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Die Autoren haben zwei Referenzgebäude in vier verschiedenen Sanierungszuständen (unsaniert, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Effizienzhaus 70 und Effizienzhaus 55) mit vier unterschiedlichen Wärmeerzeugern (Gaskessel Bestand, Gaskessel neu, Pelletkessel, Wärmepumpe) betrachtet. Sie verglichen die Kosten für die Energieerzeugung in unsanierten Bestandsgebäuden einerseits mit den Investitionskosten für Sanierungsschritte und den anschließenden Ersparnissen andererseits. Den Berechnungen zufolge amortisiert sich eine energetische Sanierung im selbst genutzten Einfamilienhaus für alle vier Wärmeerzeuger, obwohl die Investitionskosten für die Maßnahmen mit zunehmender Sanierungsstufe steigen. Die Kosten für den Energiebezug gehen mit zunehmender Sanierungsstufe bis 2045 zurück.

Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser: Dort reichen die Einsparungen der Energiekosten allerdings nicht aus, um die höheren Investitionskosten zu kompensieren. Diese lassen sich jedoch dank der Einnahmen aus der Modernisierungsumlage decken. Auch für MFH-Vermietende lohnt sich die Sanierung den Berechnungen zufolge in allen betrachteten Fällen. Vermieter von MFH profitieren von energetischer Sanierung ihrer Gebäude, für Mieter hingegen steigt oft die Kaltmiete, was eine Sanierung für sie unterm Strich für sie oftmals teurer macht als das Wohnen im unsanierten Zustand.

Bei der Auftaktveranstaltung in Berlin stellten die beteiligten Bundesministerien für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen und für Wirtschaft und Klimaschutz ein Unterstützungsinstrument des Bundes vor – einen unverbindlichen Leitfaden Wärmeplanung, der Schritt für Schritt Lösungsmöglichkeiten für die Planung vor Ort zeigt. „Er trägt dazu bei, dass Wärmepläne bundesweit in guter Qualität erstellt werden“, betonte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (GRÜNE). Bauministerin Klara Geywitz (SPD) ergänzte: „Wichtig ist, keine Kommune muss Sorge vor dem Planungsprozess haben.“ Der Stakeholder-Dialog soll bis zum Frühjahr 2025 fortgesetzt werden. Geplant ist eine Workshopreihe zu ausgewählten Themen. Diese sollen die Angebote und Aktivitäten des Kompetenzzentrums Kommunale Wärmewende (KWW) in Halle ergänzen.

Fehlt eine verbindliche Wärmeplanung ist es für Wohnungseigentümergemeinschaften ein Problem, zu planen, wie sie ihr Gebäude in Zukunft beheizen. Dazu mahnt auch der VDIV Deutschland. „Ohne zu wissen, welche Energieversorgung künftig für sie in Frage kommt, werden WEG ihre Projekte aufschieben und abwarten – keine Wärmeplanung, keine Wärmewende“, so Martin Kaßler, VDIV-Geschäftsführer.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Zur Ausübung gelangt sie dabei jedoch nur, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Wohnungseigentümerversammlung dafür votieren. Der entsprechende Beschluss gilt dann zunächst für drei Jahre. In dem beschlossenen Änderungsantrag der Regierungskoalition kam es zu einer Ergänzung des vorliegenden Entwurfes. Danach müssen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen (§ 23 Absatz 1a WEG), bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann durch einstimmigen Beschluss jedoch verzichtet werden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (§ 48 Absatz 6 WEG). Die Übergangsregelung erfasst ausdrücklich nicht solche Beschlüsse, die bereits vor der neuen Gesetzesregelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer beruhen.

Der Anstieg des realen Auftragseingangs fiel im Hochbau mit plus 6,3 Prozent stärker aus als im Tiefbau (plus 1,6 Prozent). Im Vergleich zum März 2023 hat der Auftragseingang im Hochbau um 5,5 Prozent abgenommen. Im Tiefbau hingegen verzeichneten die Statistiker im Jahresvergleich einen Anstieg um 10 Prozent. Nominal lagen die Auftragseingänge im März 2024 um 3,4 Prozent unter denen des Vorjahresmonats.

