Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 19. September 2018

„Wir wollen einen Mietenstopp, um die Preisspirale zu unterbrechen“ – so lautet die Kernforderung von SPD-Parteichefin Andrea Nahles und ihrem Vize Thorsten Schäfer-Gümbel, Spitzenkandidaten für die anstehende Landtagswahl in Hessen. Der Koalitionspartner Union kritisiert die Pläne als „fachlich nicht durchdacht“.

Für einen Zeitraum von fünf Jahren sollen die Mieten in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten nur noch in Höhe der Inflationsrate erhöht werden dürfen – aktuell liegt diese bei zwei Prozent. So heißt es in der „Antwort auf die soziale Frage des 21. Jahrhunderts“ von Nahles und Schäfer-Gümbel. Die Begrenzung soll sowohl für bestehende als auch für Neuverträge gelten.

„In den Ballungsräumen ist die Miete längst kein Armutsproblem mehr, sondern auch für Mieterinnen und Mieter mit mittlerem Einkommen zu einer existenziellen Herausforderung geworden“, heißt es. Langfristiges Ziel sei es, „dass niemand mehr als ein Drittel seines Einkommens für die Miete ausgeben muss“.

Vorgeschlagen werden zudem die Abschaffung von Share-Deals, ein weitgehenderes Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, längere Mietgarantien bei öffentlich geförderten Wohnungen und die Verschärfung der Voraussetzungen für Eigenbedarfskündigungen.

Der stellvertretende rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, sprach von „neuen, unabgestimmten Vorschlägen“ und warf der SPD ein „durchsichtiges Manöver für den Wahlkampf“ vor. In Hessen findet am 28. Oktober die Landtagswahl statt.

Nach Ansicht von Experten könnte der geforderte Mietenstopp die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt noch verschlimmern. So befürchtet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW), dass Eigentümer mit dem Verkauf der Mietwohnung an Selbstnutzer reagierten könnten, wodurch der Mietwohnungsmarkt noch weiter verknappt würde.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Mehr als 90 Prozent der Haushalte in Deutschland unterstützen die Energiewende. Dies ist das zentrale Ergebnis des KfW-Energiewendebarometers 2018. Die KfW appelliert daher an die Politik, die hohe Bereitschaft der Haushalte besser zu nutzen und gezielt zu fördern.
Das Energiewendebarometer zeigt: Haushalte auf dem Land beteiligen sich deutlich mehr an der Energiewende als Städter. So ist unter anderem die Verbreitung von Photovoltaik und Solarthermie in ländlichen Regionen stärker ausgeprägt. „Hier bedarf es zielgruppenspezifischer Förderung, die das private Kapital der Städter für die Energiewende mobilisiert”, resümiert Dr. Jörg Zeuner, Chefvolkswirt der KfW Bankengruppe.
Auch für den DDIV steht seit geraumer Zeit fest: Die Energiewende scheitert im Wohnungsbestand. So ergab das 6. DDIV-Branchenbarometer, dass nur 35 Prozent der befragten Verwaltungsunternehmen im Jahr 2017 energetische Sanierungen begleitet haben. Mieterstromprojekte durch Photovoltaikanlagen setzten im vergangenen Jahr nur 5 Prozent der Unternehmen um. Zurückzuführen ist der Rückgang der insgesamt ohnehin geringen Sanierungsaktivität aus Sicht des DDIV auf den voll ausgelasteten Neubau-Sektor, fehlendes Fachpersonal und mangelnde fachliche Kenntnisse in den Verwaltungen. Zudem zeigen sich viele Wohnungseigentümer zurückhaltend bei energetischen Sanierungen, da Einspareffekte nicht immer deutlich werden.
E-Mobilität: Geringe Ladeinfrastruktur schreckt ab
Auch die Elektromobilität nimmt laut KfW-Energiewendebarometer etwas mehr Fahrt auf. So planen bereits 16 Prozent die Anschaffung eines E-Autos. 84 Prozent der Befragten gaben jedoch an, dass die lückenhafte Ladeinfrastruktur der wichtigste Grund sei, warum sie derzeit vom Kauf eines Elektroautos absehen. Für 79 Prozent sind die hohen Kaufpreise ein Hindernis. Auch diese Ergebnisse bestätigt das aktuelle 6. DDIV-Branchenbarometer. Zwar stellten 37 Prozent der befragten Verwaltungen bei Wohnungseigentümern Interesse am Einbau von Ladestationen fest. Doch lediglich 8 Prozent der Befragten setzten in den Vorjahren den Einbau um. Der DDIV sprach sich bereits mehrfach für ein Förderprogramm für Mehrfamilienhäuser in Höhe von 100 Millionen Euro aus, um die Elektromobilität in die Städte zu tragen.
Smart-Home-Durchbruch lässt auf sich warten
Nur 11 Prozent der von der KfW Bankengruppe Befragten nutzen derzeit mindestens eine smarte Lösung in den Bereichen Wärme, Beleuchtung oder Strom zu Hause. Mehr als die Hälfte kann sich allerdings vorstellen, künftig vermehrt auf solche Produkte zurückzugreifen. Viele Deutsche haben derzeit vor allem Bedenken bei der Datensicherheit und der Fehleranfälligkeit der Anwendungen. Diese müssten, so die KfW, ausgeräumt werden, um das Marktpotenzial von Smart-Home-Lösungen voll auszuschöpfen.

