Seit vergangenem Donnerstag gilt bereits die Verordnung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV). Sie läuft für sechs Monate. Die Verordnung enthält umfangreiche Informationspflichten über den individuellen Energieverbrauch, die sowohl von den Gas- und Wärmelieferanten als auch den Gebäudeeigentümern innerhalb der festgelegten Fristen einzuhalten sind. Dabei handelt es sich u. a. um Informationen über Energiekosten der vergangenen Abrechnungsperiode, eine Prognose der Energiekosten für die kommende Abrechnungsperiode sowie rechnerische Einsparpotenziale. Die praktische Umsetzbarkeit ist jedoch aufgrund des hohen Aufwandes fraglich.

Die zweite Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen gilt ab dem 1. Oktober 2022 und hat eine Geltungsdauer von 24 Monaten. Letztere bedarf noch der Zustimmung des Bundesrats. Sie sieht konkrete Maßnahmen für eine verpflichtende jährliche Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung für Gebäude mit Gasheizungen vor. Zudem soll bei Vorliegen bestimmter Bedingungen ein hydraulischer Abgleich für große Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung durch Erdgas verpflichtend und ineffiziente, ungesteuerte Heizungspumpen ausgetauscht werden. Schließlich regelt die Verordnung auch die Pflicht zur Umsetzung wirtschaftlicher Energieeffizienzmaßnahmen in Unternehmen.

Stecker-Solargeräte wandeln Sonnenlicht in elektrische Energie um und sind damit Strom erzeugende Haushaltsgeräte für den Eigenbedarf, erklärt der Verbraucherzentralen Bundesverband e.V. Für Mieter und Eigentümer ist wichtig zu wissen, dass es vor dem Anbringen an der Balkonbrüstung oder der Hauswand  der Zustimmung der Vermieter oder Eigentümergemeinschaft bedarf. Auf einem Balkon oder der Terrasse kann ein Modul ohne Zustimmung aufgestellt werden.

Stecker-Solargeräte setzen sich aus Standard-Solarmodulen und einem Wechselrichter zusammen, der den Gleichstrom der Solaranlage in 230-Volt-Wechselstrom für den Haushalt umwandelt. Der selbsterzeugte Strom fließt so in die Steckdose am Balkon und versorgt von dort Fernseher, Kühlschrank oder Waschmaschine, die an anderen Steckdosen in der Wohnung angeschlossen sind.

Mit Beschluss vom 1. Juni 2022 zum gerichtlichen Aktenzeichen 11 T 22/22 hatte das Landgericht Karlsruhe zu entscheiden, wer in einem durch nach Klagezustellung geleisteter Zahlung erledigten Hausgeldprozess die Kosten zu tragen hat. Es kommt zu dem Ergebnis, dass Verzug ohne Mahnung und Abruf eintreten kann, wenn die Fälligkeit der Sonderumlage im Sonderumlagebeschluss kalendermäßig bestimmt war.

Der Fall

Die Gemeinschaft (GdWE) verklagte eine Wohnungseigentümerin auf Restzahlung einer Sonderumlage. Diese war in der Versammlung vom 14. Oktober 2021 beschlossen worden. Der Anteil der Beklagten belief sich auf 6.480 Euro, fällig bis zum 15.November 2021. Im Beschluss wurde der Verwalter beauftragt, bei nicht termingerechten Geldeingängen gegen die säumige Zahlung vorzugehen. Mit Schreiben vom 10. November 2021 hatte der Anwalt mitgeteilt, die Beklagte werde 30 Tage nach Vorlage der Handwerker-Schlussrechnung zahlen. Da am 16. November 2021 nur die Hälfte gezahlt war, schaltete der Verwalter einen Rechtsanwalt ein, der eine Zahlungsklage über 3.240 Euro nebst Verzugszinsen seit 16. November 2021 erhob. Die Klage wurde der Beklagten am 7. Dezember 2021 zugestellt. Nach Restzahlung am 13. Dezember 2021 erklärten beide Seiten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht Radolfzell am Bodensee legte die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten auf, deren sofortige Beschwerde beim Landgericht Karlsruhe landete, allerdings erfolglos blieb.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt die Kostenentscheidung des Amtsgerichts. Die Beklagte habe Anlass zur Klage gegeben. Fälligkeit/Verzug habe vorgelegen und eine Stundung sei nicht vereinbart worden. Selbst wenn man das anwaltliche Schreiben als Antrag auf Stundung verstehen wolle, habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer es nicht angenommen und auch nicht annehmen müssen. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung sei die Sonderumlage fällig gewesen, da der Beschluss ausdrücklich ein Fälligkeitsdatum festlegte. Daher sei Verzug ohne Mahnung eingetreten. Die Beschlusskompetenz zur sofortigen Fälligstellung einer kalendermäßig determinierten Sonderumlage ohne weitere Mahnung und ohne weiteren Abruf ergebe sich nach dem jeweils anwendbaren neuen Recht aus § 28 Abs. 3 WEG.

