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Seit dem 01.01.2015 ist das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) mit der entsprechenden Mess- und Eichverordnung (MessEV) in Kraft. Damit kommen einige Neuerungen auf Gebäudeeigentümer und Immobilienverwalter zu. Diese sind unter anderem von der sogenannten Anzeigepflicht von neuen oder erneuerten Messgeräten gemäß § 32 MessEG betroffen.

Die Anzeigepflicht für neue oder erneuerte Messgeräte nach § 32 Absatz 1 MessEG trifft den Verwender (die WEG bzw. den Eigentümer) des jeweiligen Messgeräts (Warmwasser-, Kaltwasser- und Wärmezähler) und muss innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme gegenüber der zuständigen Eichbehörde erfüllt werden. In seiner verkürzten Form muss die Anzeige lediglich die Messgeräteart und die Anschrift des Verwenders enthalten und kann elektronisch übermittelt werden. Die zentrale Meldeplattform der Eichbehörde befindet sich unter www.eichamt.de.

Unsere Empfehlung:
Die sicherste Art und Weise der Anzeigenpflicht nachzukommen und einer möglichen Pflichtverletzung aus dem Weg zu gehen, ist die Übertragung der Aufgabe an das jeweilige Messdienstunternehmen.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
D-10117 Berlin

In einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 10. Dezember 2014 (Az. VIII ZR 25/14) entschied der Bundesgerichtshof, dass es für die Kündigung einer Wohnung ausreichen kann, nur einen von mehreren Mietern persönlich anzuschreiben. Allerdings muss aus dem Schreiben erkennbar sein, dass die Kündigung auch an die anderen Mieter gerichtet ist. Im entschiedenen Fall geschah das dadurch, dass der Vermieter sich bestätigen ließ, dass die Adressatin den Brief an ihre Schwester und Mitmieterin weiterreichen wird. So war für alle Seiten ersichtlich, dass beide Mieterinnen mit der Erklärung „Ich kündige Ihnen die Wohnung“ gemeint sind. Zudem sah der BGH in einem zuvor gemeinsam verfassten Brief der Schwestern an den Vermieter eine Bevollmächtigung der einen für die andere.

Quelle:

BVI Bundesfachverband der
Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
D-10117 Berlin
Geschäftsführer: Sandra Bohrisch, Dipl.-Kauffrau

Der – unter anderem für Besitzschutzansprüche zuständige – V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter, der sich durch den von einem tiefer gelegenen Balkon aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesundheit durch sog. Passivrauchen befürchtet, von dem anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während bestimmter Zeiten zu unterlassen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Parteien sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Brandenburg. Die Kläger wohnen im ersten Stock, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen übereinander. Die Beklagten sind Raucher und nutzen den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen, wobei der Umfang des täglichen Zigarettenkonsums streitig ist. Die Kläger fühlen sich als Nichtraucher durch den von dem Balkon aufsteigenden Tabakrauch gestört und verlangen deshalb von den Beklagten, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Vorinstanzen sind der Meinung, dass ein Rauchverbot mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen.
Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:
1. Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter.
Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen nicht als wesentliche Beeinträchtigung empfunden werden.
Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend empfundene – also wesentliche – Beeinträchtigung vor, besteht der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse – zu denen auch das Rauchen gehört – zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
2. Sollte die Geruchsbelästigung nur unwesentlich sein, kommt ein Abwehranspruch in Betracht, wenn Gefahren für die Gesundheit drohen.
Immissionen, die die Gefahr gesundheitlicher Schäden begründen, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträchtigung anzusehen. Bei der Einschätzung der Gefährlichkeit der Einwirkungen durch aufsteigenden Tabakrauch ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Freien geraucht wird. Insoweit kommt den Nichtraucherschutzgesetzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung dahingehend zu, dass mit dem Rauchen auf dem Balkon keine konkreten Gefahren für die Gesundheit anderer einhergehen. Nur wenn es dem Mieter gelingt, diese Annahme zu erschüttern, indem er nachweist, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung besteht, wird eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegen und deshalb eine Gebrauchsregelung getroffen werden müssen.
3. Die Sache war an das Landgericht zurückzuweisen, weil es bislang keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Rauch auf dem Balkon der Kläger als störend wahrnehmbar ist oder – wenn das zu verneinen sein sollte – ob im konkreten Fall von dem Tabakrauch gesundheitliche Gefahren ausgehen, wie die Kläger unter Hinweis auf eine Feinstaubmessung behaupten.
Urteil vom 16. Januar 2015 – V ZR 110/14
AG Rathenow, Urteil vom 6. September 2013 – 4 C 300/13
LG Potsdam, Urteil vom 12. März 2014 – 1 S 31/14
Karlsruhe, den 16. Januar 2015
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Werden Bäume gefällt, die krank oder bruchgefährdet sind, so seien die Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig, auch wenn sie nicht in festem Turnus anfallen, sagt AG Hamburg-Wandsbek (04.12.2013 – 715 C 283/13 in ZMR 2014, 804).

