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Pandemiebedingt ist es seit mehr als zwei Jahren kaum möglich, Eigentümerversammlungen durchzuführen und Beschlüsse für notwendige Gebäudesanierungen zu fassen. Beschlüsse und damit Sanierungen werden verschoben, währenddessen steigen die Material- und Handwerkerpreise, die Eigentümer zahlen drauf und der Klimawandel bleibt in weiter Ferne. Eine einfache Abhilfe wären Online-Versammlungen – doch diese sind bisher nicht rechtskonform.

Wenn die Regierung nicht schnell eingreift, sind weitere staatliche Förderungen und Zuschüsse notwendig, um Eigentum zu erhalten und Eigentümern nicht noch mehr zu schaden. Deshalb muss die Bundesregierung reagieren und die virtuelle Versammlungen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften gesetzlich verankern. „Wenn die Bundesregierung weiter zögert, kann sie ihre Klimaziele abschreiben. Ohne digitale Versammlungen rasen wir sehenden Auges in den klimapolitischen Abgrund.“, ist sich Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland sicher. Er fordert die Bundesregierung auf, endlich dafür zu sorgen, dass Eigentümerversammlungen auch in digitaler Form rechtssicher abgehalten werden können. Laut Bundesjustizministerium stellt der Entwurf des Gesetzes zur Einführung virtueller Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften die Ausübung der Aktionärsrechte (Auskunftsrecht, Rederecht, Antragsrecht, Stimmrecht und Recht zum Widerspruch gegen Beschlüsse der Hauptversammlung) bei der Durchführung der Hauptversammlung in virtueller Form sicher und enthält Modifizierungen, damit die Rechte der Aktionäre auch im virtuellen Format gewährleistet werden können. Wenn das bei Aktionärsversammlungen geht, sollte die Ausübung der Rechte von Eigentümern in der Online-Eigentümerversammlung auch gewährleistet werden können.

Für ihre Datenerfassung befragten das Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung und das Institut der deutschen Wirtschaft circa 3.000 Städte und Gemeinden in ganz Deutschland. Mit den übermittelten Antworten von rund 700 Kommunen errechneten sie die als Bauland nutzbare Fläche und ermittelten den realisierbaren Wohnungsbau.

Ziel der Regierung

Im Koalitionsvertrag hatten SPD, Bündnis 90 / Die Grünen und FDP festgehalten, bis zum Jahr 2025 jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, 100.000 davon öffentlich gefördert. Darüber, wie dieses Potenzial genutzt werden kann und soll, waren sich die Parteien in der anschließenden Diskussion uneinig. „Land zum Bauen ist da. Jetzt kommt es auf den gemeinsamen Willen an, so viel bezahlbares Wohnen wie möglich zügig auf den Wohnungsmarkt zu bringen“, betonte Bundesbauministerin Klara Geywitz, SPD, anlässlich der Präsentation der Studie. Mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen soll dafür am 27. April der Auftakt gesetzt werden.

Ziel der Gesetzesänderung ist, dass Mietwucher leichter erkannt wird. Künftig soll eine Miete bereits dann als überhöht verfolgt werden können, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt. Zudem soll der Mieter vor Gericht nicht mehr nachweisen müssen, dass er sich lange erfolglos um günstigeren Wohnraum bemüht hat.
Die bestehende Vorschrift sei in der Praxis durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weitgehend wirkungslos geworden. Entsprechende Anpassungen sollen Abhilfe schaffen. So würden die bisherigen Darlegungs- und Beweisprobleme in Ordnungswidrigkeitsverfahren beziehungsweise in zivilrechtlichen Rückforderungsverlangen nach Auffassung der Länderkammer „erheblich entschärft“. Die maximale Höhe des Bußgeldes soll nach Willen der Länderkammer von 50.000 Euro auf 100.000 Euro erhöht werden und somit vor Mietpreisüberhöhung abschrecken.

Seit 2021 wird in Deutschland ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid (CO₂) erhoben. Aktuell gilt ein Preis von 30 Euro pro Tonne CO₂, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Er wird schrittweise auf bis zu 55 Euro im Jahr 2025 steigen. Im Gebäudebereich soll der CO2-Preis Vermieter motivieren, energetische Sanierungen ihrer Gebäude voranzutreiben und Mieter dazu, sparsam mit Energie umzugehen. Aktuell können Vermieter die Zusatzkosten für den CO2-Preis gänzlich an ihre Mieter weitergeben. Damit konnte der CO2-Preis bislang nicht die gewünschte klimapolitische Lenkungswirkung entfalten. Dem will die Bundesregierung mit der neuen Aufteilung nach dem Stufenmodell für Wohngebäude nun abhelfen.

Mit dem Stufenmodell werden anhand der spezifischen CO₂-Emissionen des vermieteten Gebäudes die produzierten CO₂-Kosten künftig anteilig entsprechend der Verantwortungsbereiche und damit zwischen Mietern und Vermietern umgelegt. Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil für die Vermieter. Mit dem Stufenmodell wird die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an den jährlichen CO₂-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro m2 geknüpft.

