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Überstürzte Umsetzung

Für Verwalter bedeutet die befristete Umsatzsteuerabsenkung einen erheblichen Mehraufwand. So müssen sämtliche Verträge, insbesondere bei Dauerleistungen, angepasst und Eingangsrechnungen geprüft werden. „Wir sind begeistert über die hohe Bereitschaft, Unternehmen unter die Arme zu greifen und erachten das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz auch als absolut notwendig“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Bei der genauen Umsetzung der Umsatzsteuerabsenkung gab es jedoch viel zu lange keine klaren Informationen. Der riesige Mehraufwand, der nun zweimal für Immobilienverwalter entsteht – einmal jetzt und einmal am Ende des Jahres – wird noch verstärkt durch die zu kurze, praktisch nicht vorhandene Vorlaufzeit, die wir seit Bekanntwerden des Inhalts in der vergangenen Woche hatten.“

Zeitpunkt der Ausführung

Für die Anwendung des Steuersatzes ist künftig der Zeitpunkt der Ausführung eines Umsatzes entscheidend. Wenn die Leistung in der Zeit bis zum 30. Juni 2020 ausgeführt wurde oder ab dem 1. Januar 2021 ausgeführt wird, gilt der „alte“ Steuersatz von 19 bzw. 7 Prozent. Wird die Leistung im Zeitraum dazwischen durchgeführt, gilt der abgesenkte Steuersatz von 16 bzw. 5 Prozent. Zahlungseingang, Datum der Rechnungsstellung oder des Auftragseingangs, Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowie Soll- oder Ist-Versteuerung sind hingegen nicht entscheidend.

Verwalterbefugnisse wieder enger gefasst?

Laut Informationen des Tagesspiegels sollen die Verwalterbefugnisse enger, als im Gesetzesentwurf vorgeschlagen, gefasst werden. Der Verwalter soll in seiner Außenvollmacht beschränkt werden und künftig nur Geschäfte von untergeordneter Bedeutung tätigen können. Keine Einigung gibt es bislang beim Thema Sachkundenachweis. Hier soll das Wirtschaftsministerium gegen eine gesetzliche Einführung sein.

„Wir bedauern diese Verzögerung der so dringend notwendigen Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Die zusätzliche Zeit der Diskussion sollte nun aber dazu genutzt werden, einen verpflichtenden Sach- und Fachkundenachweis im WEMoG zu verankern. Eine Beschränkung der Verwalterkompetenzen sehen wir mit einer klaren Regelung hinsichtlich dieses Qualifikationsnachweises als überflüssig.“

Ursprünglich hätte das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz noch vor der Sommerpause verabschiedet werden sollen. Die weitreichenden Veränderungen hätten dann schon ab Herbst gegolten.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin
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Sanierungsstopp, weniger Mietwohnungen, Rechtsunsicherheit

„Wir halten den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig“, betont BVI-Präsident Thomas Meier. „Zusätzlich zur vorherrschenden Rechtsunsicherheit bei Mietern, Vermietern und damit auch Immobilienverwaltern, kommt nun eine Verlagerung auf dem Immobilienmarkt hinzu: Das Angebot für Mietwohnungen sinkt, Eigentümer sehen nun mehr Gewinn im Verkauf ihrer Mietwohnung als in der Vermietung.“

Schon allein der Ausblick auf den kommenden Mietendeckel führte bereits zu einer deutlichen Reduzierung der Sanierungen. „Vermieter können nicht abschätzen, ob sich das lohnt, denn nur ein Bruchteil dieser Investitionen kann auf die Miete umgelegt werden. Ohne dringend notwendige energetische Sanierungen kann aber auch das vom Berliner Senat gesetzte Ziel im Jahr 2050 klimaneutral zu sein, nicht erreicht werden“, führt Meier weiter aus.

