(ho) In der Wohnungsmiete können weder Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) noch Instandhaltungskosten als Betriebskosten umgelegt werden. Mieter bestreiten deshalb gerne die Position „Hausmeisterkosten“. Auch wenn der Vermieter Hausmeisterkosten an sich umlegen darf (§ 2 Nr. 14 BetrkV), so wird von der Mieterseite gerne behauptet, der Hausmeister erledige nicht nur technische Arbeiten, sondern befasse sich auch mit Verwaltungstätigkeiten. Diese Kosten seien nicht extra erfasst, deshalb sei die gesamte Position unzulässig umgelegt und die Betriebskostenabrechnung insgesamt nicht in Ordnung. Genauso werden Instandhaltungsarbeiten durch den Hausmeister behauptet, deren – rechtswidriger – Kostenansatz zu den schon skizzierten rechtlichen Folgen führe.
Richtig daran ist, dass ein Fehler die gesamte Abrechnung erfasst, weil eben dieser Fehler auf den endgültigen Saldo durchschlägt. Solche Einwände kann man als Vermieter am besten dadurch vermeiden, dass in den Rechnungsunterlagen über Hausmeistertätigkeiten klar ausgewiesen wird, dass er nur technisch gearbeitet hat und keinen Verwaltungsaufgaben nachgeht. Sollte das doch der Fall sein, sollten in der Abrechnung Verwaltungstätigkeiten klar abgegrenzt und nur die Kosten für die Erledigung technischer Arbeiten – insbesondere Wartungsarbeiten – zur Grundlage der Betriebskostenabrechnung gemacht werden.
Wie streng die Rechtsprechung mit dem Ansatz von Hausmeisterkosten als Betriebskosten buchstäblich ins Gericht geht, zeigt der folgende Fall:
Vermieter V verlangt von Mieter M Hausmeisterkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. M bestreitet, dass ein Hausmeister überhaupt tätig geworden ist. V legt daraufhin den Dienstvertrag des Hausmeisters vor und verweist im Einzelnen auf die dort enthaltene Aufgabenbeschreibung. Das Amtsgericht (AG) Duisburg hilft der Zahlungsklage des V trotzdem nicht ab (Urteil vom 12. März 2015 – 79 C 3529/14, IMR 2015, S. 451).
Allein mit der Vorlage des Dienstvertrags habe der Vermieter nicht dargelegt und bewiesen, in welcher Zeit der Hausmeister welche Arbeiten an welchen Orten und Einrichtungen des Vermietungsobjekts ausgeführt und gegenüber V abgerechnet habe. Aus dem Vertrag lasse sich dagegen nur ableiten, welche Aufgaben der Hausmeister grundsätzlich zu erfüllen habe. Mieter M sei jedenfalls nicht in der Lage, die abgerechneten Kosten allein aus dem vorgelegten Dienstvertrag nachzuvollziehen und nachzuprüfen.
Die Entscheidung belegt die insgesamt mieterfreundliche Rechtsprechung zur Umlage von Betriebskosten sowie die hohen Anforderungen, die dazu an den Vermieter gestellt werden. Allerdings kann es auch nicht zielführend sein, dem Vermieter aufzugeben, ganz genau die Tätigkeiten des Hausmeisters und die dafür angefallenen Kosten aufzulisten. Denn dies könnte der Mieter wieder als Eigenbeleg in Zweifel ziehen.
Vielmehr ist zu differenzieren:
Wird ein selbstständiger Hausmeisterservice beschäftigt, so sollten die monatlichen Abrechnungen sowie der zu Grunde liegende Vertrag der Betriebskostenabrechnung als Anlage beigefügt werden. Dies belegt die Kosten und den Aufgabenkreis des Hausmeisters entweder unter deutlicher und ausdrücklicher Ausgrenzung von Verwaltungs- und/oder Instandhaltungstätigkeiten oder unter Angabe und Herausrechnung der dafür angefallenen Kosten.
Wird der Hausmeister als eigener Arbeitnehmer beschäftigt, so tritt an die Stelle seiner Rechnungslegung die monatliche Gehaltsabrechnung. Wiederum sollte der Dienstleistungsvertrag mit der Beschreibung seines Aufgabenkreises beigefügt werden. Ebenso ist über den Inhalt der Aufgabenbeschreibung des Vertrages hinaus deutlich anzugeben, ob Kosten für die Verrichtung von Verwaltungsaufgaben oder für Instandhaltungstätigkeiten im Gehalt eingeschlossen sind oder nicht. Gegebenenfalls sind die Kosten anteilig zu benennen und deutlich herauszurechnen.
Quelle:
Haus und Grund Niedersachsen,
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