Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 15. September 2010 – VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367
BGH, Urteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14 – LG Mannheim
AG Schwetzingen
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.
Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Beseitigung eines Brandschadens in der von ihnen gemieteten Wohnung. Darüber hinaus begehren sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Kläger am 7. März 2012 Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden – lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten – die zwischenzeitlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Brandschäden beseitigt hatte – ist weitgehend erfolglos geblieben; das Berufungsgericht hat lediglich die Minderungsquote herabgesetzt und mit Rücksicht auf einen für die Schadensregulierung benötigten Zeitraum den Beginn der Minderung später angesetzt.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.
In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nunmehr entschieden, dass der Mieter (hier die Kläger) in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann; die Revision der Beklagten ist deshalb zurückgewiesen worden.
Den Vermieter trifft nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätzlich, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach der heutigen Entscheidung aber nicht, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.
Der Senat hat offen gelassen, ob der Vermieter ausnahmsweise nicht auf die Inanspruchnahme der Versicherung verweisen werden kann, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre, denn es fehlte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit an einem konkreten Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung.
* § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) (…) Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. (…)
Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13
AG Euskirchen – Urteil vom 8. November 2012 – 4 C 188/12
LG Bonn – Urteil vom 13. Juni 2013 – 6 S 188/12
Karlsruhe, den 19. November 2014
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Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember beim Mieter ankommt. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, bleibt er auf Nachforderungen sitzen. Grundsätzlich gilt: Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden.
Nach Angaben von Haus & Grund genügt es nicht, die Abrechnung rechtzeitig abzusenden. Im Zweifel muss der Vermieter den rechtzeitigen Zugang nachweisen. Wenn die Post an der verzögerten Zustellung der Abrechnung schuld ist, wird dieses dem Vermieter zugerechnet. Als verspätet zugegangen gilt eine Abrechnung beispielsweise auch, wenn sie am Stichtag nach 18 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingeworfen wurde. Es wird in diesem Fall davon ausgegangen, dass der Mieter dann keine Möglichkeit hat, die Abrechnung rechtzeitig zur Kenntnis zu nehmen. Da am 31. Dezember in der Regel nur am Vormittag gearbeitet wird, sollte die Abrechnung an diesem Tag bis zum Mittag in den Briefkasten eingeworfen werden –18 Uhr ist diesem Fall zu spät.
Haus & Grund rät Vermietern, die es eilig haben, einen Boten mit der Zustellung zu beauftragen. Im Streitfall muss der Bote bezeugen, wann er dem Mieter die Abrechnung übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.
Quelle: http://www.hausundgrund.de/presse_1072.html
Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die „Opfergrenze“ der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat das Urteil aufgehoben.
Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.
Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14
AG Andernach – Urteil vom 28. November 2012 – 60 C 598/10 WEG
LG Koblenz – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 2 S 74/12
Karlsruhe, den 17. Oktober 2014
Quelle: Bundesgerichtshof.de
Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. setzt sich seit seinem Bestehen für die Einführung von Mindestvoraussetzungen zur Ausübung der Verwaltertätigkeit ein. Diese Bemühungen sind nun endlich von Erfolg gekrönt. Denn wie die Bundesregierung im Rahmen eines Expertengesprächs ankündigte, wird sie wahrscheinlich bis Ende November 2014 einen Vorschlag zur Umsetzung der im Koalitionspapier festgelegten Zugangsvoraussetzungen vorlegen. Als sicher gelten die Einführung eines Sachkundenachweises und der Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung. Beide Forderungen sind im BVI bereits seit Jahren umgesetzt. Zusätzlich fordert der BVI zur Aufnahme in den Verband den Nachweis einer Betriebshaftpflicht- und Vertrauensschadenversicherung. Beide Versicherungspflichten wurden von dem rund 50 Experten umfassenden Gremium zwar diskutiert, ihre Einführung soll aber lediglich geprüft werden.
Die Zugangsvoraussetzungen sollen in der Gewerbeordnung festgeschrieben werden. Damit obliegt die Federführung des Projekts dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie in enger Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Das nächste Expertengespräch wird Ende November 2014 stattfinden. Der BVI wird dann erneut zum Dialog vor Ort sein.
