Der Fall

Die Mieter einer Wohnung führten gegen ihren Vermieter eine Klage auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete. Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung zur Indexmieterhöhung. Da sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befand, war eine Mietpreisbremse per Rechtsverordnung festgelegt. Der Vertreter der Mieter behauptete, die vereinbarte Mieterhöhung verstoße gegen die Mietpreisbremse und sei damit unwirksam. Er machte Rückzahlungsansprüche geltend.

Die Entscheidung

Das zuständige Amtsgericht Berlin-Mitte bejahte zwar die Ansprüche des Mieters dahingehend, dass die gezahlte Miete im konkreten Fall überhöht gewesen sei. Das Gericht stellte allerdings klar, dass auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse eine später erklärte Erhöhung der Indexmiete wirksam sei. Denn die Vorgaben der Mietpreisbremse gelten nur für die bei Mietbeginn geltende Miethöhe. Laut § 557a Abs. 4 BGB sei ausdrücklich vorgesehen, dass die §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden seien. Da die Miete beim Einzug der Mieter im Rahmen der Bedingungen zur Mietpreisbremse gelegen habe, darf die Indexmiete die Vergleichsmiete im Laufe der Jahre auch übersteigen.

Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022, Az. 123 C 77/2

Ein „Warten auf bessere Zeiten – oder auf das nächste Großschadenereignis“ sei keine Option, so der Bundesratsbeschluss. Die Länderkammer verweist auf die Extremwetterereignisse der letzten Monate und Jahre sowie darauf, dass nach Einschätzung der Justizminister der Länder der Einführung einer bundesweiten Elementarschaden-Pflichtversicherung keine grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Bedenken entgegenstehen. Sie fordern die Bundesregierung auf, bei der Ausgestaltung den finanziellen Aufwand für private Haushalte in zumutbaren Grenzen zu halten und zugleich den Schutz vor existenzbedrohenden Belastungen im Schadensfall sicherzustellen.

Bislang sind bundesweit weniger als 50 Prozent aller privaten Wohngebäude gegen Schäden versichert, die durch Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben oder auch Schneedruck verursacht werden.

Eine Elementarschadenversicherung kann derzeit als freiwillige Versicherung in Kombination mit einer Gebäude- oder Hausratversicherung bzw. alternativ durch Erweiterung dieser Verträge abgeschlossen werden. Laut Stiftung Warentest bieten viele Tarife für Wohngebäudeversicherungen Elementar­schutz schon für deutlich unter 100 Euro im Jahr (Stand: März 2023). Allerdings sind die Prämien nach sogenannten Gefährdungsklassen gestaffelt. Dazu unterscheiden die Versicherer mittels eines Zonierungssystems für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (kurz: ZÜRS) vier Zonen. Je höher das Risiko, umso höher ist die Prämie. Nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) liegen 1,7 Prozent der Gebäude in den beiden Hochrisikozonen ZÜRS 3 und 4.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
T 030 300 96 79-0
office@vdiv.de
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Die Energieeffizienzklassen und darüber hinaus die CO₂-Emissionen sowie der End- und Primärenergiebedarf/-verbrauch je finanziertem Objekt wurden in einem anonymisierten Vergleichsverfahren ermittelt. 73 Prozent der Immobilien aus dem Interhyp-Portfolio sind älter als 20 Jahre. „Sieben Prozent von ihnen liegen jedoch bereits in den Energieeffizienzklassen A bis C“, sagt der Vorstandsvorsitzende der Interhyp Gruppe Jörg Utecht. „Hier haben die Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Objekte also bereits in den vergangenen Jahren energetisch saniert.“ Insgesamt zählen rund ein Fünftel der von Interhyp finanzierten Immobilien zählen zu den Energieeffizienzklassen A+, A und B.

Neben dem überwältigenden Anteil derer, die WEG nicht in der Lage sehen, umfassende energetische Sanierungen vorzunehmen (96 Prozent), schätzen 87 Prozent der Verwaltungen zudem, dass die Erhaltungsrücklagen nicht ausreichen. 88 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen wollen den Gemeinschaften daher eine Erhöhung der Erhaltungsrücklagenzahlungen vorschlagen. Im Durchschnitt soll die Erhöhung bei rund 59 Prozent liegen. Weit über 90 Prozent gehen allerdings davon aus, dass die Eigentümer nicht in der Lage sein werden, deutlich höhere Rücklagen zu leisten oder sogenannte Sonderumlagen zahlen zu können.