 

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

SPD und Union haben ihren Streit über neue gesetzliche Regelungen beim Mietrecht beigelegt. Im Koalitionsausschuss einigten sie sich über den Entwurf von Bundesjustizministerin Katarina Barley. Dabei mussten beide Seiten Kompromisse eingehen.

Das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz sah unter anderem das Absenken der Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent vor – und zwar bundesweit. Dieser Vorschlag stieß bei der CDU auf Kritik. Der Konsens sieht nun vor, dass das Absenken der Umlage nur in angespannten Wohnungsmärkten greift.

Auch bei der umstrittenen Mietpreisbremse wurde eine Einigung erzielt. Hier konnte sich Barley durchsetzen. Sie wollte die Auskunftspflicht des Vermieters über die Miete des Vormieters auf alle Ausnahmen ausdehnen, wenn die ursprüngliche Miete 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das betrifft die Erstvermietung nach Neubau, umfangreiche Modernisierungen und den Bestandsschutz. Hier bewegte sich die CDU, die Ausnahmen zunächst nur für den Bestandsschutz akzeptierte.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

 

 

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 22. August 2018

Den Verbraucherschutz durch eine Professionalisierung der Verwalterbranche zu stärken – das war der Anspruch der Politik bei der Einführung einer Berufszulassungsregelung für Wohnimmobilienverwalter. Davon ist mit dem letzte Woche in Kraft getretenen Gesetz allerdings wenig übrig geblieben. Daher kritisierte der DDIV kürzlich in der Süddeutschen Zeitung: „Die Bundesregierung führt ein Baukindergeld ein und plant Bürgschaftsprogramme, um die Bürger bei der Finanzierung der eignen vier Wände zu unterstützen. Worauf sie aber keinen Wert legt, ist ein ausreichender Verbraucherschutz für die Wohnungseigentümer.”

Eine ganze Seite widmete die Süddeutsche Zeitung dem neuen Gesetz und den damit verbundenen Regelungen zur Weiterbildungs- und Versicherungspflicht. DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler kritisierte daher in einem Interview, dass die Verordnung nicht zur Professionalisierung der Branche beiträgt: „Das Ganze muss man als Anstoß werten, ansonsten sehe ich die Verordnung als leere Hülle.” Kaßler hob dabei vor allem auf den fehlenden Sachkundenachweis und die neue Fortbildungspflicht ab, die mit knapp sieben Stunden im Jahr deutlich zu gering ausfällt.