Das Bundeskabinett hat die Mietpreisbremse beschlossen. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) begrüßt, dass der Gesetzentwurf gegenüber dem ursprünglich von Bundesjustizminister Heiko Maas vorgelegten Referentenentwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz wichtige Modifikationen enthält. „Dass zentrale Forderungen der Immobilienwirtschaft Eingang in den Gesetzentwurf gefunden haben, bewerten wir als positives Signal. Dennoch gehen die Nachbesserungen nicht weit genug. Auch wenn der Neubau von der Mietpreisbremse ausgenommen wird, bleibt es dabei, dass Millionen Vermieter von Bestandswohnungen die Zeche für die Mietpreisbremse zahlen müssen“, erklärt der Vorsitzende der BID Jens-Ulrich Kießling.
Zu der Ausnahmeregelung für Neubauten erläutert Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien-und Wohnungsunternehmen: „Nach monatelangem Tauziehen steht endlich fest, dass Neubauten von dem wohnungsmarktpolitischen Instrument herausgenommen sind. Auch wenn wir jegliche Mietpreisbremse für falsch erachten, sind wir erleichtert, dass unsere Forderungen im Gesetzentwurf berücksichtigt worden sind. Dieses Zugeständnis an die Immobilienwirtschaft ist ein Schritt in die richtige Richtung. Nun bleibt es jedoch abzuwarten, welche Maßnahmen Bund und Kommunen ergreifen, um den Neubau anzukurbeln.“
Modernisierung
Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) äußert sich zu den Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Investitionen in den Bestand: „Mit der Mietpreisbremse hat die Bundesregierung ein Eigentor geschossen: dringend notwendige Modernisierungen und Investitionen in Bestandsbauten werden ausgebremst. Die Energiewende im Gebäudebereich steht damit weiter auf der Kippe. Denn welcher Eigentümer will in Energieeffizienz, altengerechten Umbau und Instandsetzung investieren, wenn zwar die Mieter davon profitieren, er aber allein auf den Kosten sitzenbleibt? Bereits heute erzielen viele Wohnungseigentümer keinen Gewinn aus der Vermietung. Die politische Aufgabe sollte es sein, Anreize zur energetischen Sanierung zu setzen. Die Mietpreisbremse ist dabei kontraproduktiv.“
Modifizierte Länderermächtigungsgrundlage
Die Länderermächtigungsgrundlage kommentiert Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen: „Es ist aus verfassungsrechtlichen Gründen notwendig, die Gültigkeit der Mietpreisbremse für eine Stadt konkret zu begründen. Dann reicht es aber nicht aus, im Gesetzentwurf Kriterien aufzuzählen – zum Beispiel geringe Leerstandsquote, überdurchschnittlicher Mietanstieg oder eine überdurchschnittliche Mietenbelastung –, diese aber nicht zu einer verpflichtenden Voraussetzung für die Mietpreisbremse zu machen. Eine ‚Kann–Bestimmung‘ ist hier viel zu wenig. Eine Unterversorgung besteht nämlich nur bei tatsächlicher Wohnungsknappheit. Bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarkts hat der Justizminister damit den Willen der Politik, die sich anders schon im Koalitionsvertrag geeinigt hatte, wieder nicht berücksichtigt. Allerdings ist es richtig, wenn die Ausweisung der Gebiete an einen Maßnahmenplan zur Abhilfe gebunden wird. Nur Neubau beseitigt Mangellagen.“
Zeitliche Befristung
Die zeitliche Befristung auf fünf Jahre bezeichnet Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA, als wichtiges Signal an die Immobilienwirtschaft: „Und bei den fünf Jahren sollte es auch bleiben, damit der Wohnungsmarkt langfristig keinen Schaden nimmt. Wir warnen eindringlich davor, dass die Mietpreisbremse dauerhaft zum Instrument der Wohnungspolitik wird. Erfreulich ist in dem Prozess um die Mietpreisbremse, dass die Bundesregierung die angekündigte Dialogbereitschaft erfüllt hat. Darauf bauen wir auch in Zukunft.“
Auswirkung der Mietpreisbremse auf die Finanzierung
Zu den Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Finanzierung teilt Jan Bettink, Präsident des vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken, mit: „Bislang spüren wir keine Auswirkungen der kommenden Mietpreisbremse bei der Nachfrage nach Finanzierungen für Wohnimmobilien. Staatliche Eingriffe in den Preismechanismus wirken sich aber immer mittelbar auch auf die Finanzierung aus. Deshalb ist es wahrscheinlich, dass die Mietpreisbremse jedenfalls die Finanzierung des Mietwohnungsbestandes treffen wird. Positiv sind die Ausnahme für neu gebaute Immobilien und die Befristung auf fünf Jahre zu werten.“
Bestellerprinzip
Zum so genannten Bestellerprinzip, das zusammen mit dem Mietrechtsrechtsnovellierungsgesetz eingeführt werden soll, ergänzt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling: „Leider ist es beim Etikettenschwindel geblieben: Das „Bestellerprinzip“, wie es heute vom Kabinett beschlossen werden soll, bedeutet mitnichten, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat, sondern dass faktisch immer der Vermieter als Auftraggeber gilt. Dass Wohnungssuchenden die Möglichkeit genommen wird, einen Makler zu beauftragen, kann nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein.“
Klagewelle zur Vergleichsmiete erwartet
„Die Mietpreisbremse wird dem Wohnungsmarkt schaden und den bedürftigen Wohnungssuchenden nicht helfen“, so kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Einigung zwischen Union und SPD auf Details zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei neuen Mietverträgen. Gleichzeitig warnte Kornemann vor einer Klagewelle zur Vergleichsmiete.
