Anstieg der Nebenkosten um bis zu 20 Prozent

Die durchschnittlichen Nebenkosten für Bestands- und Neubaumietwohnungen in Deutschland sind seit der Energiekrise 2022 um 16,7 Prozent gestiegen. Das belegt eine aktuelle ImmoScout24-Analyse. In den Metropolen fiel der Anstieg mit 20,2 Prozent überdurchschnittlich aus.

Für die im dritten Quartal 2024 inserierten Bestandswohnungen wurden Nebenkosten in Höhe von durchschnittlich 2,94 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Im ersten Quartal 2022 lagen sie noch bei 2,52 Euro. In den Metropolen sind die Betriebskosten von durchschnittlich 2,87 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2022 auf 3,45 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 gestiegen. Dort liegen sie damit 0,51 Euro über dem deutschlandweiten Durchschnitt. Die Analysten begründen diese Abweichung vor allem mit höheren Preisen bei den Dienstleistungen wie Hausmeisterdienste, Reinigung und Wartungskosten, die in die Abrechnung einfließen.

Für Neubauwohnungen zeigt die Untersuchung sowohl für Deutschland insgesamt als auch für die Metropolen einen Anstieg von etwas über 10 Prozent seit dem ersten Quartal 2022. Auch hier sind die Kosten in den Metropolen höher. Dort zahlen Haushalte im Schnitt 3,48 Euro für Nebenkosten. Im Bundesschnitt sind es 2,85 Euro.

Der Anteil der Nebenkosten an der Gesamtmiete beträgt deutschlandweit für Bestandswohnungen 24,8 Prozent und für Neubauwohnungen 18,1 Prozent. In den Metropolen machen die Nebenkosten mit 19,5 Prozent im Bestand und 15,5 Prozent im Neubau einen geringeren Teil der Gesamtmiete aus.

Die Berechnungen basieren auf den Angebotsmieten (Kaltmiete und Nebenkosten) aus dem ImmoScout24 WohnBarometer vom 1. Quartal 2022 bis zum 3. Quartal 2024.

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Heizkostenverordnung: Neue Pflichten für Vermieter in Mehrfamilienhäusern

Am 1. Oktober 2024 ist die Novelle der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) in Kraft getreten. Vermieter in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend mit Wärmepumpe versorgt werden, müssen nun Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig abrechnen und die Gebäude mit entsprechenden Erfassungsgeräten ausstatten.

Anders als bei Erdgas, Heizöl oder Fernwärme durften die Heizkosten bislang pauschal abgerechnet werden, wenn das Gebäude zu mindestens 50 Prozent mit einer Wärmepumpe beheizt wird. Dieses Privileg wurde im bisherigen § 11 HeizkostenV gestrichen. In § 7 der Verordnung wurden die „Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms“ als umlagefähige Kosten ergänzt. In § 9 sind Wärmepumpen nun explizit als Energiequelle genannt, deren einheitlich entstandene Kosten nach dem Anteil am Verbrauch verteilt werden müssen. Für die Nachrüstung mit entsprechenden Zählern gilt eine Übergangsfrist bis zum 30. September 2025. Das regelt § 12. Ziel der Änderungen ist, für mehr Transparenz in der Wärme- und Warmwassernutzung in Gebäuden mit Wärmepumpen zu sorgen.

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Fernwärme für jeden dritten Haushalt bis 2045?

Viele Eigentümergemeinschaften und ihre Verwaltungen hoffen darauf, dass ihr Gebäude an das Wärmenetz angeschlossen werden kann. Bis 2045 könnte Fernwärme rund ein Drittel aller Wohnungen in Deutschland versorgen, vor allem in Städten und Ballungsräumen. Das zeigt eine Studie des Think Tanks Agora Energiewende.

Voraussetzung ist allerdings ein zügiger Aus- und Umbau der Wärmenetze sowie die Umstellung der Erzeugung von zentralen, fossil betriebenen Großkraftwerken hin zu flexiblen Wärmeerzeugern, die beispielsweise Geothermie oder Abwärme nutzen. Den Investitionsbedarf für diese Transformation beziffert die Studie mit rund fünf Milliarden Euro jährlich. Das aktuelle Investitionsvolumen der Fernwärmeunternehmen beträgt etwa die Hälfte dieser Summe. Innerhalb des aktuellen Regulierungs- und Förderrahmens seien die hohen Investitionen zudem betriebswirtschaftlich häufig nicht leistbar, so die Studie.

