden im Bereich des Sondereigentums entstanden sind. Aufgrund der Schadenshäufigkeit beträgt der in jedem Schadenfall verbleibende Selbstbehalt inzwischen 7500 €. Das hat zur Folge, dass die Versicherung nur noch ca. 25 % der Schäden erstattet.

Gestützt auf die Behauptung, die Mängel an den Leitungen seien jeweils hinter den Absperrvorrichtungen in den betreffenden Wohnungen aufgetreten, verlangt die Klägerin eine von der bisherigen Praxis abweichende Verteilung des Selbstbehalts. Sie will erreichen, dass sie nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungswasserschäden beteiligt wird, die nach ihrer Ansicht ausschließlich an dem Sondereigentum der Beklagten entstanden seien. Auch verweist sie darauf, dass in ihrer Gewerbeeinheit bislang kein Schaden aufgetreten ist. Das Amtsgericht und das Landgericht Köln wiesen die Klage ab. Die Revision der Klägerin hatte teilweise Erfolg und führte zu einer Zurückverweisung der Klage an das Berufungsgericht zur weiteren Sachverhaltsaufklärung und Entscheidung.

Die Entscheidung

Der BGH wertet das Begehren der Klägerin als Beschlussersetzungsklage mit dem Ziel, eine künftige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels herbeizuführen. Nicht durchdringen könne die Klägerin mit ihrem Versuch, für bereits regulierte Schadenfälle eine Kostenfreistellung ihrer Einheit zu verlangen, denn die derzeit praktizierte Verteilung des Selbstbehalts auf alle Einheiten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile sei rechtmäßig. Für die Zukunft hingegen komme ein Anspruch auf eine Beschlussfassung über eine Änderung in Betracht. Hierfür müsse die Klägerin gemäß § 10 Abs. 2 WEG darlegen und beweisen, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheine. Da die Vorinstanzen die hierfür notwendigen Feststellungen nicht getroffen hatten, wurde die Akte zurück nach Köln geschickt, verbunden mit ein paar „Segelanweisungen“.

Der BGH führt aus, dass ein in der Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie selbst nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen sei. Dies gelte unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden am gemeinschaftlichen Eigentum oder – ausschließlich oder teilweise – am Sondereigentum entstanden sei. Nach versicherungs- und wohnungseigentumsrechtlichen Maßstäben sei die Vereinbarung eines Selbstbehalts im Versicherungsvertrag ein Fall der bewussten Unterversicherung, und zwar unabhängig davon, ob der Versicherungsnehmer freiwillig oder – wie hier – auf Druck des Gebäudeversicherers den Selbstbehalt akzeptiere, um die Prämie zu senken bzw. den Versicherungsschutz aufrechtzuerhalten. Bei wertender Betrachtung stelle daher der von der Versicherungsleistung in Abzug gebrachte Selbstbehalt ebenso wie die Versicherungsprämie einen Teil der Gemeinschaftskosten im Sinne von § 16 Abs. 2 Abs. 2 Satz 1 WEG dar.

Fazit für den Verwalter

Rechtlicher Ausgangspunkt ist der Solidaritätsgedanke: da alle Eigentümer von der niedrigeren Versicherungsprämie infolge eines versicherungsvertraglich vereinbarten Selbstbehalts profitieren, ist es gerecht, die Leistungskürzung ebenfalls auf alle zu verteilen. Weil der BGH aber abweichende Regelungen für zulässig hält, muss der Verwalter prüfen, ob es diese in der von ihm verwalteten Gemeinschaft gibt. In Betracht kommen in erster Linie Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung zur Bildung von Untergemeinschaften. Ist danach die Instandsetzung von Gebäudeteilen, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, der Zuständigkeit, Abstimmung und Kostentragung der jeweils betroffenen Untergemeinschaft zugewiesen, wäre denkbar, den Selbstbehalt innerhalb dieser Untergemeinschaft zu verteilen, auch wenn der Versicherungsvertrag einheitlich von der GdWE genommen wurde. Eine solche Vereinbarung gab es im Fall nicht. Wie der BGH aufzeigt, kann die abweichende Regelung aber auch in einem Beschluss über eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in Bezug auf den Selbstbehalt bestehen.