85 Prozent der befragten Unternehmen gaben zudem an, über zu wenig Personal zu verfügen, um energetische Sanierungsmaßnahmen begleiten und umsetzen zu können. Über 58 Prozent gehen davon aus, dass ihr Unternehmen dafür nicht ausreichend qualifiziert ist und begründen dies mit dem entsprechend fehlendem Fachpersonal.

Was ist zu tun?

„Die Ergebnisse sind alarmierend. In Zeiten steigender Zinsen und hoher Inflation kommen die Sanierungspläne der Bundesregierung zur Unzeit. Es besteht die ernsthafte Gefahr, dass Wohnungseigentümer die finanziellen Mittel nicht aufbringen können. Am Ende steht womöglich der Notverkauf des lang ersehnten Eigentums“, so VDIV Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

„Der Einbau eines neuen Heizsystems macht zudem nur Sinn, wenn dieser in ein energetisches Gesamtkonzept des Wohngebäudes integriert wird. Ein entsprechend kostenfrei zur Verfügung stehender Sanierungsfahrplan, wie im Koalitionsvertrag 2021 angekündigt, würde die dann zu erwartenden Kosten benennen und zur Versachlichung der Diskussion beitragen. Bis heute fehlt jedoch jegliche Umsetzung.“

„Die Ergebnisse zeigen eindeutig, dass an zwei Stellschrauben gedreht werden muss. Zum einen ist es notwendig, die Umsetzungszeiträume von GEG und EPBD zu strecken. Zum anderen müssen bestehende Förderprogramme und Zuschüsse deutlich aufgestockt und neue steuerliche Abschreibmodelle aufgelegt werden. Insoweit bleibt abzuwarten, ob die kürzliche Ankündigung der Bundesregierung, bei dieser Mammutaufgabe tatsächlich „niemanden im Stich“ lassen zu wollen, Realität werden wird“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

Die Ergebnisse der Umfrage können Sie hier abrufen.

Zum Hintergrund:

Rund 10 Millionen Wohnungen, etwa 23 Prozent aller Wohnungen in Deutschland, liegen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Bereits 1977 gab sich Deutschland mit der Wärmeschutzverordnung (WSVO), die maximal zulässige Wärmedurchgangskoeffizienten für Außenbauteile festlegte, erste rechtliche Richtlinien für den Klimaschutz in Gebäudebestand. Seitdem hat es regelmäßig Aktualisierungen und neue Vorschriften gegeben – zuletzt durch Ukraine-Krieg und Klimakrise so häufig und gleichzeitig kurzfristig in der Umsetzung wie nie zuvor. Diese sorgen für große Herausforderungen für den Gebäudebestand, der zu ca. 36 Prozent unsaniert, zu ca. 51 Prozent teilsaniert und nur zu etwa 4 Prozent vollsaniert ist (rund 8 Prozent sind Neubau). Die Sanierungsrate liegt seit 2005 praktisch unverändert bei etwa 1 Prozent pro Jahr, in WEG noch deutlich darunter.

„Die Grundlage für die elektrische Sicherheit der Anlagen bildet das VDE-Vorschriftenwerk“, erklärte Ansgar Hinz, Vorstandsvorsitzender des VDE Verbandes der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik. „Wir wollen mit den Vorschlägen zur Vereinfachung dazu beitragen, dass sich die Verwendung von Mini-EEA in der Zukunft flächendeckend durchsetzen kann, ohne dabei Abstriche bei der Sicherheit zu machen.“ Bereits Anfang Januar hatte sich der Chef der Bundesnetzagentur, Klaus Müller, für Erleichterungen stark gemacht. Auf Twitter hatte er mitgeteilt, nach Einschätzung der Bundesnetzagentur reiche ein einfacher Stecker für den Anschluss, wenn zertifizierte Wechselrichter vorhanden seien.