Die Kosten für Fernwärmekunden drohen nach Einschätzung von Agora mancherorts bis 2045 um rund ein Drittel zu steigen. Um den Versorgern einen wirtschaftlichen Rahmen zu bieten und niedrige Preise für Kunden zu ermöglichen, schlägt die Studie zahlreiche Maßnahmen vor. Dazu gehören unter anderem niedrige Stromkosten, ein stabiler Förderrahmen mit langfristiger finanzieller Absicherung etwa über ein Gesetz. Die Experten warnen zugleich vor einem verzögerten Ausbau der Wärmenetze. Sie sehen die Gefahr, dass sich Verbraucher für andere Heizungsarten entscheiden und die Kosten für die verbleibenden Haushalte ansteigen.

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„Großteil der Wohnungseigentümer schiebt energetische Sanierung auf“

Im Herbst kommen Deutschlands Immobilienverwalter auf zahlreichen Kongressen zusammen. „Vielen brennt nach wie vor die energetische Sanierung auf den Nägeln“, sagt Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. anlässlich der Herbsttagung des BVI West am 12. und 13. September 2024 in Essen. Nach neun Monaten seit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes seien viele Verwalter ernüchtert. Um im Gebäudebestand die notwendigen Modernisierungen durchzuführen, mangele es in Wohnungseigentümergemeinschaften neben Handwerkern und Fördergeldern vor allem an einem: den nötigen Beschlüssen.

Bundesweit gibt es rund zehn Millionen Eigentumswohnungen im Gebäudebestand. Deren Sanierung gilt als wichtiger Hebel, um die Klimaziele in diesem Sektor zu erreichen. Doch um hier Modernisierungen voranzubringen, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für fast jeden Schritt einen Mehrheitsbeschluss fassen. „Und genau das verzögert die Energiewende im Gebäudebereich“, erläutert Meier. Bis zu vier Eigentümerversammlungen seien in der Regel erforderlich, um eine energetische Sanierung im Wohnungseigentum auf den Weg zu bringen. Dadurch könne sich der Planungsprozess um bis zu zwei Jahre verlängern. Der Grund: „Viele Wohnungseigentümer sehen bei Sanierungsprojekten oft weder die Finanzierung noch die Umsetzung als gesichert an. Deswegen schiebt ein Großteil energetische Sanierungen auf oder zieht Beschlussfassungen in die Länge“, so Meier.

Finanzierungsprobleme verzögern Modernisierungen

Die Sanierungsquote im Gebäudebestand fällt dementsprechend niedrig aus. 2023 lag sie bundesweit bei 0,7 %, im Wohnungseigentum liegt sie laut BVI noch einmal deutlich darunter. Damit sich das ändert, müsse der Gesetzgeber vor allem bei der Förderung rund um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nachbessern: Nach Einschätzung des Verbandes, dessen Mitgliedsunternehmen bundesweit rund 1,4 Millionen Eigentumswohnungen verwalten, verfügen mindestens zwei Drittel der Wohnungseigentümer über eine unzureichende Instandhaltungsrücklage, mit der sich die Finanzierung der energetischen Sanierung stemmen ließe. „Umfangreiche Maßnahmen können schnell in den hohen fünfstelligen Bereich gehen“, warnt Meier. Geld, das sehr viele Menschen nicht hätten und das auch die staatliche Förderung nicht hinreichend abdecke, damit sich die Investition in angemessener Zeit rechne.

Zudem zweifelten viele GdWEs an, ob sie die Finanzspritze des Staates überhaupt fest einkalkulieren können. „Kein Wunder, wenn der Gesetzgeber von jetzt auf gleich die Fördergelder für die Energieberatung zusammenstreicht und angesichts der angespannten Haushaltslage plant, die finanziellen Mittel für die Förderung energieeffizienter Gebäude im Klima- und Transformationsfonds weiter zu kürzen“, kritisiert Meier. Für das kommende Jahr sollen aus dem Fonds 2,4 Milliarden Euro weniger als 2024 zur Verfügung stehen. Damit bleibt für Sanierungswillige weiterhin unklar, ob Förderprogramme offenbleiben oder leerlaufen.

Personalengpässe bei Handwerksbetrieben und Immobilienverwaltern

Neben der aufwendigen Planung und hohen Investitionen bremsen laut BVI auch die geringe Zahl an Fachkräften die dringend notwendige Modernisierung in Deutschlands Eigentumswohnungen aus. Gut jedes zweite Sanierungsprojekt kann nicht fristgerecht umgesetzt werden, weil die ausführenden Firmen nicht über genügend personelle Kapazitäten verfügen, schätzt der Verband. Zudem fehlt es auch Deutschlands Immobilienverwaltern an Personal, um die Planung und Umsetzung voranzutreiben. So geht aus dem aktuellen HR Monitor des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) hervor, dass heute schon 56 Prozent der Unternehmen aus der Immobilienbranche im Fachkräftemangel ein Investitionshemmnis auf dem Weg zu mehr Klimaschutz sehen.