Die Entscheidung des BGH erleichtert die Verwalterpraxis, da ein Selbstbehalt nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel in der Jahresabrechnung auf alle Einheiten verteilt wird. Ermittlungen und quotale Berechnungen, ob und inwieweit Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum und/oder Sondereigentum (einer oder mehrerer Einheiten) aufgetreten sind, sind nicht nötig.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Für die Klägerin könnte es im weiteren Verlauf schwer werden. Denn dadurch, dass der BGH den Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels an die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG knüpft, liegt die Messlatte hoch. Rechtsfolge dieser Vorschrift ist indessen die Änderung einer Vereinbarung. Darum geht es der Klägerin nicht. Sie begehrt eine Änderung des gesetzlichen Ausgangsverteilerschlüssels (Miteigentumsanteile). Hierfür genügt an sich ein Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG im Rahmen einer fehlerfreien Ermessensausübung anhand der Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Einstimmigkeit im Sinne einer Vereinbarung ist nicht nötig. Bislang liegt nur die Pressemitteilung des BGH vor. Möglicherweise lassen sich dem Urteil hierzu weitere Erkenntnisse entnehmen. Wichtig ist, dass der BGH für das weitere Verfahren darauf hinweist, dass eine unbillige Belastung der Klägerin nur in Betracht kommen könne, wenn das Auftreten der Leitungswasserschäden in den Wohnungen auf baulichen Unterschieden des Leitungsnetzes in den Wohnungen einerseits und der Gewerbeeinheit andererseits beruhen sollte, wohingegen ein unterschiedliches Nutzungsverhalten nicht ausreichend sei. Bauliche Unterschiede des Leitungsnetzes können meines Erachtens beispielsweise vorliegen, wenn Wohnungen und Gewerbeeinheit über baulich voneinander getrennte Leitungsnetze verfügen. Fraglich ist, ob es auch genügen würde, wenn die Klägerin bei einem einheitlichen Leitungssystem die Leitungen in ihrer Gewerbeeinheit erneuert haben sollte, die Wohnungseigentümer dies hingegen versäumten.

Trifft die Behauptung der Klägerin zu, dass die Leitungswasserschäden in den Wohnungen allesamt hinter den für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrvorrichtungen auftraten, liegt es nahe, dass der jeweilige Sondereigentümer zuständig ist, auf eigene Kosten erforderliche Erhaltungsmaßnahmen an den Leitungen vorzunehmen, beispielsweise einen Austausch maroder Leitungen. Hierzu kann er von der GdWE aufgefordert und notfalls gerichtlich gezwungen werden. Sollte ein Sondereigentümer die Erneuerung seines Sondereigentums schuldhaft verweigert und den Leitungswasserschaden dadurch schuldhaft verursacht haben, kommt unter Umständen ein gegen ihn gerichteter Schadensersatzanspruch in Bezug auf den Selbstbehalt infrage. Der Selbstbehalt wäre in der Jahresabrechnung zunächst auf alle zu verteilen. Die Gemeinschaft wäre aber berechtigt, die zwischen Gemeinschaft und Sondereigentümer streitige Verantwortlichkeit gerichtlich im Rahmen eines Zahlungsprozesses zu klären.

Fazit für die Gemeinschaft

In Gemeinschaften mit hohen Schadensquoten ist es nicht selten, dass der Gebäudeversicherer die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses von der Vereinbarung eines Selbstbehalts abhängig macht. Bei jedem Schadensfall steht ihm ein Kündigungsrecht zu. Je höher die Schadensquote und maroder das Leitungsnetz, desto höher der Selbstbehalt und das Risiko, keinen neuen Gebäudeversicherer zu finden.

