Im Vergleich zum Jahr 2020 (15.820) hat sich die Zahl der geförderten Energieberatungen damit mehr als versiebenfacht. Dabei spiegelt die Entwicklung der Antragszahlen den Förderstopp Ende des Jahres 2023: Nach 134.921 Anträgen in 2022 wurden in 2023 nur 119.716 Anträge eingereicht.

Die Hälfte aller geförderten Energieberatungen fand in 2023 allein in Baden-Württemberg (28 Prozent) und Nordrhein-Westfalen (22 Prozent) statt. Schlusslichter im Länderranking sind die bevölkerungsarmen Flächenländer Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern mit 1.005 und 859 Beratungen.

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Mit Urteil vom 21. Juli 2023 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 215/21 hatte der u. a. für WEG-Streitigkeiten zuständige V. Zivilsenat des BGH über eine Beschlussanfechtungsklage zu befinden, in der es um die Reparatur eines verrosteten Außengeländers ging. Der BGH stand vor der Frage, ob der Beschluss, drei Angebote einzuholen und den günstigsten Anbieter zu beauftragen, wegen Undurchführbarkeit nichtig ist oder eine noch hinreichend bestimmte Regelung enthält.

Der Fall

In der Eigentümerversammlung vom 7.9.2020 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst, die der Mehrheitseigentümer (600/1000 MEA) gegen die Stimmen der Klägerin herbeiführte. Unter TOP 4 wurde beschlossen, für die Reparatur des verrosteten Außengeländers zum 1. Obergeschoss drei Angebote einzuholen, wobei der günstigste Anbieter beauftragt werden soll. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Anfechtungsklage wegen angeblich verpasster Anfechtungsfrist zurück und beschränkten sich bei der Prüfung auf Nichtigkeitsgründe. Diese wurden verneint. Insbesondere sei der Beschluss weder zu unbestimmt noch fehle es an der Beschlusskompetenz.

Die Entscheidung

Der BGH bejaht die Einhaltung der Anfechtungsfrist, so dass neben möglicher Nichtigkeits- auch Anfechtungsgründe zu prüfen seien. Da die notwendigen Feststellungen hierzu nicht getroffen worden waren, verwies er die Akte zurück zum zuständigen Landgericht in Aurich. Der BGH teilt dessen Einschätzung, dass der zu TOP 4 gefasste Beschluss bestimmt genug ist. Bei gebotener objektiver Beschlussauslegung, bei der es maßgebend darauf ankomme, wie ein Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen sei, enthalte dieser Beschluss durchführbare Regelungen und weise keine inneren Widersprüche auf. Festgelegt werde, welches Geländer aus welchem Grund und – abstrakt – auf der Grundlage welchen Angebots repariert werden solle. Ob eine solche Reparatur durch Instandsetzung des vorhandenen Geländers erfolgen oder ein – gleichartiges – Ersatzgeländer beschafft werden müsse, könne vor der Einholung der drei Angebote noch nicht feststehen; das Fehlen einer mit Blick auf ein eventuelles Ersatzgeländer genaueren Regelung mache den Beschluss daher nicht nichtig.

Fazit für den Verwalter

Beide BGH-Urteile belegen den Trend des höchsten Zivilgerichts in WEG-Sachen, es mit der Beschlussbestimmtheit ernst zu nehmen, andererseits aber auch nicht zu übertreiben. Das hilft der Praxis, zumal fast immer die Forderung nach noch mehr (maximaler) Präzision Streitthema in Eigentümerversammlungen und vor Gericht ist.

Der „günstigste Anbieter“ lässt sich finden! Die Aufgabenstellung ist also für den Verwalter nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet. In der Regel wird es der preislich günstigste (billigste) Anbieter sein. Dies schließt es nicht aus, unter den verschiedenen Anbietern das Preis-Leistungs-Verhältnis auszuwerten und den in der Gesamtschau günstigsten Anbieter namens der GdWE zu beauftragen, selbst wenn dieser nicht der preislich billigste Anbieter sein sollte, jedoch aus sonstigen Gründen (Verfügbarkeit, Garantie, Vorbeauftragungen etc.) den Besten Eindruck für die Auftragsvergabe macht.

