Der Vermieter muss auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB achten und diese treuhänderisch anlegen und vor dem Zugriff der Banken sichern.

Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Mieter Mieten in Höhe der Kaution zurückbehalten, §§ 273, 274 BGB, urteilt der BGH am 09.06.2015 (VIII ZR 324/14 in ZMR 2015, Seite 847).

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Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
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§ 12 Heizkostenverordnung bestimmt: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchshängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anfall um 15 % zu kürzen.“

Die Verbrauchsermittlung zur Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft. Gestritten wird darüber, ob 15 % zu kürzen sind von dem fehlerhaften ermittelten Anteil oder von neu zu berechnender Heizkosten ausschließlich mit Wohnflächenanteil.

Der BGH sagt, hier müsse von dem fehlerhaft ermittelten Verbrauch gekürzt werden. Anders wäre es, würde tatsächliches Nutzerverhalten mit fehlerhaft errechnetem Verbrauchsanteil nicht annähernd abgebildet und dem Kernzweck der Heizkostenverordnung widersprechen individuellen Energieverbrauch zu erfassen (BGH, 20.01.2016 – VIII ZR 329/14 in ZMR 2016, S. 280).

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Die Fußball-Europameisterschaft in Frankreich steht kurz bevor. König Fußball regiert dann nicht nur die Sportwelt, sondern auch das Leben auf Deutschlands Straßen. Die sommerlichen Temperaturen locken viele Fans zur gemeinsamen Party wieder in den heimischen Garten, Innenhof oder auf den Balkon. Hier lässt es sich entspannt feiern – Grillwurst, schwarz-rot-goldener Fahnenschmuck und Torjubel natürlich inklusive. Ärger mit den Nachbarn ist da beinahe vorprogrammiert. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) gibt Tipps und erläutert, an welche Regeln sich Wohnungseigentümer und Mieter halten sollten.

Rote Karte für lauten Torjubel nach 22 Uhr
Lauter Torjubel, Trillerpfeife oder Vuvuzela machen zwar Spaß, können aber die Nachbarn belästigen. Fühlen diese sich durch lauten Jubel oder Musik gestört, muss die Fußballparty in die Wohnung verlegt werden. In diesem Jahr beginnen einige Partien erst um 21 Uhr, aber auch während der Fußball-Europameisterschaft gilt 22 Uhr als Richtwert für die Nachtruhe. Danach dürfen die Fans nur noch in Zimmerlautstärke weiterfeiern.

Schwarz-Rot-Gold an der Hauswand?
Spätestens nach dem ersten Spiel der deutschen Nationalmannschaft am 12. Juni sind Fanartikel in den deutschen Nationalfarben wieder überall präsent. Banner und Fahnen an Balkonen und Fenstern prägen dann wieder das Stadtbild. In einigen Mietverträgen und Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist das Anbringen von Plakaten untersagt – dies gilt aber meist nur für politische oder polarisierende Meinungsäußerungen. Fühlt sich ein Nachbar von einer großen Fahne gestört, z. B. weil diese die Sicht aus seinem Fenster beeinträchtigt oder zu laut flattert, muss die Fahne entfernt werden. Hier kann der Verwalter als Mittler auftreten und einen „Fahnen-Kompromiss“ aushandeln. „Ich empfehle, sich vorab mit den Nachbarn abzusprechen, um Auseinandersetzungen zu vermeiden.“, sagt Steffen Haase, erfahrener Immobilienverwalter und Vizepräsident des DDIV.

Grillspaß auf dem Balkon ist nicht immer erlaubt
Bevor die Fußballparty mit Grillwürstchen und Übertragung auf dem Balkon oder der Terrasse beginnt, ist ein Blick in die Hausordnung oder den Mietvertrag empfehlenswert. Hier ist geregelt, ob und in welchem Rahmen auf dem Balkon gegrillt werden darf. Ein grundsätzliches Grillverbot gilt dann sowohl für einen Holzkohle- als auch einen Elektrogrill. Wenn keine verbindliche Regelung vorliegt, steht dem Grillspaß nichts entgegen – solange keiner sich beeinträchtigt fühlt. Eine hohe Rauchentwicklung ist deshalb verboten. „Auch hier gilt es Rücksicht zu nehmen. Wer nicht auf das Grillen verzichten möchte, sollte darauf achten, dass der Rauch nicht in geöffnete Fenster zieht oder Glut auf andere Balkone fliegt“, rät Haase.