Fokus auf Digitalisierung und Reformen des GEG

In Essen, aber auch auf den anstehenden BVI-Tagungen am 10. und 11. Oktober 2024 in Nürnberg und am 7. und 8. November 2024 in Hamburg, arbeitet der BVI gemeinsam mit seinen Mitgliedern und renommierten Fachleuten aus der Branche an praxisnahen Lösungen für diese Herausforderungen. „Einen zentralen Punkt sehen wir nicht nur in der Nachschärfung des GEG, das für GdWEs ein eigenes Förderprogramm und realisierbare Heizungslösungen braucht. Wir unterstützen unsere Mitglieder nach Kräften auch bei der Digitalisierung von Standardprozessen wie etwa der Kommunikation mit Mietern und Wohnungseigentümern“, betont Meier. Dadurch könne der Personalengpass zumindest in Teilen abgefedert werden. „Der Fachkräftemangel zwingt die Verwalterbranche dazu, digital zu werden“, erklärt der BVI-Präsident. Das sei gut so, denn hier gebe es für Effizienzoptimierungen noch viel Potenzial nach oben.

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V.
Littenstraße 10
10179 Berlin

Telefon: 030 308729-17
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: bvi-verwalter.de

 

immowelt-Umfrage zeigt: Jeder vierte Eigentümer saniert

ine aktuelle Umfrage von immowelt zeigt: 25,1 Prozent der Immobilienbesitzer in Deutschland haben in den letzten 12 Monaten energetische Sanierungen durchgeführt. Hauptmotive sind die Senkung von Energiekosten und der Werterhalt. Besonders beliebt waren der Austausch von Fenstern, Heizungen und Dämmungen.

Trotz hoher Baukosten und Unsicherheiten durch das Gebäudeenergiegesetz und die instabilen Förderbedingungen haben viele Immobilieneigentümer in Deutschland in den letzten 12 Monaten Sanierungsmaßnahmen an ihren Immobilien vorgenommen. Eine repräsentative Umfrage von immowelt, durchgeführt im Mai 2024, zeigt, dass 25,1 Prozent der Eigentümer energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrem Hauptwohnsitz vorgenommen haben. Noch höher liegt die Quote bei vermieteten Immobilien, wo knapp 29,7 Prozent der Besitzer in Modernisierungen investierten.

Die drastisch gestiegenen Energiepreise durch den Krieg in der Ukraine haben viele Eigentümer zum Handeln veranlasst. 60,6 Prozent der Befragten gaben an, dass die Senkung der Energiekosten der Hauptgrund für ihre Sanierungsmaßnahmen war. Daneben wollten 43,8 Prozent der Befragten den Wohnkomfort erhöhen, etwa durch eine bessere Wärmedämmung im Winter oder kühlere Räume im Sommer. 40,9 Prozent der Eigentümer hatten zudem den Werterhalt ihrer Immobilie im Blick. Während wirtschaftliche Anreize dominieren, spielten politische Vorgaben oder Umweltbewusstsein eine geringere Rolle. Nur 21,5 Prozent der Eigentümer sanierten, um staatliche Vorgaben zu erfüllen, und 19,7 Prozent wollten den CO2-Fußabdruck ihrer Immobilie verringern.

Alte Fenster sind oft das größte Energieleck in Bestandsimmobilien. Daher entschieden sich 47,1 Prozent der Eigentümer, die saniert haben, für den Austausch von Fenstern oder Außentüren. Moderne Fenster mit Zwei- oder Dreifachverglasung reduzieren den Energieverbrauch erheblich und bieten zusätzlichen Schutz vor Hitze und Lärm. Zudem erneuerten 43,4 Prozent der Befragten ihre Heizanlagen, und 42,3 Prozent verbesserten die Dämmung ihrer Immobilien. Weitere 20,4 Prozent ließen ihr Dach komplett neu decken. Die Investitionen in energetische Sanierungen haben sich gelohnt: Bei zwei Drittel der sanierten Immobilien konnte die Energieeffizienzklasse verbessert werden. 67,9 Prozent der Eigentümer gaben an, dass sich die Energieklasse im Energieausweis nach den Renovierungen erhöht hat. Interessanterweise wussten 19,7 Prozent der Befragten nicht, ob sich die Energieeffizienzstufe ihrer Immobilie verändert hat. Um sicherzustellen, dass die richtigen Maßnahmen ergriffen werden, holten sich fast die Hälfte der Eigentümer fachmännischen Rat. 47,8 Prozent nutzten die Expertise eines Energieberaters, um die notwendigen Sanierungen zu planen.