Quelle:
Haus und Grund Niedersachsen,
Landesverband
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
Telefon: 0511/973297-0
Telefax: 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de

Ab Januar 2015 gilt der flächendeckende Mindestlohn iHv 8,50 € brutto/Stunde. Die Neuregelung hat auch
Auswirkungen für die Wohnungseigentümergemeinschaften, sofern sie selbst Arbeitnehmer beschäftigen.
Grundsätzlich kann auch durch eine Vereinbarung nicht vom Mindestlohn abgewichen werden. Eine dennoch
getroffene Vereinbarung ist unwirksam, so dass der Arbeitnehmer weiterhin einen Anspruch auf die
angemessene Vergütung nach § 612 BGB hat. Bei der Bemessung des Mindestlohns ist jedoch nicht nur der
gezahlte Lohn zu berücksichtigen, sondern auch sonstige Leistungen, wie etwa eine günstiger überlassene
Hausmeisterwohnung. Die Auslegungsschwierigkeiten sind in diesen Fällen bereits jetzt vorprogrammiert.
Der Anspruch des Arbeitnehmers richtet sich in der Regel unmittelbar an die Gemeinschaft, die somit für die
Zahlung des Mindestlohnes haftet.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft und letztlich auch die Verwaltung treffen hierbei zwei Pflichten.
Es muss dafür Sorge getragen werden, dass der Mindestlohn gezahlt wird, da sonst nach § 21 MiLoG
(Mindestlohngesetz) mit einem Ordnungsgeld von bis zu 500.000,00 € zu rechnen ist und es besteht die
Verpflichtung des Arbeitgebers (also der WEG) nach § 17 MiLoG eine Aufzeichnung des Beginn, Dauer und Ende
der täglichen Arbeitszeit vorzunehmen. Diese Aufzeichnung hat der Arbeitgeber spätestens am 7. Tag, der auf
den Tag der Arbeitsleistung folgt, zu erfüllen und zwei Jahre aufzubewahren. Auch hier droht sonst ein Bußgeld.
Es ist daher auf folgendes zu achten:
1. WEG als Arbeitgeber
– Der direkt angestellte Hausmeister, Putzfrau, Gärtner o. ä. muss den Mindestlohn erhalten, bzw. der
Mindestlohn muss sich aus den Umständen ergeben (Hausmeisterwohnung). Dies gilt auch für geringfügig
Beschäftigte, somit der Regelfall.
– Die tatsächliche Arbeitszeit ist zu dokumentieren und zwei Jahre aufzubewahren. Hier bieten sich an, diese
Verpflichtung vertraglich/schriftlich auf den Arbeitnehmer zu übertragen. Der Arbeitnehmer muss daher die von
ihm geleisteten Stunden dokumentieren und dem Arbeitgeber aushändigen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen,
dass in letzter Konsequenz diese Verpflichtung den Arbeitsgeber trifft und die Übertragung keine
Haftungsfreistellung darstellt.
– Sollte ein Serviceunternehmen mit diesen Arbeiten beauftragt werden, geht die bisherige Kommentierung
(Franzen, Erfurter Kommentar zum Arbeitsrecht, 15. Auflage, §13 MiLoG, Rn 2) davon aus, dass die
Überwachung der Mindestlohnzahlung nicht in die Verpflichtung der Gemeinschaft fällt. Da jedoch noch keine
Rechtsprechung zu dieser Thematik ergangen ist, sollte aus reiner Vorsicht eine Freistellungsvereinbarung von
dem Unternehmer gezeichnet werden, mit der sich der Unternehmer verpflichtet seinerseits den Mindestlohn
einzuhalten und den Auftraggeber (WEG) im Innenverhältnis rechtsverbindlich von Ansprüchen auf die Zahlung
des Mindestlohnes freizustellen.
2. WEG als Auftraggeber
– Bei der Vergabe von Aufträgen (Instandhaltung/Instandsetzung/Sanierung) ist zu unterscheiden, ob die
Gemeinschaft als Unternehmer (Gemeinschaft besteht nahezu nur aus Unternehmern) oder Verbraucher (dies
stellt wohl die Regel dar) beauftragt.