Nutzung von Gemeinschaftseigentum
Rücksichtnahme ist auch das oberste Gebot bei der Nutzung von Gemeinschaftseigentum, z. B. Hinterhöfen oder Grünflächen. Um Konflikte zu vermeiden, ist es sinnvoll Regelungen zu treffen und beispielsweise festzulegen, auf welchen Flächen das Grillen erlaubt ist. Solche Regeln sind in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgehalten oder können durch eine spätere Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ergänzt werden. Die Immobilienverwaltung hilft bei der Prüfung der Teilungserklärung oder bei der Beilegung von Konflikten zwischen Eigentümern und Mietern.

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(ho) In der Wohnungsmiete können weder Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) noch Instandhaltungskosten als Betriebskosten umgelegt werden. Mieter bestreiten deshalb gerne die Position „Hausmeisterkosten“. Auch wenn der Vermieter Hausmeisterkosten an sich umlegen darf (§ 2 Nr. 14 BetrkV), so wird von der Mieterseite gerne behauptet, der Hausmeister erledige nicht nur technische Arbeiten, sondern befasse sich auch mit Verwaltungstätigkeiten. Diese Kosten seien nicht extra erfasst, deshalb sei die gesamte Position unzulässig umgelegt und die Betriebskostenabrechnung insgesamt nicht in Ordnung. Genauso werden Instandhaltungsarbeiten durch den Hausmeister behauptet, deren – rechtswidriger – Kostenansatz zu den schon skizzierten rechtlichen Folgen führe.

Richtig daran ist, dass ein Fehler die gesamte Abrechnung erfasst, weil eben dieser Fehler auf den endgültigen Saldo durchschlägt. Solche Einwände kann man als Vermieter am besten dadurch vermeiden, dass in den Rechnungsunterlagen über Hausmeistertätigkeiten klar ausgewiesen wird, dass er nur technisch gearbeitet hat und keinen Verwaltungsaufgaben nachgeht. Sollte das doch der Fall sein, sollten in der Abrechnung Verwaltungstätigkeiten klar abgegrenzt und nur die Kosten für die Erledigung technischer Arbeiten – insbesondere Wartungsarbeiten – zur Grundlage der Betriebskostenabrechnung gemacht werden.

Wie streng die Rechtsprechung mit dem Ansatz von Hausmeisterkosten als Betriebskosten buchstäblich ins Gericht geht, zeigt der folgende Fall:
Vermieter V verlangt von Mieter M Hausmeisterkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. M bestreitet, dass ein Hausmeister überhaupt tätig geworden ist. V legt daraufhin den Dienstvertrag des Hausmeisters vor und verweist im Einzelnen auf die dort enthaltene Aufgabenbeschreibung. Das Amtsgericht (AG) Duisburg hilft der Zahlungsklage des V trotzdem nicht ab (Urteil vom 12. März 2015 – 79 C 3529/14, IMR 2015, S. 451).
Allein mit der Vorlage des Dienstvertrags habe der Vermieter nicht dargelegt und bewiesen, in welcher Zeit der Hausmeister welche Arbeiten an welchen Orten und Einrichtungen des Vermietungsobjekts ausgeführt und gegenüber V abgerechnet habe. Aus dem Vertrag lasse sich dagegen nur ableiten, welche Aufgaben der Hausmeister grundsätzlich zu erfüllen habe. Mieter M sei jedenfalls nicht in der Lage, die abgerechneten Kosten allein aus dem vorgelegten Dienstvertrag nachzuvollziehen und nachzuprüfen.

Die Entscheidung belegt die insgesamt mieterfreundliche Rechtsprechung zur Umlage von Betriebskosten sowie die hohen Anforderungen, die dazu an den Vermieter gestellt werden. Allerdings kann es auch nicht zielführend sein, dem Vermieter aufzugeben, ganz genau die Tätigkeiten des Hausmeisters und die dafür angefallenen Kosten aufzulisten. Denn dies könnte der Mieter wieder als Eigenbeleg in Zweifel ziehen.