Die Koalitionäre hätten es versäumt, die Mietpreisbremse nur dort zuzulassen, wo es mit einem qualifizierten Mietspiegel eine für jedermann rechtssichere Quelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. „Wir rechnen mit bis zu 150.000 zusätzlichen Streitigkeiten pro Jahr zwischen Mietern und Vermietern“, prognostiziert Kornemann. Zudem halte er die Mietpreisbremse für einen verfassungswidrigen Angriff auf das private Eigentum. „Neueste Untersuchungen zeigen, dass die privaten Vermieter heute schon mit ihren Wohnungen meist keinen Gewinn oder gar Verluste erwirtschaften. Die Mietpreisbremse verschärft diese prekäre Lage von Millionen Vermietern“, sagte Kornemann.
Quelle: Pressemitteilung vom 23.09.2014 / Haus & Grund Deutschland
Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen
Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.
Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht anders als bei Ansprüchen gemäß §1004 BGB
eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß §
823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).
BGH, Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13 – LG Hamburg
AG Hamburg – Wandsbek
Quelle: Bundesgerichtshof.de
Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.
Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.
* § 249 Abs. 2 BGB
„Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.“
Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13
AG Heidelberg – Urteil vom 31. August 2012 – 27 C 221/10
LG Heidelberg – Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12
Quelle: Bundesgerichtshof.de
Kann die Wohnung eines WEG-Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung sein? Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht Büdingen zu befassen und entschied, dass die Wohnung des Verwalters dann ein ungeeigneter Ort für eine Eigentümerversammlung ist, wenn zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer erhebliche Differenzen bestehen.
Der Fall
Die Verwalterin hat eine Eigentümerversammlung für März 2012 in der Wohnung ihres Ehemanns, einem Miteigentümer der von ihr verwalteten Wohnungsanlage, einberufen; bereits im Jahr 2008 fand dort schon einmal eine Versammlung statt. Die Wohnungseigentümerin schrieb daraufhin die Verwalterin an und teilte ihr ihre Bedenken hinsichtlich des Versammlungsortes mit. Denn zwischen der Verwalterin und der Wohnungseigentümerin bestehen seit Jahren Differenzen über die Art und Weise der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nachdem die Versammlung dann trotzdem – ohne die Wohnungseigentümerin – stattfand, hat sie alle dort gefassten Beschlüsse angefochten, da für sie der Versammlungsort unzumutbar war.
Die Entscheidung
Das Gericht hat der Wohnungseigentümerin Recht gegeben und entschied, dass alle von den Wohnungseigentümern in der Versammlung getroffenen Beschlüsse ungültig sind und zwar bereits wegen der Auswahl des Versammlungsortes.
Damit nämlich allen Wohnungseigentümern die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muss der Ort der Eigentümerversammlung verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Jedoch war der Versammlungsort für die klagende Wohnungseigentümerin unzumutbar. Da seit längerem Differenzen zwischen ihr und der Verwalterin bestehen, hätte die Eigentümerversammlung an einem neutralen Ort stattfinden müssen und gerade nicht in der Wohnung der Verwalterin und ihres Ehemanns. Unerheblich ist, dass die Versammlung in der Vergangenheit schon einmal in dieser Wohnung stattgefunden hat. Denn die Gründe, aus den es der Wohnungseigentümerin nicht zumutbar ist, die Wohnung aufzusuchen, ergeben sich erst aus den mittlerweile bestehenden Differenzen zwischen der Wohnungseigentümerin und der Verwalterin.
(AG Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az. 2 C 359/12)