Dies sollte umso mehr gelten, wenn es – wie im Fall – um eine überschaubare Aufgabenstellung (ein Außengebäudeteil ohne energetischen Bezug) geht. Erfreulich und lebensnah ist es, dass der BGH keine Probleme darin sieht, dass möglicherweise erst durch eine Inaugenscheinnahme durch den Anbieter geklärt werden wird, ob eine Reparatur noch möglich bzw. wirtschaftlich sinnvoll ist oder ein Ersatzgeländer neu beschafft werden muss. Angesichts eines solchen Schadenbildes ist auch eine vorherige Bestandsaufnahme durch einen Bausachverständigen nicht erforderlich, denn der maßgebliche Sachverhalt, also die Instandsetzungsbedürftigkeit als solche, war unstreitig gegeben. Ein Schlosser oder sonst geeigneter Bauhandwerker kann diese Frage ebenso fachkundig bewerten. Überzeugend ist es darüber hinaus, wenn der BGH die Gleichartigkeit eines etwaigen Ersatzgeländers anspricht. Sollte stattdessen eine erhebliche optische Veränderung mit einer erforderlichen Erneuerung einhergehen, käme man aus rechtlicher Sicht möglicherweise in den Abgrenzungsbereich zur baulichen Veränderung mit eigenen rechtlichen Spielregeln.

Ein Verwalter, der sich Diskussionen und Streit vor Gericht ersparen will, geht den sichersten (vorsichtigen) Weg. Dieser liegt darin, auf Formulierungen der hier umschriebenen Art gänzlich zu verzichten und die Aussagekraft des Beschlusses durch klare und eindeutige Formulierungen zu steigern. Freilich ist das oftmals gar nicht so leicht, wie viele meinen.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Die Unbestimmtheit ist ein Beschlussmangel. Dieser kann entweder zur Rechtswidrigkeit oder sogar zur Nichtigkeit führen. Letzteres wird angenommen, wenn der Beschlussinhalt keine durchführbare Regelung erkennen lässt oder in sich widersprüchlich (perplex) erscheint, wenn man ihn nach Wortlaut und Sinn unbefangen auslegt. Grundsätzlich sind Beschlüsse – auch wenn sie schlecht formuliert sind – durchführbar.

Bringen Wohnungseigentümer eigene Beschlussanträge in die Versammlung bzw. zur Abstimmung ein, sollten sie ebenfalls darauf achten, hinreichend präzise zu formulieren und insbesondere die Eckpunkte ihres Anliegens in tatsächlicher Hinsicht so umschreiben, dass ein objektiver Leser Begehren und Regelungsgehalt versteht. Bei der Beschlussauslegung dürfen auch Erläuterungen zu Tagesordnungspunkten berücksichtigt werden, wenn sie Bestandteil der Einladung, Versammlungsniederschrift oder Beschlussfassung – also durch Bezugnahme – geworden sind. Auch darauf sollte ggf. das Augenmerk gerichtet sein.

Fazit für die Gemeinschaft

Der Beschluss verpflichtet die GdWE zur Einholung von Vergleichsangeboten und Beauftragung eines geeigneten Anbieters. Beide Vorgänge sind durch den Beschluss legitimiert. Vollzugsorgan der GdWE ist der bestellte Verwalter. Fehlt dieser, wird die GdWE beim Vertragsabschluss und auch bei der Angebotssuche von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten.

Prinzipiell gibt es schon seit 2020 ein Recht auf Laden, sofern Mieter oder Eigentümer einen eigenen Stellplatz haben. Vermieter und Mitbesitzer des Hauses dürfen dann i. d. R. nicht verwehren, eine Wallbox zu installieren. Bisher scheint das aber kaum zur Umsetzung zu kommen. Wie der Spiegel unter Bezugnahme auf den Mieterverein Hamburg berichtet, sei das neue Recht »faktisch nicht durchsetzbar«, denn zur Wohnung vermietete Stellplätze könnten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

In der ADAC-Studie beklagten 57 Prozent der befragten Wohnungseigentümer und Mieter Probleme innerhalb ihrer Hausgemeinschaft bei der Planung und Organisation von Ladelösungen. Die Abstimmung in der Gemeinschaft war aus Sicht von rund einem Drittel (31 Prozent) besonders kompliziert. Etwa jeder zweite Umfrageteilnehmer (45 Prozent) wünscht sich sogar, auf einen Beschluss verzichten zu können. Die Suche nach der passenden Ladetechnik bezeichnete die Mehrheit (56 Prozent) als Herausforderung. Bei der Wahl der Ladelösung ist für 65 Prozent der Preis das wichtigste Kriterium. 59 Prozent nannten Finanzierungsprobleme als Hürden.