Quelle:
BVI-Verwalterinformation
BVI Bundesfachverband der
Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
D-10117 Berlin

Das novellierte Mess- und Eichgesetz (MessEG) tritt zu Beginn des nächsten Jahres in Kraft. Der Bundesrat stimmte heute der neuen Mess- und Eichverordnung (MessEV) zu, die entsprechend dem bereits im Juli 2013 gebilligten MessEG zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens europarechtliche Vorgaben umsetzt und zukünftig die Verwendungsüberwachung von Messgeräten vereinfacht. Damit gelten ab Januar neue Pflichten für Immobilienbesitzer, Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Haus- und Immobilienverwalter. Darauf weist der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hin.

Neue Anzeigepflicht auch für Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler
Zum 1. Januar 2015 müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte, die der Erfassung von Warm- und Kaltwasser sowie thermischer Energie dienen, dem zuständigen Eichamt gemeldet werden. Die Anzeige muss innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme erfolgen. Anzeigepflichtig ist der Verwender, der die so genannte Funktionsherrschaft über das jeweilige Messgerät innehat und damit über die rechtliche und tatsächliche Funktionskontrolle des Gerätes verfügt. In den meisten Fällen betrifft dies den Wohnungseigentümer. In Eigentümergemeinschaften (WEG), in denen Messgeräte in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, gilt die WEG als Verwender im Sinne des Gesetzes. Wurde das Messgerät allerdings bei einem Messdienstleister angemietet oder können die Messwerte nur mithilfe eines speziellen Gerätes durch diesen erfasst werden, ist das Messdienstunternehmen Verwender und für die Anzeige neuer Geräte zuständig.

Zur Anzeige gebracht werden muss allerdings nicht jedes einzelne installierte Gerät, sondern nur welche Geräteart verwendet wird. Dies muss einmalig nach Inbetriebnahme neuer oder erneuerter Geräte erfolgen, eine Ab- oder Ummeldung z. B. auf Grund von Umzug ist nicht erforderlich. Die Anzeige muss die Messgeräteart und die Anschrift des Verwenders enthalten; Voraussetzung allerdings ist die Vorhaltung ausführlicher Angaben zum Gerät, wie Hersteller, Typenbezeichnung, Jahr der Kennzeichnung des Gerätes für eventuelle Rückfragen der Eichbehörden. Die Meldung kann elektronisch an das zuständige Eichamt übermittelt werden. Ab 1. Januar soll dies nach Aussage der Eichbehörden über eine zentrale Eingabemaske unter www.eichamt.de möglich sein.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Dorotheenstraße 35
10117 Berlin

Mancherorts fällt schon der erste Schnee. Nicht jeden freut das, denn es bedeutet eine Menge Mehrarbeit für Grundstücks- und Hauseigentümer. Schließlich sind sie für die gefahrlose Nutzung ihres Grundstückes und anliegender Gehwege verantwortlich. Ganz gleich ob Hausbesitzer oder Wohnungseigner: Bewohner, Gäste und Passanten müssen alle Wege gefahrfrei nutzen können. Was Wohnungseigentümer und Hausbesitzer gleichermaßen beachten müssen, um gefährliche Rutschpartien zu vermeiden, darüber informiert aktuell der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Kehr- und Räumpflicht: Mehr als einen schmalen Pfad