Das nun gewählte 10-Stufenmodell ist zwar differenzierter als die zuvor angedachte 50:50-Verteilung der CO₂-Kosten, jedoch aus Sicht des VDIV kritikwürdig, da die Verteilung der CO₂-Kosten anhand des realen fossilen Brennstoffverbrauchs ermittelt werden soll und zwar über die Heizkostenabrechnung. Damit wird jedoch eine Bewertung des energetischen Gebäudezustandes außen vor gelassen.

Dass die Bundesregierung nun Ausnahmen vom Stufenmodell vorsieht, u. a. bei denkmalgeschützten Gebäuden, ist richtig und sinnvoll.

Das angekündigte Ziel, dass die entsprechenden Regelungen in den jeweiligen Gesetzen entgegen der Koalitionsziele nicht bereits zum 1.6.2022, sondern am 1.1. 2023 in Kraft treten sowie das Vorhaben, das Gesetz mit einer Evaluierungsklausel auszustatten, wird aufgrund der notwendigen Überprüfung des vorgeschlagenen Modells sicherlich notwendig werden.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
T 030 300 96 79-0
office@vdiv.de
www.vdiv.de

Während 14 Prozent der Befragten noch im Jahr 2022 Maßnahmen zur CO2-Senkung umsetzen wollen, schließen ebenso viele eine energetische Sanierung ganz aus. Jeder vierte Eigentümer (23 %) ist noch unschlüssig, und bei jedem zehnten (11 %) sind derzeit Maßnahmen in der Umsetzung oder sogar schon abgeschlossen. Die Befragung ergab auch, dass Eigentümer das Tempo der Regierung in der Klimawende unterschiedlich bewerten: 20 Prozent finden das Tempo gut, 18 Prozent halten es für übertrieben.

Da diese Sanierungen schnell mehrere zehntausend Euro kosten können, wurde gefragt, welches Budget für Sanierung infrage komme. 42 Prozent würden zwischen 1.000 und 10.000 Euro ausgeben, 27 Prozent über 10.000 bis zu 30.000 Euro. Doch nicht jeder kann ein solche Budget zur Verfügung stellen: So sorge sich mehr als einem Drittel der Befragten (36 %), ob sie die notwendigen Investitionen aufbringen können.

Henning Göbel, Vorstandsvorsitzender der BHW Bausparkasse teilt mit: „Eigentümerinnen und Eigentümer erwarten zu Recht Planungssicherheit von der Politik.“ Er betont, dass sich die neuen Förderpakete auf die CO2-Reduzierung im Altbaubestand konzentrieren sollten, um den größtmöglichen Klimaschutz-Effekt zu erzielen.

Von einer derartigen Sanierungsbereitschaft ist – wie die Praxis zeigt – bei WEG bei weitem nicht auszugehen. Letzte Schätzungen ergaben eine jährliche Sanierungsquote von weiter unter 0,5 Prozen

Im Koalitionsvertrag war die Abschaffung der EEG-Umlage erst ab Anfang 2023 vorgesehen. Mit der Streichung ab dem 1. Juli 2022, also ein halbes Jahr früher, reagiert die Bundesregierung auf die drastisch gestiegenen Energiepreise. Endkunden zahlen die EEG-Umlage bislang mit der monatlichen Stromrechnung. Die Einnahmen fließen zur Finanzierung des Ausbaus von erneuerbaren Energien auf das sogenannte EEG-Konto der Übertragungsnetzbetreiber. Diese sollen die Streichung der Umlage in vollem Umfang an die Verbraucher weitergeben. Nach Einschätzung der Bundesregierung können Familien durch den Wegfall der Umlage rund 300 Euro im Jahr sparen. Die Einnahmeausfälle, die nun entstehen, werden vollumfänglich vom Bund aus dem Sondervermögen des Bundes „Energie- und Klimafonds“ (EKF) erstattet. Der EKF wird voraussichtlich um 6,6 Milliarden Euro belastet. Ursprünglich wurde die Umlage im Jahr 2000 eingeführt, um die Förderung vom Ausbau von Solar-, Wind-, Biomasse- und Wasserkraftwerken zu finanzieren. Sie wurde dem Verbraucher über die Stromrechnung abgerechnet.

Die Abschaffung der EEG-Umlage hat auch für alle Eigentümergemeinschaften, die eine PV-Anlage betreiben, gravierende Auswirkungen: Wird die PV-Anlage zur Allgemeinstromversorgung genutzt, so sind bislang nur Anlagen mit einer Leistung bis 20 Kilowattpeak von der EEG-Umlage befreit. Betreiber größerer Anlagen müssen eine reduzierte EEG-Umlage von 40 Prozent zahlen. Eine analoge Regelung gilt für Einzelanlagen. Die Umlagepflicht entfällt mit der Abschaffung der EEG-Umlage, so dass der Betrieb größerer Anlagen lukrativer wird. Der bislang bekannte Entwurf einer Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes sieht außerdem Neuregelungen der Einspeisevergütung vor. Ziel der Bundesregierung ist, den Ausbau von Solaranlagen auf Dächern von Mehrfamilienhäusern voranzutreiben.

