Nach der jüngst ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) darf der Vermieter die hinterlegte Mietkaution nicht verwenden, wenn während des laufenden Mietverhältnisses streitige Forderungen gegen den Mieter bestehen. Eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam.
Der Fall
Die Mieterin zahlte vereinbarungsgemäß 1.400 € auf ein Kautionskonto.
Eine Zusatzvereinbarung zwischen dem Vermieter und der Mieterin zum Mietvertrag bestimmt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen […]“.
Als die Mieterin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte daher, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Die Entscheidung
Der BGH entschied zugunsten der Mieterin.
Der Vermieter war nicht berechtigt, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem Treuhandcharakter der Mietkaution.
Der Vermieter hat nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
Diese Zielsetzung wird unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen kann. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
(BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13)