Die Umsätze in der Branche fielen real 8,2 Prozent niedriger aus als im Vorjahr (nominal: minus 7,5 Prozent). Die Zahl der Beschäftigten sank den dritten Monat in Folge. Gegenüber dem Vorjahresmonat belief sich das Minus auf 0,4 Prozent. Nach Angaben der Behörde waren im März 2024 rund 531.000 Personen im Bauhauptbewerbe tätig.

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Die sieben größten im Projekt identifizierten Hindernisse der energetischen Sanierung von WEG-Gebäuden unter Berücksichtigung der aktuellen Situation sowie entsprechender Lösungsvorschläge lauten:

• Fehlendes Wissen verhindert Initiativen und Entscheidungen eine Sanierung auf den Weg zu bringen – Förderung für iSFP WEG gerechter gestalten
• Bedarf nach Lösungen aus einer Hand: „One-Stop-Shop“-Lösungen in der BEG förderfähig machen
• Fehlende Unterstützung für WEG-Immobilienverwaltungen energetische Sanierungsmaßnahmen voranzubringen
• Verzögerung von Sanierungsentscheidungen in WEG: Gesetz für die virtuelle WEG-Versammlung
• Zwischenfinanzierung für WEG-Darlehen bei kurzfristigem Ausfall von Parteien der WEG
• WEG-Parteien mit geringem Familieneinkommen können sich hohe Investitionen trotz BEG nicht leisten: zinsverbilligte Darlehen für energetische Sanierungen als Ergänzung zur Zuschussförderung vorsehen
• Wärmelieferverordnung blockiert energetische Sanierungen in WEG

Den stärksten Absatzeinbruch verzeichnen Biomasseanlagen (- 81 Prozent), gefolgt von Solarthermieanlagen (- 60 Prozent) und Wärmepumpen (- 52 Prozent). Bei Gasheizungen betrug das Minus dagegen nur 17 Prozent. Ölheizungen verzeichneten sogar ein Plus von 27 Prozent. In absoluten Zahlen heißt das: Im ersten Quartal 2024 wurden 217.500 Wärmeerzeuger weniger in den Markt gebracht als im ersten Quartal des Vorjahres. Bei den Wärmepumpen belief sich der Rückgang auf 46.000 Geräte. Der BDH geht davon aus, dass im laufenden Jahr weniger als 200.000 Wärmepumpen abgesetzt werden.

Die nachlassende Nachfrage bei den Wärmeerzeugern und die geringe Neubautätigkeit sorgen auch für Absatzeinbrüche von bis zu 56 Prozent bei Systemkomponenten wie Fußbodenheizungen, Speichern und Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung. Die BDH-Statistik stellt die Zahl der Wärmeerzeuger und Systemkomponenten dar, die „in den Markt gebracht“ wurden. Sie ist nur bedingt aussagekräftig, was die Zahl der Installationen angeht.

Der Herstellerverband BDH und der Zentralverband Sanitär Heizung Klima (ZVSHK) fordern die Anhebung der förderfähigen Investitionskosten für den Heizungstausch von derzeit 30.000 Euro auf 45.000 Euro und die Erhöhung des Klima-Geschwindigkeitsbonus auf 30 Prozent sowie die Kombination mit einer früher einsetzenden Degression.

Besonders misslich ist die Lage derzeit für Wohnungseigentümergemeinschaften: Sie können die Förderung für die Heizungserneuerung erst ab Ende Mai 2024 (bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, also Zentralheizungen) bzw. August 2024 (bei Maßnahmen am Sondereigentum, also Etagenheizungen) bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Damit werden sie klar benachteiligt. Seit 27. Februar 2024 können selbstnutzende Eigentümer von Einfamilienhäusern Anträge stellen.

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Laut Dirk Messner, Präsident des UBA, hat vor allem der erfolgreiche Ausbau erneuerbarer Energien zu diesem Rückgang beigetragen. Dieser Erfolg ist besonders bemerkenswert, da trotz der Befürchtungen während des Ukraine-Krieges keine Renaissance der Kohle- und fossilen Energieträger stattgefunden hat.