Mit der vom Bundeskabinett beschlossenen Formulierungshilfe für ein EEG-Entlastungsgesetz hat sich der Deutsche Bundestag am 17. März in erster Lesung befasst. Der Entwurf wurde in den Ausschuss für Klimaschutz und Energie zur federführenden Beratung überwiesen.

Unter den neu zu errichtenden Gebäuden verbuchten Zweifamilienhäusern (meist Doppelhäuser) mit einer Zunahme um über ein Viertel (25,1 Prozent) einen überdurchschnittlichen Zuwachs. Dieser ist nach Einschätzung der Behörde auf das Auslaufen des Baukindergeldes und das angekündigte Ende der Förderung von KfW-55-Effizienzhäusern zurückzuführen.  Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden fallen zwar in absoluten Zahlen (44.336) vergleichsweise wenig ins Gewicht. Doch auch in diesem Segment stieg die Zahl der Baugenehmigungen mit 7,3 Prozent überdurchschnittlich.

Die Zahl der Baugenehmigungen für Neubauten von Wohn- und Nichtwohngebäuden, bei denen Holz oder Stahl und Stahlbeton die vorwiegend verwendeten Baustoffe waren, ging in der zweiten Jahreshälfte zurück. Grund dafür sind laut Statistischem Bundesamt die deutlich angestiegenen Preise für diese Materialien aufgrund von Lieferengpässen, Rohstoffknappheit und einer erhöhten Nachfrage.

Die Genehmigungszahlen sind ein Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität. Sie sagen jedoch nichts über die Zahl der begonnen oder gar abgeschlossenen Bauvorhaben aus. Die Differenz zwischen genehmigten und fertiggestellten Baumaßnahmen – der sogenannte Bauüberhang – nimmt seit einigen Jahren zu. Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit im Jahr 2021 gibt daher erst die Zahl der Baufertigstellungen. Das Statistische Bundesamt plant, diese Mitte des Jahres 2022 zu veröffentlichen.

Seit dem 22. Februar können wieder Anträge zur Sanierung gestellt und eingereicht werden. Bundesregierung und Haushaltsausschuss des Bundestags stellen ein Budget für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zur Verfügung: rund 9,5 Milliarden Euro sollen dafür investiert werden.Die Neuerung: Neubauten der Effizienzhausstufe-Stufe 40 sollen gefördert werden, nicht mehr gefördert wird hingegen die Effizienzhaus-Stufe 55. Grund dafür ist, dass ohnehin bei den meisten Neubauten erreicht würde. Die Förderbedingungen bei Sanierungen bleiben gleich.

Zum Hintergrund: Am 24. Januar teilte die Regierung mit, dass die Förderung der KfW für energieeffizientes Bauen vorzeitig gestoppt wird. Das löste Empören aus, denn eigentlich hätten alle Antragsteller noch eine Woche Zeit gehabt, um ihre Unterlagen einzureichen. Grund für den plötzlichen Stopp: Laut Wirtschaftsminister Habeck sollten die Mittel für die Fortsetzung des Programms ausgeschöpft gewesen sein. Kurz vor Ende waren nochmals zahlreiche Anträge eingegangen. Betroffen von dem Stopp waren neben der Förderung von Neubauten nach dem KfW-Effizienzstandard EH55 und dem schärferen EH40-Standard auch energetische Sanierungen von Gebäuden.

Neben den Energiepreisen spielen auch Lieferengpässe, Rohstoffknappheit und eine hohe Nachfrage eine Rolle und tragen zum Anstieg der Baumaterialpreise bei. Die Erzeugerpreise für Holz und Stahl sind im Jahresdurchschnitt 2021 stärker denn je, also seit der ersten Erhebung im Jahr 1949, gestiegen. Bei Holz verteuerte sich Konstruktionsvollholz im Jahresdurchschnitt 2021 um rund 77 Prozent, Dachlatten um rund 65 Prozent und Bauholz um rund 61 Prozent. Laut Destatis verteuerte sich sogar das „Abfallprodukt“ Spanplatten, welches aus Sägespänen gepresst wird, um 23 Prozent.

Auch bei Stahl sind solche Entwicklungen zu beobachten. Im Jahresdurchschnitt 2021 waren Betonstahl in Stäben als auch Betonstahlmatten um rund 53 Prozent teurer. Gleiches lässt sich bei Metallen beobachten. Sie weisen zwar einen weniger starken Preisanstieg vor, dennoch stieg der Preis 2021 im Vergleich zum Vorjahr um rund 25 Prozent.