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KfW-Heizungsförderung für alle Eigentümergruppen geöffnet

Seit 27. August 2024 kann die dritte und letzte Gruppe vom Eigentümern Anträge auf Förderung für den Heizungstausch stellen: Wohnungseigentümergemeinschaften, die Maßnahmen am sich im Sondereigentum befindlichen Heizungsanlagen planen.

Seit 27. August 2024 sind Eigentümer, die Maßnahmen am Sondereigentum durchführen, im KfW-Portal für den Antrag auf Fördermittel für den GEG-konformen Heizungstausch freigeschaltet. Damit können nun auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) Mittel für den Tausch von etwa Etagenheizungen beantragen. Die KfW verwies darauf, dass alle Eigentümergruppen bereits geplante Projekte angehen konnten und der Antrag auf Förderung für Maßnahmen, die zwischen 29. Dezember 2023 und 31. August 2024 begonnen haben, bis 30. November 2024 nachgeholt werden kann. Eine Garantie oder einen rechtlichen Anspruch auf die Förderung gibt es aber nicht. Ab 1. September 2024 ist der Antrag vor Beginn der Arbeiten zu stellen.

Laut KfW dauert es nur wenige Stunden nach Einreichung der Unterlagen bis zur Entscheidung. Eigentümer haben nach Zusage für die Mittel nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) 36 Monate Zeit, die Maßnahme umzusetzen. Spätestens sechs Monate nach Abschluss des Vorhabens – es gilt das Datum der letzten Rechnung – müssen die Nachweise zur Durchführung des Vorhabens im Kundenportal „Meine KfW“ eingereicht werden. Eine Möglichkeit die Frist zu verlängern gibt es nicht. Die Förderung nach dem BEG EM kann mit einem KfW-Ergänzungskredit kombiniert werden. Tipps und Tricks zur Antragsstellung erhalten Sie

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GREIX sieht Trendwende auf dem Immobilienmarkt

Die Immobilienpreise sind im zweiten Quartal 2024 für alle Wohnsegmente – also Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser – gegenüber dem Vorquartal gestiegen und übertreffen sogar die aktuellen Inflationsraten. Das dokumentieren die jüngsten Zahlen des German Real Estate Index (GREIX).

Der Preisanstieg betrug bei Einfamilienhäusern 2,0 Prozent, bei Eigentumswohnungen 2,4 Prozent. Überdurchschnittlich fiel der Anstieg in diesem Segment in Hamburg (+ 4,3 Prozent), Frankfurt (+ 3,7 Prozent) und Düsseldorf (+ 2,2 Prozent) aus. In anderen Städten zeigt sich eine wenig einheitliche Entwicklung. Die Statistiker führen das auch auf die geringe Zahl der Transaktionen zurück. Mehrfamilienhäuser waren im zweiten Quartal des Jahres 4,4 Prozent teurer als im Vorquartal. Im Geschosswohnungsbau waren die Kaufpreise im Vorquartal um rund 10,5 Prozent gefallen. In diesem Segment werden allerdings nur wenige Verkäufe getätigt, so dass die Belastbarkeit der Zahlen begrenzt ist. Im Vergleich zum Vorjahresquartal liegen weiterhin alle Wohnsegmente im Minus. Die Zahl der Transaktionen nimmt leicht zu und hat rund 60 Prozent des Durchschnittwertes von 2019 bis 2021 erreicht. „Bewahrheitet sich die Trendwende ist die großflächige Korrektur am deutschen Immobilienmarkt nach rund 2 Jahren beendet. Der GREIX, also die Gesamtheit aller 20 Städte und Regionen, verbuchte dabei einen Preisrückgang von gut 14 Prozent, ehe die Richtung jetzt gedreht hat. Die Korrekturphase fällt allerdings mit besonders hohen Inflationsraten zusammen, so dass der Wertverlust gemessen in aktueller Kaufkraft mit über 20 Prozent wesentlich höher war“, so das Fazit der Wissenschaftler.

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Wann rechnen sich energetische Sanierungen?