Die Experten des Branchenverbandes VDE schlagen nun in ihrem Positionspapier fünf Punkte vor:

1. Einführung einer Bagatellgrenze bis 800 Watt (bislang: 600 Watt). Eine solche Grenze wurde auf europäischer Ebene mit der Regulation for Generators (RFG) eingeführt. Mit ihrer Übernahme auch in Deutschland wären Anlagen bis 800 W aus Sicht der Netzbetreiber nicht mehr als „netzrelevant“ anzusehen. Zudem, so der VDE-Vorschlag, soll die Vornorm für Steckersolargeräte (VDE V 0126-95) an die 800-W-Grenze angepasst werden. Sie bietet Herstellern die Möglichkeit, steckerfertige Solargeräte als Gesamtsystem entwickeln und vertreiben zu können.

2. Verwendung von Mini-EEA bis zur Bagatellgrenze an allen verfügbaren Zählertypen, auch mit solchen, die rückwärtslaufen können. Verbraucher müssten so nicht bis zum von der Bundesregierung beschlossenen Wechsel des Stromzählers zum Smart Meter warten.

3. Vereinfachte Anmeldung und Inbetriebsetzung. Künftig sollten Mini-EEA nur noch bei der Bundesnetzagentur an- bzw. abgemeldet werden. Die bislang erforderliche Anmeldung beim Netzbetreiber soll dem VDE-Papier zufolge wegfallen.

4. Duldung des Schuko-Steckers für die Einspeisung bis 800 Watt. Zwar empfiehlt der VDE grundsätzlich die Installation durch einen Fachhandwerker. Um die flächendeckende Verwendung von Mini-EEA zu ermöglichen, pocht der Verband jedoch nicht auf den Wieland-Stecker, sondern duldet den Schuko-Stecker für die Einspeisung bis zu einer Systemgesamtleistungsgrenze von 800 Watt.

5. Sicherheitsvorgaben für Mini-Energieerzeugungsanlagen. Der VDE fordert von den Herstellern der Balkon-PV-Anlagen, dass sie mögliche Risiken bei deren Verwendung transparent aufzeigen, beispielsweise in der Beschreibung der sicheren Montage und Inbetriebnahme. Auch soll der Hersteller dazu verpflichtet werden, die elektrische Sicherheit der Anlagen zu gewährleisten. Darüber hinaus empfiehlt der VDE die Prüfung der Geräte durch ein unabhängiges Prüfinstitut.

Die vorgeschlagenen Erleichterungen erfordern diverse Änderungen in Normen, Gesetzen und Verordnungen. Sie fließen zunächst in den aktuell laufenden Prozess der Entwicklung einer Produktnorm ein.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Rund 1,5 Millionen mehr Menschen lebten Ende 2022 in Deutschland, als noch zu Beginn. Diese Zuwanderung hat den Wohnungsmarkt im vergangenen Jahr deutlich belastet. Außerdem haben massiv gestiegene Investitionskosten, hohe gesetzliche Standards und Kapazitäts- sowie Materialengpässe einen starken Rückgang der Neubautätigkeiten verursacht. In Kombination führte das zu einem Defizit, das nun mehr als doppelt so hoch ist, wie die Anzahl der aktuell pro Jahr fertiggestellten Wohnungen: die Studie prognostiziert nur zwischen 270.000 und 290.000.

Das ist weit entfernt vom von der Bundesregierung ausgegebenen Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr. Und immer mehr Bauprojekte werden ganz eingestellt. So plant die Hälfte der Mitgliedsunternehmen des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) keine neuen Projekte im Jahr 2023 zu beginnen, die andere Hälfte hat ihre Pläne um 30 bis 50 Prozent reduziert. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, sagt gegenüber den Zeitungen der Funke Mediengruppe: „So laut wie jetzt haben die Alarmglocken des Wohnungsmangels lange nicht mehr geschrillt“. Und mahnt, dass Bund und Länder zeitnah und zielgerichtet tätig werden müssen, sonst drohe „ein ungeahntes Desaster auf dem Wohnungsmarkt“.

Ein Bündnis aus Mieterbund, Baugewerkschaft, Sozial- und Branchenverbänden der Bauwirtschaft hat die Bundesregierung vor diesem Hintergrund dazu aufgefordert, ein Sondervermögen in Höhe von 50 Milliarden Euro bereitzustellen, um den Kollaps des sozialen Wohnungsmarktes noch abzuwenden: Dort wurden sogar nur rund 20.000 Wohnungen im Jahr 2022 fertiggestellt.

Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (DIW) fordern dagegen, dass die Bundesregierung ihre Förderpolitik überdenkt und sich Förderprogramme zukünftig nicht nur darauf konzentrieren, die Nachfrage nach Sanierung oder Neubau zu unterstützen. Es sollen auch Planungs-, Produktions- und Installationskapazitäten gefördert werden, um zu vermeiden, dass Engpässe beim Angebot entstehen, die zu weiteren Preissteigerungen führen. Ein Großteil der Fördersumme könnte sonst allein zum Ausgleich der steigenden Preise benötigt werden und die Förderung ihre Anreizwirkung einbüßen.

Rund 1,5 Millionen mehr Menschen lebten Ende 2022 in Deutschland, als noch zu Beginn. Diese Zuwanderung hat den Wohnungsmarkt im vergangenen Jahr deutlich belastet. Außerdem haben massiv gestiegene Investitionskosten, hohe gesetzliche Standards und Kapazitäts- sowie Materialengpässe einen starken Rückgang der Neubautätigkeiten verursacht. In Kombination führte das zu einem Defizit, das nun mehr als doppelt so hoch ist, wie die Anzahl der aktuell pro Jahr fertiggestellten Wohnungen: die Studie prognostiziert nur zwischen 270.000 und 290.000.

Das ist weit entfernt vom von der Bundesregierung ausgegebenen Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr. Und immer mehr Bauprojekte werden ganz eingestellt. So plant die Hälfte der Mitgliedsunternehmen des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) keine neuen Projekte im Jahr 2023 zu beginnen, die andere Hälfte hat ihre Pläne um 30 bis 50 Prozent reduziert. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, sagt gegenüber den Zeitungen der Funke Mediengruppe: „So laut wie jetzt haben die Alarmglocken des Wohnungsmangels lange nicht mehr geschrillt“. Und mahnt, dass Bund und Länder zeitnah und zielgerichtet tätig werden müssen, sonst drohe „ein ungeahntes Desaster auf dem Wohnungsmarkt“.

Ein Bündnis aus Mieterbund, Baugewerkschaft, Sozial- und Branchenverbänden der Bauwirtschaft hat die Bundesregierung vor diesem Hintergrund dazu aufgefordert, ein Sondervermögen in Höhe von 50 Milliarden Euro bereitzustellen, um den Kollaps des sozialen Wohnungsmarktes noch abzuwenden: Dort wurden sogar nur rund 20.000 Wohnungen im Jahr 2022 fertiggestellt.

Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (DIW) fordern dagegen, dass die Bundesregierung ihre Förderpolitik überdenkt und sich Förderprogramme zukünftig nicht nur darauf konzentrieren, die Nachfrage nach Sanierung oder Neubau zu unterstützen. Es sollen auch Planungs-, Produktions- und Installationskapazitäten gefördert werden, um zu vermeiden, dass Engpässe beim Angebot entstehen, die zu weiteren Preissteigerungen führen. Ein Großteil der Fördersumme könnte sonst allein zum Ausgleich der steigenden Preise benötigt werden und die Förderung ihre Anreizwirkung einbüßen.

Preistreiber im Ausbau waren danach vor allem Tischlerarbeiten mit einem Plus von 19,5 Prozent. Bei Heizungsanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen stiegen die Preise im genannten Zeitraum um 19,0 Prozent, bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen um 17,1 Prozent und bei Wärmedämmverbundsystemen um 16,5 Prozent. Instandhaltungsarbeiten (Schönheitsreparaturen ausgenommen) waren 16,8 Prozent teurer als im Vorjahr.

Quelle:
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Die Wissenschaftler haben in ihrer Studie die Warmnebenkosten auch im Kontext der Mietentwicklung untersucht. Danach hat sich der Anteil der Heizkosten an der Bruttowarmmiete von 9 Prozent vor Beginn des Krieges in der Ukraine auf jetzt 13 Prozent erhöht. Zugleich sind jedoch die Nettokaltmieten um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen. Und auch die kalten Nebenkosten haben um 9 Prozent zugelegt. Die Gesamtmiete ist innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 10,9 Prozent teurer geworden. „Die Verteuerung der warmen Nebenkosten in Kombination mit ebenfalls gestiegenen Nettokaltmieten und kalten Nebenkosten, verteuern die gesamten Wohnkosten für Mieter in diesem Jahr deutlich. Insbesondere für einkommensschwächere Haushalte ist das Angebot an erschwinglichem Mietwohnungsinseraten gesunken“, so das Fazit des IW Köln.