Bei Schäden am Sondereigentum muss die GdWE die Schadenregulierung nicht betreiben. Da sie Versicherungsnehmerin ist und den Sondereigentümer Treue schuldet, muss sie aber alle erforderlichen Unterlagen und Informationen an den geschädigten Sondereigentümer herausgeben. Reguliert der Versicherer einheitlich an die Gemeinschaft, muss diese dem geschädigten Sondereigentümer den auf ihn entfallenden Anteil an der Versicherungsleistung auskehren.

Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?

Versicherungsrechtlich hat sich durch die Novelle des WEG nichts geändert. Versicherungsnehmerin ist die GdWE, die Sondereigentümer sind Mitversicherte, da es sich um eine Versicherung auf fremde Rechnung nach § 43 Abs. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) handelt.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
T 030 300 96 79-0
office@vdiv.de
www.vdiv.de

Seit vergangenem Donnerstag gilt bereits die Verordnung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV). Sie läuft für sechs Monate. Die Verordnung enthält umfangreiche Informationspflichten über den individuellen Energieverbrauch, die sowohl von den Gas- und Wärmelieferanten als auch den Gebäudeeigentümern innerhalb der festgelegten Fristen einzuhalten sind. Dabei handelt es sich u. a. um Informationen über Energiekosten der vergangenen Abrechnungsperiode, eine Prognose der Energiekosten für die kommende Abrechnungsperiode sowie rechnerische Einsparpotenziale. Die praktische Umsetzbarkeit ist jedoch aufgrund des hohen Aufwandes fraglich.

Die zweite Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen gilt ab dem 1. Oktober 2022 und hat eine Geltungsdauer von 24 Monaten. Letztere bedarf noch der Zustimmung des Bundesrats. Sie sieht konkrete Maßnahmen für eine verpflichtende jährliche Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung für Gebäude mit Gasheizungen vor. Zudem soll bei Vorliegen bestimmter Bedingungen ein hydraulischer Abgleich für große Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung durch Erdgas verpflichtend und ineffiziente, ungesteuerte Heizungspumpen ausgetauscht werden. Schließlich regelt die Verordnung auch die Pflicht zur Umsetzung wirtschaftlicher Energieeffizienzmaßnahmen in Unternehmen.

Stecker-Solargeräte wandeln Sonnenlicht in elektrische Energie um und sind damit Strom erzeugende Haushaltsgeräte für den Eigenbedarf, erklärt der Verbraucherzentralen Bundesverband e.V. Für Mieter und Eigentümer ist wichtig zu wissen, dass es vor dem Anbringen an der Balkonbrüstung oder der Hauswand  der Zustimmung der Vermieter oder Eigentümergemeinschaft bedarf. Auf einem Balkon oder der Terrasse kann ein Modul ohne Zustimmung aufgestellt werden.

Stecker-Solargeräte setzen sich aus Standard-Solarmodulen und einem Wechselrichter zusammen, der den Gleichstrom der Solaranlage in 230-Volt-Wechselstrom für den Haushalt umwandelt. Der selbsterzeugte Strom fließt so in die Steckdose am Balkon und versorgt von dort Fernseher, Kühlschrank oder Waschmaschine, die an anderen Steckdosen in der Wohnung angeschlossen sind.

Mit Beschluss vom 1. Juni 2022 zum gerichtlichen Aktenzeichen 11 T 22/22 hatte das Landgericht Karlsruhe zu entscheiden, wer in einem durch nach Klagezustellung geleisteter Zahlung erledigten Hausgeldprozess die Kosten zu tragen hat. Es kommt zu dem Ergebnis, dass Verzug ohne Mahnung und Abruf eintreten kann, wenn die Fälligkeit der Sonderumlage im Sonderumlagebeschluss kalendermäßig bestimmt war.