Fazit für den Verwalter

Der bestellte Verwalter ist für das Hausgeldmanagement verantwortlich. Fällige Forderungen sind einzuziehen, notfalls mit gerichtlicher Hilfe. Wenn es nicht nur um das laufende monatliche Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan geht (z.B. Verzug mit einer Rate), sondern eine namhafte Summe, ist es grundsätzlich ermessensfehlerfrei, wenn der Verwalter – wie hier – sofort nach Fälligkeit Inkassomaßnahmen in die Wege leitet. Für gewöhnlich geschieht dies durch Einschaltung eines Rechtsanwalts namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wie schon nach alter Gesetzeslage (§ 28 Abs. 2 WEG aF), ist es für den Verwalter auch nach dem neuen Recht stets ratsam, die Fälligkeit der Sonderumlage im Beschluss klar und eindeutig festzulegen. Im Regelfall ist es ein konkretes Fälligkeitsdatum. Darf die Sonderumlage in Raten gezahlt werden, sind diese alle kalendermäßig festzulegen. Ebenfalls stets ratsam ist es, den Kostenverteilungsschlüssel im Beschluss ausdrücklich festzulegen und den Eigentümern ihren exakten Anteil zu beziffern. Hierdurch erspart man sich Streit über die Bestimmtheit des Sonderumlagebeschlusses. Im neuen § 28 WEG ist von einem Abruf als besonderer Fälligkeitsvoraussetzung nicht mehr die Rede.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Im Fall fiel die Fälligkeit (Montag, 15. November 2021) mit dem Tag der Frist einer möglichen Anfechtungsklage gegen den Sonderumlagebeschluss zusammen. Das ist zulässig und nicht zu beanstanden. Selbst wenn eine Anfechtungsklage erhoben worden wäre, hätte dies an der Zahlungspflicht nichts geändert, da erst eine rechtskräftige gerichtliche Ungültigerklärung oder ein Zweitbeschluss, der den (Erst-)Beschluss über die Sonderumlage aufhebt oder deren Fälligkeit änderte, rechtliche Relevanz erlangt hätte.

Gegenüber Hausgeldforderungen dürfen Wohnungseigentümer nicht aufrechnen oder Zurückbehaltungsrechte einwenden. Ausnahmsweise verhält es sich anders, wenn die Gegenforderung unstreitig oder rechtskräftig ausgeurteilt ist. Will ein Hausgeldschuldner einen sicheren Weg einschlagen und eine drohende Zahlungsklage vermeiden, sollte er sich mit seiner Gegenforderung an den Verwalter wenden. Widerspricht dieser der Aufrechnung, muss gezahlt werden. Denn dann ist die Gegenforderung nicht unstreitig.

Selten (und aus Sicht des Verwalters selten dämlich sowie haftungsträchtig) sind Sonderumlagebeschlüsse wegen inhaltlicher Undurchführbarkeit nichtig und darauf gestützte Zahlungsklagen unbegründet. Dies ist etwa der Fall, wenn der Betrag der Sonderumlage nicht exakt beziffert ist (Beispiele: „Die Eigentümer beschließen eine Sonderumlage über ca. 40.000 Euro“ oder „Es wird eine Sonderumlage in der erforderlichen Höhe beschlossen.“).

Fazit für die Gemeinschaft

Ansprüche der Gemeinschaft auf Hausgeldzahlungen entstehen erst mit der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage, die auch nach neuer Gesetzeslage – obwohl dem Gesetzeswortlaut weiterhin unbekannt – eine Ergänzung zum Wirtschaftsplan darstellt. Ohne einen Beschluss fehlt es nicht nur an der Fälligkeit, sondern an der Anspruchsgrundlage insgesamt.

In der zweiten Instanz zuständig war nicht das Landgericht Konstanz, sondern das Landgericht Karlsruhe als das für WEG-Sachen zentral zuständige Beschwerde-Berufungsgericht in diesem OLG-Bezirk.