Vielmehr ist zu differenzieren:

Wird ein selbstständiger Hausmeisterservice beschäftigt, so sollten die monatlichen Abrechnungen sowie der zu Grunde liegende Vertrag der Betriebskostenabrechnung als Anlage beigefügt werden. Dies belegt die Kosten und den Aufgabenkreis des Hausmeisters entweder unter deutlicher und ausdrücklicher Ausgrenzung von Verwaltungs- und/oder Instandhaltungstätigkeiten oder unter Angabe und Herausrechnung der dafür angefallenen Kosten.
Wird der Hausmeister als eigener Arbeitnehmer beschäftigt, so tritt an die Stelle seiner Rechnungslegung die monatliche Gehaltsabrechnung. Wiederum sollte der Dienstleistungsvertrag mit der Beschreibung seines Aufgabenkreises beigefügt werden. Ebenso ist über den Inhalt der Aufgabenbeschreibung des Vertrages hinaus deutlich anzugeben, ob Kosten für die Verrichtung von Verwaltungsaufgaben oder für Instandhaltungstätigkeiten im Gehalt eingeschlossen sind oder nicht. Gegebenenfalls sind die Kosten anteilig zu benennen und deutlich herauszurechnen.

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Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gibt rückläufige Zahlen im Bereich der energetischen Sanierung bei Wohngebäuden bekannt. Flossen 2010 noch 40,9 Milliarden Euro in die energetische Verbesserung von Wohngebäuden, waren es 2014 nur noch 34,8 Milliarden Euro und damit 5 Milliarden Euro weniger.

Energetische Modernisierungen umfassen ein breites Spektrum an Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Nach der BBSR-Studie, die sich auf eine empirische Erhebung der Investitionen im gesamten deutschen Gebäudebestand in 2014 stützt, ist auch die Bereitschaft stark zurückgegangen, Wohngebäude nach energetischen Gesichtspunkten zu sanieren.

Teilsanierungen dominieren
Über 94 Prozent der durchgeführten energetischen Sanierung im Wohnungsbau entfallen auf Teilsanierungen. Sie umfassen unter anderem den Austausch von Fenstern, Türen oder Heizungen. Zu einem ähnlichen Ergebnis kam auch eine gemeinsame Umfrage von DDIV und KfW in 2014 unter Immobilienverwaltungen, wonach ebenfalls über 90 Prozent aller Maßnahmen bei WEG Teilsanierungen waren.

Stark rückläufig waren zudem große Einzelmaßnahmen ab 10.000 Euro. Dazu zählt insbesondere die Gebäudedämmung. Einen besonders starken Rückgang (-33 Prozent) gab es bei der energetischen Komplettmodernisierung. Die Investitionen sanken von 2,9 Milliarden Euro in 2010 auf 1,9 Milliarden Euro im Jahr 2014.

Motivation: notwendige Instandsetzungen
Ausschlaggebend zur Sanierung waren in erster Linie die Verbesserung der Wohnqualität durch mehr Komfort und die Reparatur und Beseitigung von bestehenden Schäden. Es wird also zu einem großen Teil instandgesetzt und weniger energetisch modernisiert.

Förderungsstopp von Photovoltaik
Der Rückgang der Investitionen in energetische Sanierungen ist durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt. 2012 endete die staatliche Förderung von Photovoltaik. Diese Tatsache führte zu einem regelrechten Einbruch der Investitionen in diesem Sektor.
Zudem sind die Energie- und Heizkosten in den letzten Jahren, bedingt durch wärmere Winter und fallende Ölpreise, gesunken. Eigentümer sind daher weniger gewillt energetische Sanierungen durchzuführen, weil sich Investitionen erst längerfristig amortisieren. Besonders ältere Eigentümer schreckt diese Tatsache ab.

Gegenläufige Entwicklung im Wirtschaftsbau
Im Wirtschaftsbau, der gewerbliche, industrielle und landwirtschaftliche Gebäude umfasst, lässt sich eine gegensätzliche Tendenz erkennen. Hier hat sich das Volumen energetischer Sanierungen nahezu verdoppelt. Wurden im Jahre 2010 etwa rund 6,5 Milliarden Euro für Sanierungsmaßnahmen aufgewendet, waren es 2014 fast 12 Milliarden Euro. Auch der Anteil an Vollmodernisierungen fällt im Wirtschaftsbau deutlich höher aus und liegt mit über 11 Milliarden Euro weit über den Investitionen des Wohnungsbaus (7,2 Milliarden Euro) bzw. des öffentlichen Baus (4,1 Milliarden Euro). Besonders das Konjunkturpaket von 2010 hat in diesem Bereich für Aufschwung gesorgt.