Insbesondere in den Bereichen Energie und Industrie wurden mehr Treibhausgase eingespart als von den Klimazielen gefordert. Weniger Kohlestrom und der beschleunigte Ausbau erneuerbarer Energien haben hierzu maßgeblich beigetragen. Der Projektionsbericht des UBA gibt zudem Anlass zum Optimismus: Die Prognosen zeigen, dass das deutsche Klimaziel für 2030 von einer Reduzierung der Treibhausgase um knapp 64 Prozent im Vergleich zu 1990 greifbar ist. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck betont, dass Deutschland erstmals auf Kurs liegt, die Klimaschutzlücke zu schließen.

Allerdings gibt es noch Handlungsbedarf in den Bereichen Gebäude und Verkehr, um die Klimaziele zu erreichen. Maßnahmen wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude und das Gebäudeenergiegesetz sollen hier weitere Fortschritte ermöglichen. Wie der VDIV Deutschland bereits mehrfach angemahnt hat, stehen die Vorzeichen hier aktuell eher schlecht: Die Förderbedingungen sind unsicher und benachteiligen Wohnungseigentümergemeinschaften – Förderungen starten später oder können aufgrund langwieriger Entscheidungsfindung nicht wahrgenommen werden. Kommt hier nicht bald eine Erleichterung, wie beispielsweise durch das Einführen der virtuellen Eigentümerversammlung als zusätzliche Option, um unterjährig schneller Beschlüsse zu fassen, dann werden WEG weiterhin kaum an der Klimawende im Gebäudebestand.

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Darüber, wie hoch die Sanierungsrate tatsächlich sein muss, um Deutschland bis 2045 klimaneutral werden zu lassen, bestehen unterschiedliche Prognosen: Ein Gutachten des Bundeswirtschaftsministeriums von 2022 rechnet damit, dass jährlich 1,7 bis 1,9 Prozent aller Wohngebäude energetisch saniert werden müssen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) geht sogar von 2 Prozent aus. Etwa 50 Jahre würde es damit dauern, den gesamten Bestand zu sanieren – viel zu lange.

Für 2024 wird ein Stagnieren der Quote bei etwa 0,69 Prozent erwartet. Grund dafür: Es werden immer weniger neue Häuser gebaut, weniger Menschen ziehen um und in der Folge wird weniger saniert, so B+L. Aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen rund um energetische Sanierung scheinen nicht auszureichen, um hier einen Fortschritt zu erreichen. Für den WEG-Bestand wurden leider keine separaten Zahlen ausgewiesen aber aufgrund der langwierigen Beschlussfassung ist davon auszugehen, dass die Quote hier unter 0,2 Prozent liegt.

Ob die Politik den Ernst der Lage nun wirklich begriffen hat, ist ernsthaft anzuzweifeln. Das Bundeswirtschaftsministerium hat in der Konsequenz der Studienergebnisse zwar die Dialogreihe „Gebäude-Sanierungs-Kompass“ ins Leben gerufen – einige wichtige Immobilienverbände sind allerdings gar nicht erst eingeladen worden. „Wer so ein Format ohne Immobilienverwaltungen und weitere relevante Vertreter der Branche veranstaltet zeigt, dass es mit dem Ziel, Sanierungsraten zu erhöhen nicht besonders weit her sein kann. Ohne WEG und Mehrfamilienhäuser mitzunehmen und ihre Bedürfnisse zu berücksichtigen, wird es keinen klimaneutralen Gebäudebestand geben“, mahnt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Auch bei Fördermitteln sind sowohl WEG als auch Vermieterinnen und Vermieter durch spätere Antragsstarts benachteiligt. Von der immer noch fehlenden Option, sich unterjährig kurzfristig virtuell zu versammeln um Sanierungsprojekte voranzutreiben ganz zu schweigen. So sehe ich schwarz für einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045“, konstatiert Kaßler.

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