Sieht die Gemeinschaftsordnung aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 den Abruf durch den Verwalter vor, wird darin in der Regel nur eine Wiederholung des früheren Gesetzeswortlautes zu sehen sein. Jedenfalls ist es damals wie heute zulässig, im Beschluss die Fälligkeit kalendermäßig festzulegen und dadurch den Abruf als zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzung abzubedingen.

Unterschied altes und neues Recht (WEMoG)

Auf den hier präsentierten Fall war das neue WEG anzuwenden. Der frühere § 28 Abs. 2 WEG lautete: „Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.“ Gleichermaßen galt dies für Sonderumlagen. In dem neu gefassten § 28 WEG ist von einem Abruf der Vorschüsse nicht mehr die Rede. § 28 Abs. 3 WEG nF lautet: „Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.“

Nach dem WEMoG ist der bestellte Verwalter von Amts wegen, also ohne zusätzliche (ausdrückliche) Ermächtigung im Bestellungsbeschluss oder Verwaltervertrag, berechtigt und verpflichtet, fällige Hausgeldansprüche außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Die Hinzuziehung von Rechtsanwälten ist ebenfalls gestattet und zumeist zweckmäßig.

Neben dem Alter der Gebäude sind die genutzten Energiequellen maßgeblich für die Energiebilanz verantwortlich. 62 Prozent der Haushalte heizen mit dem Energieträger Gas, 22 Prozent mit Öl. Sie liegen im Durchschnitt in der Energieklasse E. Dabei haben laut YouGov-Umfrage bisher nur 22 Prozent der Immobilieneigentümer eine staatliche Förderung in Anspruch genommen, um ihre Sanierung zu finanzieren. 41 Prozent gaben an, keine Förderung genutzt zu haben und dies auch nicht zu planen.

Als Grundlage für diese Datenerhebung diente eine Untersuchung der von McMakler ausgestellten 10.137 Energieausweise im Zeitraum vom 1. Januar 2022 bis zum 15. Juni 2022. Immerhin zeigt der Vergleich mit vorherigen Untersuchungen: Der Anteil der Energieausweise mit positiven Kennwerten ist gestiegen (3. Quartal 2021: 12,8 Prozent), der mit schlechten Werten gesunken (3. Quartal 2021: 45,1 Prozent). Auch das Bewusstsein für die Bedeutung der Energiebilanz des Gebäudes hat sich offenbar verändert: Im dritten Quartal 2021 gaben 73,6 Prozent der Umfrageteilnehmer an, die Energieeffizienzklasse nicht zu kennen.

Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) hält eine Anpassung des Rechtsrahmens und eine Absenkung der Mindesttemperatur auf eine maximale Untergrenze von 18 Grad tagsüber und 176 Grad nachts für möglich. Sowohl vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) als auch vom Deutschen Mieterbund kam hingegen deutliche Kritik. Auch Bundesbauministerin Klara Geywitz fand klare Worte: „Gesetzlich verordnetes Frieren halte ich für unsinnig“, sagte sie der Deutschen Presseagentur. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck hatte bereits Mitte Juni in einem Fernsehinterview gesagt, Maßnahmen zum Energiesparen müssten „zur Not auch gesetzlich“ durchgesetzt werden. Ob die Herabsetzung der Mindesttemperatur dafür eine Option sei, ließ er offen. Es würden alle Gesetze, die einen Beitrag leisten, geprüft. Im Bundestagsausschuss für Klimaschutz und Energie äußerte sich Habeck besorgt über die aktuelle Lage der Energieversorgung: „Grund zur Beunruhigung ist durchaus gegeben.“ Dabei bezog er sich auf die gedrosselten Gaslieferungen aus Russland über die Pipeline Nordstream-1. Die Gasspeicher stehen derzeit bei einem Stand von rund 60 Prozent. Geplant war, vor dem Winter einen Füllstand von 90 Prozent zu erreichen. Russlands Präsident Wladimir Putin hatte die Lieferungen zuerst auf 60 Prozent, nun auf 40 Prozent des vereinbarten Gases gedrosselt. Auch durch Wartungsarbeiten an der Ostseepipeline wird die Lage verschärft. Nach Habeck müssen die fehlenden Mengen an Gas eingespart oder woanders zugekauft werden. Zudem soll die Industrie durch „Gas-Auktionsmodelle“ zum Gas-sparen motiviert werden. Neben der Industrie zielt Habeck auf das Einsparpotenzial der privaten Haushalte.

Auch die Bundesnetzagentur hält die Lage für angespannt. Eine Verschlechterung könne nicht ausgeschlossen werden. Allerdings: „Die Versorgungssicherheit in Deutschland ist derzeit weiter gewährleistet“, so die Bundesnetzagentur.