Immobilienverwalter in der Zwickmühle

Für Immobilienverwalter stellt vor allem die mangelnde Investitionsbereitschaft der Berliner Eigentümer ein großes Problem dar. „Werden Sanierungen nicht zeitgerecht durchgeführt, kommen zu einem späteren Zeitpunkt deutlich höhere Kosten aufgrund von notwendigen zusätzlichen Reparaturen hinzu. Für diese hohen Kosten muss am Ende aber der Verwalter geradestehen“, so Meier abschließen

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Maßnahme für Gerechtigkeit

Bislang mussten die Kosten für den beteiligten Makler vollständig vom Käufer übernommen werden. Mit der Neuregelung muss künftig der Auftraggeber, zumeist der Verkäufer, mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Zudem müssen Maklerverträge in Textform verfasst werden.

Das Gesetz betont die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Dafür und für seine Transparenz schaffende Wirkung gibt es viele positive Rückmeldungen aus der Branche. Kritisiert wird, dass die andere Partei erst dann ihren Anteil zahlen muss, wenn der Auftragsgeber seiner Pflicht nachgekommen ist. Dies birgt die Gefahr der unbezahlten Vorleistung des Maklers und eines damit einhergehenden Risikos.

„Mit dem Berliner Mietendeckel haben weder Vermieter noch Mieter Rechtssicherheit. Wir halten ihn für klar verfassungswidrig und unterstützen daher den Antrag zur abstrakten Normenkontrolle“, so BVI-Präsident Thomas Meier.

Die Klage wurde heute beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin eingereicht. Es ist unklar, bis wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

FDP und CDU/CSU hatten bereits am 6. Mai eine Verfassungsklage in Karlsruhe auf den Weg gebracht. Mehr dazu unter https://bvi-verwalter.de/aktuelles/news/.

Quelle:

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. begrüßt die Fortschritte, mit denen die WEG-Reform nun voraussichtlich noch im Herbst in Kraft treten kann. „Wir stimmen hier mit vielen Experten überein, dass das WEMoG eine ganz klare Stärkung des Verbraucherrechts schafft bei gleichzeitiger Erweiterung der Kompetenzen und Pflichten des Immobilienverwalters“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Diese Pflichten bedingen aber einen hohen Qualifikationsgrad, den ein Verwalter mitbringen muss. Dieser kann nur mit einem gesetzlich verankerten Sachkundenachweis garantiert werden.“

Diskussionspunkte bei der Anhörung waren u.a. die Umsetzbarkeit einer sogenannten „Alte-Hasen-Regelung“ und Ausnahmen für mit Verwaltungsthemen befasste Anwälte oder Architekten. „Wir sehen die Alte-Hasen-Regelung für notwendig, aber nicht als hinderlich für die schnelle Umsetzung des Sachkundenachweises. Der Bundestag ist hier gefordert, rasch eine klare Definition zu schaffen. Wir halten allerdings eine höhere Anzahl an verpflichtenden Weiterbildungsstunden für ‚Alte Hasen‘ und Fachexperten, für die die Ausnahme vom Sachkundenachweis gelten soll, für ratsam“, erläutert Meier.

Umsetzung der WEG-Reform vorangeschritten
Ein weiterer wichtiger Punkt der WEG-Reform ist die Möglichkeit zur Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen. „Hier ist die Umsetzung der WEG-Reform aufgrund von Corona bereits teilweise vorweggenommen. Wir freuen uns, dass es mit dem WEMoG dann einen rechtlichen Rahmen für die Online-Teilnahme geben wird“, so Meier. Digitalisierung war bei der Anhörung dennoch nur ein Randthema. Der BVI-Präsident sieht hier die Möglichkeiten nicht ganz ausgeschöpft: „Im Verwaltungsalltag kämpfen wir noch immer mit wahren Papierbergen. Ein klares Bekenntnis zur Möglichkeit der Digitalisierung von Verwaltungsakten – technisches Know-how und individuelles Einverständnis vorausgesetzt – würde den Beruf des Immobilienverwalters ein großes Stück voranbringen.“

Bislang mussten die Kosten für den beteiligten Makler zumindest in Berlin vollständig vom Käufer übernommen werden. Mit der Neuregelung muss künftig der Auftraggeber, zumeist der Verkäufer, mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Zudem müssen Maklerverträge in Textform verfasst werden.

