Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft: Sie verstößt gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bis Ende 2019 soll sich die Politik auf eine Neuregelung einigen, die bis Ende 2024 in Kraft treten soll. Die nun diskutierten Modelle haben dabei unterschiedliche Auswirkungen auf Grund- und Hausbesitzer und Mieter.
Hintergrund
Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz. Die Höhe des Steuermessbetrags wird dabei teilweise von den Ländern festgelegt, der Hebesatz fällt in die Verantwortlichkeit der Kommunen. Die sog. Einheitswerte, auf denen die Berechnungen basieren, stammen aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost). Dadurch werden die erheblichen Entwicklungen der vergangenen Jahrzehnte unberücksichtigt gelassen.
Die Grundsteuer deckt rund zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen – insgesamt knapp 14 Milliarden Euro. Die Steuer wird dabei im Rahmen der Nebenkosten an Mieter weitergegeben.
Die Karlsruher Richter entschieden (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u. a.), dass die aktuellen Einheitswerte die Wirklichkeit nicht mehr abbilden und die Besteuerung daher verfassungswidrig sei. Bis 2019 muss sich der Gesetzgeber für ein neues Bewertungsmodell entscheiden – derzeit werden unterschiedliche Modelle diskutiert.
Kostenwertverfahren kritisch zu bewerten
Im Bundesrat haben sich alle Bundesländer mit Ausnahme von Hamburg und Bayern für das sog. Kostenwert-Modell ausgesprochen. Dabei wird bei allen Objekten der Bodenwert mit dem Bodenrichtwert angesetzt. Bei bebauten Grundstücken wird zusätzlich der Gebäudewert mit typisierten Baukosten herangezogen. Pauschale Herstellungskosten je Quadratmeter, differenziert nach Gebäudetypen, sowie eine Alterswertminderung sollen realistische Ergebnisse liefern.
Im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der auch der DDIV Mitglied ist, wurde der im Bundesratsantrag vorgeschlagene Kostenwertansatz von Prof. Dr. Johanna Hey geprüft. Nach ihrer Auffassung ist das Kostenwertverfahren nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Die Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln kommt zu dem Ergebnis, dass der im Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage nicht geeignet ist. Ursächlich hierfür ist, dass auch im Kostenwertmodell keine realistischen Werte zugrunde gelegt werden, da beispielsweise durchgeführte Modernisierungen an Altbauten ebenso wenig berücksichtigt werden wie z. B. heruntergekommene Bauten jüngeren Datums.
Zudem haben Berechnungen im Auftrag des Hamburger Senats ergeben, dass durch das Kostenwert-Modell eine Verzehnfachung der Grundsteuer für eine Wohnung möglich ist. Für eine 123-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Harvestehude wären statt 651 Euro jährlich 15.256 Euro Grundsteuer zu berappen. Freilich wurde dabei mit einem gleichbleibenden Hebesatz gerechnet, der einen erheblichen Einfluss auf die letztendliche Steuerlast hat.
Zukunft der Grundsteuer
Das nunmehr ergangene Urteil des Bundesverfassungsgerichts bestätigt die Einschätzung von Prof. Dr. Hey, wonach das Kostenwertverfahren ebenfalls verfassungswidrig wäre, sofern es ausschließlich die historischen Herstellungskosten berücksichtigt und keine weiteren Investitionen abbildet. Eine Flächensteuer, orientiert an der Grundstücks- und Gebäudegröße, oder eine reine Bodensteuer, begrenzt auf Bodenrichtwerte, ist allerdings im Rahmen der Anforderungen des Gerichts durchaus möglich.
Gleichzeitig muss hinterfragt werden, welcher Zweck mit der Grundsteuer verfolgt werden soll. Denn eine Steuer, die ausschließlich an den Bodenwert anknüpft, wäre zwar in der Praxis einfach zu handhaben, spiegelt für die Gemeinde allerdings nicht den Aufwand der Erschließung wider. So ist die Erschließung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus weitaus günstiger als bei einer Bebauung mit einem großen Mehrfamilienhaus – bei einer reinen Bodensteuer wäre das Steueraufkommen allerdings identisch. Eine Orientierung an der Grundstücks- und Gebäudegröße verspricht hingegen eine relativ unbürokratische Umsetzung, bei der gleichzeitig der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks Rechnung getragen wird.
Bund und Länder müssen nun schnell eine verfassungsgemäße Lösung auf den Weg bringen und gleichzeitig eine unbürokratische Übergangslösung umsetzen.
Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
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