Grundsätzlich ist es Aufgabe der öffentlichen Hand für die Winterräumung zu sorgen. Das trifft in der Praxis allerdings meist nur für Straßen zu. Die Verantwortung für Gehwege wird in den meisten Satzungen an die Anlieger weitergegeben. Trotz regionaler Unterschiede herrscht in den Kernpunkten weitestgehend Einigkeit: An Werktagen müssen Eigentümer von morgens 7 Uhr bis abends 20 Uhr für geräumte Wege und Grundstückszugänge sorgen, an Sonn- und Feiertagen gilt diese Pflicht von 9 Uhr bis 20 Uhr. Dabei reicht ein schmaler Trampelpfad allerdings nicht, schließlich sollen die Gehwege auch Kinderwagen und Rollstühle passieren können. Üblich ist eine Räumung – je nach kommunalen Bestimmungen – zwischen 0,80 und 1,50 Meter Breite. Privatwege und die Hauszugänge müssen mindestens einen halben Meter breit gekehrt sein. Streuen mit Salz ist mehrheitlich verboten. Nur in Ausnahmefällen, wie beispielsweise bei Eisregen, ist es zulässig. Die Verwendung von Sand, Asche und Streu hingegen wird empfohlen.

Mehrmals täglich Schippen

Wenn es die Witterung verlangt, genügt es nicht nur morgens die Wege zu räumen. Gehwege und Zugänge müssen den gesamten Tag gefahrfrei begehbar sein. Für Berufstätige ist das nur schwer zu gewährleisten. Ist es dem Eigentümer nicht möglich auch tagsüber für geräumte Wege zu sorgen, sollte die Räum- und Kehrpflicht auf Dritte übertragen werden. Schließlich ist der Eigentümer schadenersatzpflichtig, ganz gleich, ob er im Schadensfall nicht räumen konnte oder wollte. Wird die eigene Immobilie vermietet, besteht die Möglichkeit, die Schneebeseitigungsarbeiten vertraglich auf einen oder mehrere Mieter zu übertragen. Eigentümergemeinschaften können den Winterdienst untereinander aufteilen. Allerdings ist die mit dieser Aufgabe betraute Person regelmäßig auf Tauglichkeit zu prüfen. Ist sie beispielsweise aufgrund ihres Alters oder ihres gesundheitlichen Zustandes nicht in der Lage zur Räumung und resultiert daraus die Schädigung einer Person, verantwortet dies der Eigentümer, bzw. die Eigentümergemeinschaft.

Kehrpflicht besser an Profis übertragen

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Hausbesitzer und Wohnungseigentümer die Kehrpflicht besser einem Dienstleister übertragen. Gerade, wenn sie Haus oder Wohnung nicht selbst nutzen und so nicht vor Ort sein können. Doch auch dann kann sich der Eigentümer nicht entspannt zurücklehnen: er muss die Arbeiten des Räumungsdienstes kontinuierlich überwachen und gegebenenfalls Nachbesserungen einfordern. Hat der Eigentümer seine Kontroll- und Überwachungspflichten nachweislich wahrgenommen und es ist dennoch ein Schadensfall eingetreten, haftet der beauftragte Dienstleister. Wurde die Kontrollpflicht vertraglich dem Hausverwalter übertragen, ist es seine Aufgabe, Dienstleister zu beauftragen, die fehlerfreie Durchführung zu kontrollieren und gegebenenfalls für Ersatz zu sorgen.

Den Blick nach oben nicht vergessen

Bei Eis und Schnee achtet jeder meist auf die eigenen Füße. Allerdings sollte auch der Blick nach oben nicht vergessen werden. Schnell hat sich auf den Dächern eine dicke Schneedecke gebildet, die als Dachlawine abzugehen droht. Auch herabfallende Eiszapfen können gefährlich werden. Eigentümer bzw. Verwalter sollten daher Grundstück und Gebäude regelmäßig begutachten, denn auch das ist Teil der Verkehrssicherungspflicht.

Pflichten gelten bei Schnee und Eis aber auch für Passanten und Anwohner: Sie müssen beim Begehen von Fußwegen Vorsicht walten lassen. Gerade, zur frühen Morgenstunde oder nachts. Wer außerhalb der festgelegten Räumungszeiten – wohlmöglich in unangemessenem Schuhwerk – spazieren geht, darf sich auf freie oder gestreute Fußgängerwege nicht verlassen und trägt im Falle eines Unfalls eine Mitschuld. Werden aber all diese Pflichten beachtet, steht der weißen Winterfreude sicher nichts mehr im Wege.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Dorotheenstraße 35
10117 Berlin

BGB § 556a Abs. 1 Satz 1

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.

BGH, Urteil vom 5. November 2014 – VIII ZR 257/13 –
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