Das Gesetz betont die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Dafür und für seine Transparenz schaffende Wirkung gibt es viele positive Rückmeldungen aus der Branche. Kritisiert wird, dass die andere Partei erst dann ihren Anteil zahlen muss, wenn der Auftragsgeber seiner Pflicht nachgekommen ist. Dies birgt die Gefahr der unbezahlten Vorleistung des Maklers und eines damit einhergehenden Risikos.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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Der BVI begrüßt die abstrakte Normenkontrollklage, mit der der Berliner Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgerichtshof zu Fall gebracht werden soll. „Wir halten den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Neben dem zu erwartenden, mit dem Mietendeckel einhergehenden Investitions- und Sanierungsstopp, schafft er zudem eine große Unsicherheit, sowohl auf Mieter- als auch auf Verwalter- und Vermieterseite.“

„Wir unterstützen die Forderungen mehrerer Bundestagsfraktionen, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz durch die Pflicht zu einem Sachkundenachweis zu ergänzen“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Wir freuen uns, dass die WEG-Reform auf so gutem Weg ist und begrüßen viele ihrer Neuregelungen ausdrücklich. Die damit einhergehende gesteigerte Verantwortungsübernahme von Verwaltern muss aber mit einem gesetzlich verankerten Sach- und Fachkundenachweis einhergehen um den hohen Qualitätsansprüchen mit Sicherheit gerecht werden zu können.“

BVI-Appell für Sach- und Fachkundenachweis

Bereits Anfang der Woche richtete der BVI einen Appell an BMJV, BMW, BMI und den Ausschuss für Wirtschaft und Energie sowie das Bundeskanzleramt für eine gesetzliche Verankerung des Sach- und Fachkundenachweises für Verwalter. In vielen anderen europäischen Ländern gehört dieser schon lange zum Standard und ist damit nicht nur elementarer Faktor für mehr Verbraucherschutz, sondern verbessert die Qualität der Immobilienverwaltung nachhaltig.

„Immobilienverwalter agieren in einem breiten Tätigkeitsfeld, das weitreichende kaufmännische, technische und rechtliche Kenntnisse voraussetzt. Wir sind davon überzeugt, dass sie nur mit einem breiten Fundament aus Qualität, Ausbildung und Qualifizierung, die über einen entsprechenden Sach- und Fachkundenachweis verbrieft sind, den Anforderungen ihres vielfältigen Berufsbilds entsprechen können“, so Meier.

Am 27. Mai wird es eine Anhörung zum Gesetzesentwurf zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes geben. Der BVI rechnet mit dem Gesetzeserlass noch im Herbst 2020.

Der Schutzschirm des Covid-19-Gesetzes, das vorerst eine Gewährung des Schuldnerschutzes bis 30. Juni 2020 vorsieht, bezieht sich auf Dauerschuldverhältnisse. Das Hausgeld gehört hier nicht dazu. Dauerschuldverhältnisse ergeben sich aus Wärmelieferungsverträgen, Wartungsverträgen oder auch aus dem Verwaltervertrag. Jedoch auch aus diesen resultierende Forderungen sollten pünktlich gezahlt werden – solange es die finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässt.

Werkverträge mit Handwerkern oder anderen Dienstleistern fallen ebenso nicht unter Dauerschuldverhältnisse. Hier besteht also kein Leistungsverweigerungsrecht. Die einzige Möglichkeit, die Zahlung zu variieren, besteht in individuellen Vereinbarungen zur Stundung.

Immobilienverwalter sollten also wie gehabt das Hausgeldinkasso betreiben. Im Einzelfall sind entsprechende Hinweise an Eigentümer, dass bei Haushaltsgeldern kein Zurückbehaltungsrecht gilt, empfehlenswert.