Der Fall

Die Gemeinschaft (GdWE) verklagte eine Wohnungseigentümerin auf Restzahlung einer Sonderumlage. Diese war in der Versammlung vom 14. Oktober 2021 beschlossen worden. Der Anteil der Beklagten belief sich auf 6.480 Euro, fällig bis zum 15.November 2021. Im Beschluss wurde der Verwalter beauftragt, bei nicht termingerechten Geldeingängen gegen die säumige Zahlung vorzugehen. Mit Schreiben vom 10. November 2021 hatte der Anwalt mitgeteilt, die Beklagte werde 30 Tage nach Vorlage der Handwerker-Schlussrechnung zahlen. Da am 16. November 2021 nur die Hälfte gezahlt war, schaltete der Verwalter einen Rechtsanwalt ein, der eine Zahlungsklage über 3.240 Euro nebst Verzugszinsen seit 16. November 2021 erhob. Die Klage wurde der Beklagten am 7. Dezember 2021 zugestellt. Nach Restzahlung am 13. Dezember 2021 erklärten beide Seiten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht Radolfzell am Bodensee legte die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten auf, deren sofortige Beschwerde beim Landgericht Karlsruhe landete, allerdings erfolglos blieb.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt die Kostenentscheidung des Amtsgerichts. Die Beklagte habe Anlass zur Klage gegeben. Fälligkeit/Verzug habe vorgelegen und eine Stundung sei nicht vereinbart worden. Selbst wenn man das anwaltliche Schreiben als Antrag auf Stundung verstehen wolle, habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer es nicht angenommen und auch nicht annehmen müssen. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung sei die Sonderumlage fällig gewesen, da der Beschluss ausdrücklich ein Fälligkeitsdatum festlegte. Daher sei Verzug ohne Mahnung eingetreten. Die Beschlusskompetenz zur sofortigen Fälligstellung einer kalendermäßig determinierten Sonderumlage ohne weitere Mahnung und ohne weiteren Abruf ergebe sich nach dem jeweils anwendbaren neuen Recht aus § 28 Abs. 3 WEG.

Fazit für den Verwalter

Der bestellte Verwalter ist für das Hausgeldmanagement verantwortlich. Fällige Forderungen sind einzuziehen, notfalls mit gerichtlicher Hilfe. Wenn es nicht nur um das laufende monatliche Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan geht (z.B. Verzug mit einer Rate), sondern eine namhafte Summe, ist es grundsätzlich ermessensfehlerfrei, wenn der Verwalter – wie hier – sofort nach Fälligkeit Inkassomaßnahmen in die Wege leitet. Für gewöhnlich geschieht dies durch Einschaltung eines Rechtsanwalts namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wie schon nach alter Gesetzeslage (§ 28 Abs. 2 WEG aF), ist es für den Verwalter auch nach dem neuen Recht stets ratsam, die Fälligkeit der Sonderumlage im Beschluss klar und eindeutig festzulegen. Im Regelfall ist es ein konkretes Fälligkeitsdatum. Darf die Sonderumlage in Raten gezahlt werden, sind diese alle kalendermäßig festzulegen. Ebenfalls stets ratsam ist es, den Kostenverteilungsschlüssel im Beschluss ausdrücklich festzulegen und den Eigentümern ihren exakten Anteil zu beziffern. Hierdurch erspart man sich Streit über die Bestimmtheit des Sonderumlagebeschlusses. Im neuen § 28 WEG ist von einem Abruf als besonderer Fälligkeitsvoraussetzung nicht mehr die Rede.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Im Fall fiel die Fälligkeit (Montag, 15. November 2021) mit dem Tag der Frist einer möglichen Anfechtungsklage gegen den Sonderumlagebeschluss zusammen. Das ist zulässig und nicht zu beanstanden. Selbst wenn eine Anfechtungsklage erhoben worden wäre, hätte dies an der Zahlungspflicht nichts geändert, da erst eine rechtskräftige gerichtliche Ungültigerklärung oder ein Zweitbeschluss, der den (Erst-)Beschluss über die Sonderumlage aufhebt oder deren Fälligkeit änderte, rechtliche Relevanz erlangt hätte.

Gegenüber Hausgeldforderungen dürfen Wohnungseigentümer nicht aufrechnen oder Zurückbehaltungsrechte einwenden. Ausnahmsweise verhält es sich anders, wenn die Gegenforderung unstreitig oder rechtskräftig ausgeurteilt ist. Will ein Hausgeldschuldner einen sicheren Weg einschlagen und eine drohende Zahlungsklage vermeiden, sollte er sich mit seiner Gegenforderung an den Verwalter wenden. Widerspricht dieser der Aufrechnung, muss gezahlt werden. Denn dann ist die Gegenforderung nicht unstreitig.