Im selbstgenutzten Einfamilienhaus rechnet sich eine energetische Sanierung innerhalb der Lebensdauer der jeweiligen Bauteile. Im Mehrfamilienhaus sind diese Maßnahmen nur teilweise wirtschaftlich. Das sind zentrale Ergebnisse einer Studie des Analyse- und Beratungsunternehmens prognos im Auftrag des World Wide Fund For Nature (WWF) Deutschland.

Die Autoren haben zwei Referenzgebäude in vier verschiedenen Sanierungszuständen (unsaniert, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Effizienzhaus 70 und Effizienzhaus 55) mit vier unterschiedlichen Wärmeerzeugern (Gaskessel Bestand, Gaskessel neu, Pelletkessel, Wärmepumpe) betrachtet. Sie verglichen die Kosten für die Energieerzeugung in unsanierten Bestandsgebäuden einerseits mit den Investitionskosten für Sanierungsschritte und den anschließenden Ersparnissen andererseits. Den Berechnungen zufolge amortisiert sich eine energetische Sanierung im selbst genutzten Einfamilienhaus für alle vier Wärmeerzeuger, obwohl die Investitionskosten für die Maßnahmen mit zunehmender Sanierungsstufe steigen. Die Kosten für den Energiebezug gehen mit zunehmender Sanierungsstufe bis 2045 zurück.

Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser: Dort reichen die Einsparungen der Energiekosten allerdings nicht aus, um die höheren Investitionskosten zu kompensieren. Diese lassen sich jedoch dank der Einnahmen aus der Modernisierungsumlage decken. Auch für MFH-Vermietende lohnt sich die Sanierung den Berechnungen zufolge in allen betrachteten Fällen. Vermieter von MFH profitieren von energetischer Sanierung ihrer Gebäude, für Mieter hingegen steigt oft die Kaltmiete, was eine Sanierung für sie unterm Strich für sie oftmals teurer macht als das Wohnen im unsanierten Zustand.

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Bund unterstützt Kommunen bei Wärmeplanung

Die Bundesregierung hat einen Stakeholder-Dialog zur Kommunalen Wärmeplanung angestoßen. Ziel ist, kontinuierlich Erfahrungen auszutauschen und die regionalen Akteure bei der Umsetzung des am 1. Januar 2024 in Kraft getretenen Wärmeplanungsgesetzes (WPG) zu unterstützen.

Bei der Auftaktveranstaltung in Berlin stellten die beteiligten Bundesministerien für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen und für Wirtschaft und Klimaschutz ein Unterstützungsinstrument des Bundes vor – einen unverbindlichen Leitfaden Wärmeplanung, der Schritt für Schritt Lösungsmöglichkeiten für die Planung vor Ort zeigt. „Er trägt dazu bei, dass Wärmepläne bundesweit in guter Qualität erstellt werden“, betonte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (GRÜNE). Bauministerin Klara Geywitz (SPD) ergänzte: „Wichtig ist, keine Kommune muss Sorge vor dem Planungsprozess haben.“ Der Stakeholder-Dialog soll bis zum Frühjahr 2025 fortgesetzt werden. Geplant ist eine Workshopreihe zu ausgewählten Themen. Diese sollen die Angebote und Aktivitäten des Kompetenzzentrums Kommunale Wärmewende (KWW) in Halle ergänzen.

Fehlt eine verbindliche Wärmeplanung ist es für Wohnungseigentümergemeinschaften ein Problem, zu planen, wie sie ihr Gebäude in Zukunft beheizen. Dazu mahnt auch der VDIV Deutschland. „Ohne zu wissen, welche Energieversorgung künftig für sie in Frage kommt, werden WEG ihre Projekte aufschieben und abwarten – keine Wärmeplanung, keine Wärmewende“, so Martin Kaßler, VDIV-Geschäftsführer.

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Privilegierung zum Einbau von Steckersolargeräten

Der Deutsche Bundestag beschloss, dass künftig jeder Wohnungseigentümer und jede Wohnungseigentümerin nach § 20 Absatz 2 WEG Anspruch auf eine Stromerzeugung durch Steckersolargeräte haben kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet danach über das „Wie“ der Installation wie auch über den Installationsort. Eine Regelung zur Einschränkung von Rückbauansprüchen der Vermietenden ist nicht erforderlich, da davon ausgegangen werden kann, dass bei Auszug der Mieter das Steckersolargerät mitgenommen wird oder eine einvernehmliche Regelung erzielt wird. Keine Regelung erfolgt zu Dach-Photovoltaikanlagen, da davon ausgegangen werden kann, dass die WEG eine gemeinschaftliche Gebäudeversorgung beschließen kann.

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