Der ADAC hatte von April bis Juli 2023 in Kooperation mit der UScale GmbH bundesweit 716 Mieter und Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern über ein Online-Tool zu ihrer aktuellen E-Lade-Situation befragt. Bei den Befragten handelte es sich um Besteller, Käufer und Besitzer von E-Autos.

Mittlerweile steht auch fest, dass der KfW-Zuschuss 442 „Solarstrom für Elektroautos“ im Jahr 2024 nicht fortgesetzt wird. „Aufgrund der erforderlichen Haushaltskonsolidierung und der erfolgten Schwerpunktsetzung im Bundeshaushalt 2024 auf die prioritären Investitionen können nicht alle Förderprogramme des Bundesministeriums für Digitales und Verkehr (BMDV) im geplanten Umfang fortgeführt werden. Das gilt auch für das Förderprogramm „Solarstrom für Elektroautos“. Neue Anträge können nicht mehr gestellt werden“, heißt es dazu auf der Internetseite der KfW. Das Ministerium hatte für 2023 Mittel in Höhe von 300 Millionen Euro bereitgestellt. Diese waren zum Programmstart im September innerhalb von 24 Stunden ausgeschöpft (wir berichteten). Damals wurden für 2024 weitere 200 Millionen in Aussicht gestellt, die es nun nicht geben wird „Wir bedauern, dass dieses Programm nicht kommt. Gemeinsam waren wir mit dem Ministerium auf einem guten Weg, vor allem auch, um eine gute Lösung für Eigentümergemeinschaften zu erzielen“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

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Für den Vergleich der Austauschkosten für verschiedene Heiztechniken in Wohngebäuden haben die Forschenden die Kosten für den Kauf und die Installation sowie die künftigen Betriebskosten an Ein- und Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Effizienzstandards betrachtet. Dabei wurden die aktuellen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) sowie zu erwartende Entwicklungen von CO₂-Preis und Energieträgerpreisen und auch die Emissionen der verschiedenen Technologien bewertet.

Danach sind Wärmepumpen in Einfamilienhäusern das umweltfreundlichste und zugleich wirtschaftlichste Heizsystem. In Mehrfamilienhäusern fallen die Kosten für eine Wärmepumpe oder Fernwärme ebenfalls niedriger aus als für eine erneuerte Gas-Heizung. Diese positive Bilanz gelte trotz höherer Investitions- und Verbrauchskosten auch bei un- und teilsanierten Altbauten, so die Studie.

Soweit alle Betriebskostenarten anfallen, betrug die Summe für eine 80 Quadratmeter große Wohnung 2.755,20 Euro, so der DMB. Auf Grundlage von bundesweiten Abrechnungsdaten des Jahres 2022 ermittelte der Branchenverband insbesondere für Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung regional bzw. lokal teils erhebliche Preisunterschiede. Bei Heizkosten und Warmwasser war die Bandbreite mit Kosten zwischen 0,32 und 1,82 Euro/qm/Monat ebenfalls sehr groß. Zur Begründung verwies der Mieterbund auf klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und große Preisdifferenzen zwischen den Energieträgern und den einzelnen Versorgern.

Zum Vergleich: Im vorherigen Betriebskostenspiegel hatte der DMB für das Abrechnungsjahr 2018 durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 2,17 Euro/qm/Monat berechnet.

Ähnlich dem von der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und dem VDIV Deutschland in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten (wir haben berichtet) sehen die Wissenschaftler des IW in der Grunderwerbsteuer einen wichtigen Hebel. Sie belaste beim Bau einer Immobilie alle Beteiligten, Projektentwickler wie Käufer – beim Weiterverkauf sogar gleich mehrfach. Das treibe die Nebenkosten und damit Kauf- und Mietpreise, so Michael Voigtländer. „Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein.“ Dies sei sowohl mit EU-Recht vereinbar als auch angemessen, um den Wohnungsneubau attraktiver zu machen. Alternativ schlägt das Institut vor, die Steuerbefreiung nur temporär einzusetzen, um Vorzieheffekte zu induzieren, oder auch den Satz der Grunderwerbsteuer für Neubauten deutlich zu senken. „Alternativ oder auch ergänzend könnte zudem die Mehrwertsteuer für Bauleistungen von 19 Prozent auf 7 Prozent reduziert werden“, heißt es in der Studie weiter. „Damit ließen sich die Herstellkosten deutlich reduzieren. Insbesondere für Sozialwohnungen wäre dies angemessen und nachvollziehbar.“

Einsparpotenzial sieht das IW auch beim Preis für das Bauland: Würden Kreise und Kommunen öffentliche Flächen um zehn Prozent günstiger abgeben, so würde das zu einem Preisabschlag von zwei Prozent bei Kaufpreisen führen. In Städten und bei Mieten würde der Preis um ein Prozent sinken.