Selten (und aus Sicht des Verwalters selten dämlich sowie haftungsträchtig) sind Sonderumlagebeschlüsse wegen inhaltlicher Undurchführbarkeit nichtig und darauf gestützte Zahlungsklagen unbegründet. Dies ist etwa der Fall, wenn der Betrag der Sonderumlage nicht exakt beziffert ist (Beispiele: „Die Eigentümer beschließen eine Sonderumlage über ca. 40.000 Euro“ oder „Es wird eine Sonderumlage in der erforderlichen Höhe beschlossen.“).

Fazit für die Gemeinschaft

Ansprüche der Gemeinschaft auf Hausgeldzahlungen entstehen erst mit der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage, die auch nach neuer Gesetzeslage – obwohl dem Gesetzeswortlaut weiterhin unbekannt – eine Ergänzung zum Wirtschaftsplan darstellt. Ohne einen Beschluss fehlt es nicht nur an der Fälligkeit, sondern an der Anspruchsgrundlage insgesamt.

In der zweiten Instanz zuständig war nicht das Landgericht Konstanz, sondern das Landgericht Karlsruhe als das für WEG-Sachen zentral zuständige Beschwerde-Berufungsgericht in diesem OLG-Bezirk.

Sieht die Gemeinschaftsordnung aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 den Abruf durch den Verwalter vor, wird darin in der Regel nur eine Wiederholung des früheren Gesetzeswortlautes zu sehen sein. Jedenfalls ist es damals wie heute zulässig, im Beschluss die Fälligkeit kalendermäßig festzulegen und dadurch den Abruf als zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzung abzubedingen.

Unterschied altes und neues Recht (WEMoG)

Auf den hier präsentierten Fall war das neue WEG anzuwenden. Der frühere § 28 Abs. 2 WEG lautete: „Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.“ Gleichermaßen galt dies für Sonderumlagen. In dem neu gefassten § 28 WEG ist von einem Abruf der Vorschüsse nicht mehr die Rede. § 28 Abs. 3 WEG nF lautet: „Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.“

Nach dem WEMoG ist der bestellte Verwalter von Amts wegen, also ohne zusätzliche (ausdrückliche) Ermächtigung im Bestellungsbeschluss oder Verwaltervertrag, berechtigt und verpflichtet, fällige Hausgeldansprüche außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Die Hinzuziehung von Rechtsanwälten ist ebenfalls gestattet und zumeist zweckmäßig.

Neben dem Alter der Gebäude sind die genutzten Energiequellen maßgeblich für die Energiebilanz verantwortlich. 62 Prozent der Haushalte heizen mit dem Energieträger Gas, 22 Prozent mit Öl. Sie liegen im Durchschnitt in der Energieklasse E. Dabei haben laut YouGov-Umfrage bisher nur 22 Prozent der Immobilieneigentümer eine staatliche Förderung in Anspruch genommen, um ihre Sanierung zu finanzieren. 41 Prozent gaben an, keine Förderung genutzt zu haben und dies auch nicht zu planen.

Als Grundlage für diese Datenerhebung diente eine Untersuchung der von McMakler ausgestellten 10.137 Energieausweise im Zeitraum vom 1. Januar 2022 bis zum 15. Juni 2022. Immerhin zeigt der Vergleich mit vorherigen Untersuchungen: Der Anteil der Energieausweise mit positiven Kennwerten ist gestiegen (3. Quartal 2021: 12,8 Prozent), der mit schlechten Werten gesunken (3. Quartal 2021: 45,1 Prozent). Auch das Bewusstsein für die Bedeutung der Energiebilanz des Gebäudes hat sich offenbar verändert: Im dritten Quartal 2021 gaben 73,6 Prozent der Umfrageteilnehmer an, die Energieeffizienzklasse nicht zu kennen.