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Seit der Einfhrung des Mess- und Eichgesetzes zum 1. Januar 2015 mssen alle neuen und erneuerten Messgerte dem zustndigen Eichamt innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme angezeigt werden.

Anzeigepflichtig ist der sogenannte Verwender der Messgerte. Bisher war umstritten, wem die Anzeigepflicht bei angemieteten oder geleasten Gerten bzw. in den Fllen, in denen die Messwerte nur mithilfe spezieller Gerte ablesbar sind, zukommt.

Die Bundesregierung hat dazu nun den Entwurf eines Ersten Gesetzes zur nderung des MessEG (Drs. 18/7194, siehe Anhang) eingebracht. Darin stellt der Gesetzgeber mit den neuen Formulierungen in 32 Absatz 1 klar, dass der Verwender von neuen oder erneuerten Messgerten die Anzeigepflicht nicht zu erfllen hat, wenn er einen Dritten mit der Erfassung der Messwerte beauftragt hat und dies nachweisen kann.

Somit sind die Messdienstleister auch ohne weiteren Auftrag fr die Anzeige der Messwerte gegenber dem Eichamt zustndig, sofern sie ebenfalls mit der Ermittlung der Messwerte beauftragt sind. Alle Kunden, die nachweislich einen Vertrag zur Erfassung von Messwerten mit einem Messdienstleister abgeschlossen haben, brauchen also keine separaten Meldungen gegenber den Eichbehrden vornehmen. Nach Kenntnis des BVI e.V. haben die groen Messdienstleister nicht die Absicht, eine widersprechende Stellungnahme einzubringen.

Zudem wurde im Gesetzesentwurf die Geldbue fr das fahrlssige oder vorstzliche Versumen der Anzeigepflicht von ehemals 20.000 Euro auf 10.000 Euro abgesenkt ( 60 Absatz 2). Die Informationspflicht ber die Anzeigenpflicht gehrt weiterhin zur ordnungsgemen Verwalterpflicht.

Der Entwurf der Novellierung des MessEG wurde am 28.01.2016 im Bundestag angenommen, ist allerdings erst mit der Verffentlichung im Bundesgesetzblatt gltig.

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin

Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: www.bvi-verwalter.de

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist nicht berechtigt, Baumaßnahmen einzelner Eigentümer zu kontrollieren, wenn die Arbeiten durch die Teilungserklärung gestattet sind und eine Baugenehmigung dafür vorliegt.

Quelle: www.bundesgerichtshof.de

WEG § 10 Abs. 6 Satz 3

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.

Quelle: Bundesgerichtshof.de

Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 € betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.

Der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.

Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Vorinstanzen:
AG Bremen-Blumenthal 44 C 2012/13 – Urteil vom 4. Oktober 2013
LG Bremen 4 S 343/13 – Urteil vom 13. Februar 2015

Karlsruhe, den 18. März 2016

Quelle: Pressestelle Bundesgerichtshof

Vor jeder Mieterhöhung sollte die tatsächliche Wohnfläche ermittelt werden, es sei denn, diese sei bereits bei Festlegung im Mietvertrag geprüft. Dies meldet jetzt Haus & Grund Niedersachsen unter Berufung auf eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs betreffend Mieterhöhung und Wohnfläche. Im Urteil 18.11.2015 (VIII ZR 266/15) habe der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zulässig sei es gewesen, die Miete auch bei Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglichen zu erhöhen, wenn die Differenz bis 10 % nach oben oder unten betragen habe.

Damit sei nunmehr Schluss, sagt Haus & Grund Vorsitzender Dr. Horst. Vor jeder Mieterhöhung mit Mietspiegel oder Vergleichsmieten sollte der Eigentümer sich nach dem Baumaß in der Bauakte oder beim Bauamt versichern oder eine neue Wohnflächenberechnung durch einen Architekten vornehmen lassen. Seit 2004 gelte die Wohnflächenverordnung, ältere Berechnungen davor nach der II. Berechnungsverordnung, DIN 283, DIN 2077 behielten Gültigkeit.

 

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
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