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Der Gesetzentwurf der Bundesregierung mit dem komplizierten Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (Bundestagsdrucksache 20/9890)sieht vor, dass Wohnungseigentümer mit mindestens drei Vierteln der in der Versammlung abgegebenen Stimmen beschließen dürfen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (§ 23 Absatz 2a WEG-E). Das vorgesehene 75-Prozent-Quorum orientiert sich an der Rechtslage im Aktienrecht. Der Bundesrat sprach sich für einen einstimmigen Beschluss aus. „Die Bundesregierung hat den Vorschlag des Bundesrates geprüft, sieht jedoch keinen Anpassungsbedarf an ihrem Gesetzentwurf“, heißt es in der Gegenäußerung der Bundesregierung. Es bestehe ein praktisches Bedürfnis für virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen. Einstimmigkeit dürfte in einer Wohnungseigentümerversammlung in vielen Fällen nur schwer zu erreichen sein. Die bisherige Hürde einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer solle mit dem Gesetzentwurf der Bundesregierung gerade gesenkt werden. „Mit dem vorgesehenen Quorum von 75 Prozent und der Befristung der Beschlüsse auf drei Jahre wird den Interessen von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern, die die rein virtuelle Versammlungen nicht befürworten, hinreichend Rechnung getragen. Auch für Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ohne die erforderliche Technik oder Digitalkompetenz bestehen diverse Möglichkeiten, an der Versammlung teilzunehmen (Unterstützung durch Verwandte oder Freundinnen und Freunde; Teilnahme bei anderen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern) bzw. sich dort vertreten zu lassen und so an der Meinungsbildung mitzuwirken“, so die Bundesregierung.

VDIV befürwortet die virtuelle Versammlungsmöglichkeit

Der VDIV Deutschland setzt sich von Beginn an für die zusätzliche Option, Eigentümerversammlungen virtuell durchzuführen, ein. Den Gemeinschaften wird damit die Möglichkeit gegeben, schneller als bisher handlungsfähig zu sein. Der durch die Corona-Pandemie ausgelöste digitale Schub zeigt die hohe Akzeptanz dieser virtuellen Formate. Mobilitätseingeschränkte Personen, Alleinerziehende oder Besitzer*innen von vermieteten Wohnungen und Ferienunterkünften könnten sich zudem zuschalten, diskutieren und beschließen. Beschlüsse könnten damit durch eine viel größere Anzahl an aktiven Eigentümer*innen getragen und auf eine breitere Basis gestellt werden. Aber auch die Gruppe derjenigen, die bislang ungeübt mit dem Internet sind, wird nicht in ihrem Versammlungsrecht beschnitten. Vielmehr bleiben die Informationspflicht und Vollmachtausübung weiterhin erhalten. Zudem besteht die komfortable Möglichkeit, gemeinsam mit einem anderen Eigentümer online dabei zu sein, wie es der Gesetzentwurf vorsieht.

Zukünftig werden Gemeinschaften mit ihren Immobilienverwaltungen wohl auch unterjährig häufiger Entscheidungen treffen müssen, um u. a. gesetzliche Anforderungen erfüllen zu können. Die virtuelle Eigentümerversammlung kann daher eine wichtige Option sein, um künftige Herausforderungen im Wohnungseigentum zu meistern und dem Fachkräftemangel zu begegnen. Schon heute fehlt es an Personal, sodass viele Verwaltungen gezwungen sind, sich von Gemeinschaften zu trennen und/oder keine neuen Gemeinschaften annehmen Ein virtuelles Abstimmungstool würde einiges erleichtern.

Im Unterschied zur bisherigen Präsenzversammlung, ermöglicht die neue Versammlungsform, auch kurzfristige Reaktionen, wie zum Beispiel auf zeitlich befristete Förder- und Zuschussprogramme und ein einfacheres Zusammenkommen zwischen Gemeinschaft und Verwaltung, indem größerer organisatorischer Aufwand vorab entfällt.