Versicherungspflicht lückenhaft
Ein scharfer Kritiker der neuen Verordnung ist auch Anusch Alexander Tavakoli, Professor für Wirtschaftsrecht ab der Hochschule Pforzheim. Auch für ihn sind der fehlende Sachkundenachweis und die Weiterbildungspflicht von weniger als sieben Stunden im Jahr nur „ein Tropfen auf den heißen Stein”. Als problematisch bewertet er besonders die ab 1. August geltende Versicherungspflicht, die nicht eindeutig verfasst sei. So könne die neue Regelung auch so verstanden werden, dass nur Vermögensschäden, nicht jedoch Personen- und Sachschäden versichert werden müssten. Dies könne im Zweifelsfall zu hohen Schadensersatzansprüchen führen.

 

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

In seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause stimmte der Deutsche Bundesrat dem Haushaltsentwurf der Bundesregierung zu. Darin verpflichtet sich die Bundesregierung u. a. auch mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Mit dem Beschluss wird auch der Weg für das Baukindergeld geebnet.

Familien können ab 1. August 2018 vom Baukindergeld profitieren. Sie erhalten einen jährlichen Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind beim Kauf einer Immobilie. Die Förderung läuft über zehn Jahre. Die zwischen Bundesbauminister Horst Seehofer und Finanzminister Olaf Scholz verabredete Nebenabsprache, die Förderung auf Objekte mit maximal 120 Quadratmeter Wohnfläche für eine vierköpfige Familie zu beschränken, hat sich nicht durchgesetzt. Beschränkt wird der Anspruch auf das Baukindergeld lediglich über das Haushaltseinkommen: Berechtigt sind Haushalte mit einem Jahreseinkommen von maximal 75.000 Euro plus 15.000 Euro je Kind. 2018 sind insgesamt 262,5 Millionen Euro für die Förderung veranschlagt, bis zum Ende des Förderzeitraums 2029 dürfte sich die Fördersumme auf rund 9,8 Milliarden Euro belaufen.

Mehr Investitionen sind auch für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Die Bundesregierung will in den Jahren 2020 und 2021 jeweils rund zwei Milliarden Euro ausgeben. Zusätzlich werden im Haushalt 2019 die Mittel um 500 Millionen auf dann rund 1,5 Milliarden Euro erhöht.

Für das Programm „Kriminalprävention durch Einbruchssicherung“ wurden die finanziellen Mittel um 15 Millionen auf 65 Millionen Euro erhöht. Zudem sind erneut 75 Millionen Euro für das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ im Haushaltsplan verankert.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Die Diskussion währte einige Tage, aber dann war die geplante Beschränkung des Baukindergeldes auf 120 Quadratmeter für eine vierköpfige Familie wieder vom Tisch. Die Koalition einigte sich auf einen Kompromiss: Rückwirkend vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2020 werden pro Kind 12.000 Euro gewährt. Eine Begrenzung bei der Wohnfläche gibt es nicht.

Die Einkommensgrenze liegt bei 75.000 Euro zu versteuerndem Einkommen – plus 15.000 Euro pro Kind.

Begrenzung vom Tisch
Zu Beginn der vergangenen Woche sickerte durch, dass Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) und Finanzminister Olaf Scholz (SPD) die Förderung mit schärferen Auflagen versehen wollten, um die erwarteten Mehrkosten zu begrenzen. Eine vierköpfige Familie sollte nur noch Anspruch auf das Baukindergeld haben, wenn die Wohnung oder das Haus nicht größer als 120 Quadratmeter ist. Protest kam daraufhin aus den Reihen der CDU. Nun soll der Zuschuss auf drei Jahre befristet werden, um den Bundeshaushalt zu schonen.

Zusätzlich vereinbarten die Koalitionsspitzen mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau. So sind über die bereits vereinbaren zwei Milliarden Euro für 2019 weitere 500 Millionen Euro vorgesehen. Dies erfuhr die Deutsche Presse-Agentur.

 

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.d

Wohnungen im Bestand rechnen sich. Die Kostenvorteile gegenüber Neubauten (ab Baujahr 2014) liegen bei bis zu 100.000 Euro. Die größten Preisvorteile gibt es in Stuttgart. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Wohnatlas 2018 von Postbank und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI).