Der Analyse zufolge hat ein privater Haushalt im Einfamilienhaus im größten Wärmenetz in Köln im dritten Quartal 2023 mit 27 Cent mehr als doppelt so viel gezahlt wie im größten Netz in Halle (Saale) mit 12 Cent. Dabei haben sich die Preise seit Jahresbeginn regional sehr unterschiedlich entwickelt. In Erfurt beispielsweise fiel der effektive Preis pro Kilowattstunde in einem typischen Einfamilienhaus von 36 Cent im ersten Quartal auf 20 Cent im dritten Quartal 2023. In Hannover hingegen stieg er im selben Zeitraum von 13 auf 19 Cent. vzbv-Vorständin Ramona Pop erinnerte daran, dass Fernwärmekunden keine Möglichkeit haben, den Versorger zu wechseln. Umso wichtiger sei es, dass sie das Angebot eines Fernwärme-Versorgers einschätzen können, bevor sie sich für einen Liefervertrag entscheiden. Dies werde mit den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes für den Heizungstausch zunehmend relevant. „Gerade in urbanen Gebieten gilt Fernwärme als wichtiger Baustein für die Wärmewende“, sagte Pop. „Lange Vertragslaufzeiten, fehlender Wettbewerb und niedrige Transparenz-Standards können aber bei Verbraucherinnen und Verbrauchern zu Akzeptanzproblemen führen.“ Der Verband fordert daher eine verbraucherfreundliche Novellierung der Fernwärme-Verordnung, eine bundeseinheitliche Preisaufsicht sowie eine deutschlandweite Wärmenetz-Datenbank.

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Mit dem Beschluss im sogenannten Trilogverfahren verabschiedet sich die Europäische Union von den ursprünglich geplanten zielgenauen Sanierungspflichten für die besonders ineffizienten Wohngebäude. Damit haben sich die Länder – unter anderem Deutschland – durchgesetzt, die im Ministerrat vor zu hohen Belastungen für Hauseigentümer gewarnt hatten.

Konkret vorgegeben werden soll nun: Bis 2030 muss der Primärenergieverbrauch um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent reduziert werden. 55 Prozent der vorgesehenen Verringerung sollen durch die energetische Verbesserung der ineffizientesten Wohngebäude (WPB) erzielt werden. Die Staaten können selbst entscheiden, wie sie die übrigen 45 Prozent erreichen. Denkbar ist beispielsweise, dass sie auf Förderanreize setzen. Für Nichtwohngebäude werden andere Regeln gelten: 16 Prozent der energetisch schlechtesten Gebäude dieser Kategorie müssen bis 2030 bestimmte Mindeststandards erreichen, 26 Prozent bis 2033.

Ausstieg aus fossiler Wärme schon bis 2040

Teil der Einigung auf EU-Ebene ist auch der vollständige Ausstieg aus der Verwendung fossiler Brennstoffe bei der Wärme- und Kälteversorgung bis 2040, also vier Jahre früher als im gerade überarbeiteten deutschen Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgeschrieben. Die Förderung von fossil betriebenen Heizungen soll nur noch bis 2025 möglich sein, so die EU-Pläne weiter.

Darüber hinaus hat das Trilogverfahren für Neubauten den Rahmen gesteckt: Ab 2030 sollen alle Neubauten den Standard „Null-Emissions-Gebäude“ einhalten. Öffentliche Gebäude müssen diese Vorgabe ab 2028 erfüllen. Außerdem sollen die Mitgliedsstaaten ab 2027 schrittweise die Installation von Solaranlagen auf öffentlichen Gebäuden und Nichtwohngebäuden vorantreiben und dafür sorgen, dass neue Gebäude für die Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen geeignet sind.

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Energieausweise sind jeweils zehn Jahre lang gültig. Laut Techem wurde nur jede fünfte Heizungsanlage zwischen der Erstellung des ersten und zweiten Energieausweises erneuert (21 Prozent). Bei der Erstellung des ersten Energieausweises waren die später ausgetauschten Wärmeerzeuger allerdings im Durchschnitt bereits 26,5 Jahre alt. Für die Untersuchung hatte das Techem Research Institute on Sustainability (TRIOS) die Energieausweisdaten von 43.368 Liegenschaften ausgewertet.