Untersucht wurden Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen. In 329 Kreisen liegen die Kaufpreise für eine 70 Quadratmeter Wohnung im Bestand mehr als 50.000 Euro unter den Neubaupreisen. Im Bundesdurchschnitt liegt der Preisvorteil bei 86.500 Euro.

Spitzenreiter ist Stuttgart: Hier beträgt die Differenz für eine 70 Quadratmeter Wohnung 166.580 Euro. Auch in Düsseldorf und Berlin liegen die Preisvorteile bei über 100.000 Euro. In Hamburg beträgt der Unterschied nur rund 71.000 Euro.

 

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
Telefon: 030.300 96 79-0
Telefax: 030.300 96 79-21
E-Mail: info@ddiv.de

Der Bundesgerichtshof hat am 23.3.2018 über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangt haben, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.

Der Bundesgerichtshof hat am 23.3.2018 über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangt haben, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“. Die Einheiten dürfen „ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden“. Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen. Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Aktuell werden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Der Beklagte teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum..

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht ihr stattgegeben und den Beklagten verurteilt, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen. Mit der Revision, die der Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen. Er hat die Entscheidung des Landgerichts allerdings nur im Ergebnis für richtig gehalten.

Im Ausgangspunkt steht den Klägern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit – wie hier – in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. In einem solchen Gebäude ist die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt aber in Betracht, dass der Beklagte gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen kann, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 hat der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen. Dass schwerwiegende Gründe im Sinne der Norm vorliegen, kommt in Betracht, wenn – wie es der Beklagte vorträgt – eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist; dann würde der Beklagte an einer wirtschaftlichen Verwertung der Einheit gehindert. Mit Erfolg rügt die Revision deshalb, dass – wie von dem Beklagten beantragt – ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsste, wenn es auf das Bestehen des Anpassungsanspruchs ankommen sollte. Vor dem Hintergrund, dass in der Nachbarschaft ein modernes Ärztehaus entstanden ist, drei der ehemaligen Arztpraxen leer stehen, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt wird und das Amtsgericht nach Zeugenvernehmung mehrerer Makler zu der Überzeugung gelangt ist, dass eine Vermietung als Praxis oder für ähnliche Zwecke trotz längerer intensiver Bemühungen des Beklagten unabhängig von dem geforderten Mietzins nicht möglich gewesen sei, weil es keine Interessenten gegeben habe, lässt sich ohne sachverständige Begutachtung nicht ausschließen, dass schwerwiegende Gründe für das Begehren des Beklagten streiten. Darüber hinaus müsste geklärt werden, welche konkreten Nachteile den Klägern daraus erwachsen, dass die Einheit des Beklagten zu Wohnzwecken genutzt wird. Dabei könnten unter anderem die baulichen Gegebenheiten von Bedeutung sein. Bei der von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geforderten umfassenden Interessenabwägung müsste ggf. auch in den Blick genommen werden, dass sich ein dauerhafter Leerstand für die gesamte Anlage – und damit auch für die Kläger – als nachteilig erweisen kann.

Gleichwohl hat das Berufungsgericht der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Selbst wenn nämlich ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, müsste der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durchsetzen. Er darf ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen. Diese Frage war bislang umstritten. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass berechtigte Anpassungsbegehren erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn man den Anpassungsanspruch im Wege der Einrede geltend machen dürfte. Dann würde die Unterlassungsklage zwar wegen des bestehenden Anpassungsanspruchs abgewiesen. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe aber; es stünde auch nicht rechtskräftig fest, dass der Anpassungsanspruch besteht, weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken.

Ließe man eine solche Einrede zu, würden die übrigen Eigentümer außerdem durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Klägerrolle gedrängt. Grundsätzlich muss aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben.

Urteil vom 23. März 2018 – V ZR 307/16

AG Dachau – Urteil vom 28. April 2016 – 5 C 18/15 WEG

LG München I – Urteil vom 14. Dezember 2016 – 1 S 9709/16 WEG

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

10 WEG Allgemeine Grundsätze
Abs. 2 Satz 3 Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

15 WEG Gebrauchsregelung
Abs. 3 Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 23. März 2018

 

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.

Littenstr. 10
10179 Berlin

Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de