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Der Bundesgerichtshof hat am 23.3.2018 über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangt haben, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.

Der Bundesgerichtshof hat am 23.3.2018 über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangt haben, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“. Die Einheiten dürfen „ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden“. Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen. Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Aktuell werden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Der Beklagte teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum..

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht ihr stattgegeben und den Beklagten verurteilt, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen. Mit der Revision, die der Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen. Er hat die Entscheidung des Landgerichts allerdings nur im Ergebnis für richtig gehalten.

Im Ausgangspunkt steht den Klägern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit – wie hier – in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. In einem solchen Gebäude ist die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt aber in Betracht, dass der Beklagte gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen kann, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 hat der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen. Dass schwerwiegende Gründe im Sinne der Norm vorliegen, kommt in Betracht, wenn – wie es der Beklagte vorträgt – eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist; dann würde der Beklagte an einer wirtschaftlichen Verwertung der Einheit gehindert. Mit Erfolg rügt die Revision deshalb, dass – wie von dem Beklagten beantragt – ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsste, wenn es auf das Bestehen des Anpassungsanspruchs ankommen sollte. Vor dem Hintergrund, dass in der Nachbarschaft ein modernes Ärztehaus entstanden ist, drei der ehemaligen Arztpraxen leer stehen, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt wird und das Amtsgericht nach Zeugenvernehmung mehrerer Makler zu der Überzeugung gelangt ist, dass eine Vermietung als Praxis oder für ähnliche Zwecke trotz längerer intensiver Bemühungen des Beklagten unabhängig von dem geforderten Mietzins nicht möglich gewesen sei, weil es keine Interessenten gegeben habe, lässt sich ohne sachverständige Begutachtung nicht ausschließen, dass schwerwiegende Gründe für das Begehren des Beklagten streiten. Darüber hinaus müsste geklärt werden, welche konkreten Nachteile den Klägern daraus erwachsen, dass die Einheit des Beklagten zu Wohnzwecken genutzt wird. Dabei könnten unter anderem die baulichen Gegebenheiten von Bedeutung sein. Bei der von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geforderten umfassenden Interessenabwägung müsste ggf. auch in den Blick genommen werden, dass sich ein dauerhafter Leerstand für die gesamte Anlage – und damit auch für die Kläger – als nachteilig erweisen kann.

Gleichwohl hat das Berufungsgericht der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Selbst wenn nämlich ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, müsste der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durchsetzen. Er darf ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen. Diese Frage war bislang umstritten. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass berechtigte Anpassungsbegehren erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn man den Anpassungsanspruch im Wege der Einrede geltend machen dürfte. Dann würde die Unterlassungsklage zwar wegen des bestehenden Anpassungsanspruchs abgewiesen. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe aber; es stünde auch nicht rechtskräftig fest, dass der Anpassungsanspruch besteht, weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken.

Ließe man eine solche Einrede zu, würden die übrigen Eigentümer außerdem durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Klägerrolle gedrängt. Grundsätzlich muss aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben.

Urteil vom 23. März 2018 – V ZR 307/16

AG Dachau – Urteil vom 28. April 2016 – 5 C 18/15 WEG

LG München I – Urteil vom 14. Dezember 2016 – 1 S 9709/16 WEG

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

10 WEG Allgemeine Grundsätze
Abs. 2 Satz 3 Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

15 WEG Gebrauchsregelung
Abs. 3 Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 23. März 2018

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.

Littenstr. 10
10179 Berlin

Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Februar 2018 entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, gegenüber dem Nachbarn verantwortlich ist, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Sachverhalt
Die Beklagten sind die Rechtsnachfolger der ursprünglich beklagten Eheleute R., die im Laufe des Rechtsstreits verstorben sind.

Die Eheleute R. waren Eigentümer eines Wohnhauses. Am 8. Dezember 2011 führte ein Dachdecker in ihrem Auftrag am Flachdach des Hauses Reparaturarbeiten durch. Im Verlauf der mit Hilfe eines Brenners durchgeführten Heißklebearbeiten verursachte er schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkten die Eheleute Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das an das brennende Haus unmittelbar angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt.

Das Haus der Nachbarin ist bei der Klägerin versichert. Diese hat ihr eine Entschädigung geleistet und verlangt nun (über das Vermögen des zur Zahlung von 97.801,29 € verurteilten Dachdeckers ist das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet) von den beklagten Grundstückeigentümern aus übergegangenem Recht gemäß § 86 Abs. 1 VVG Ersatz.

Bisheriger Prozessverlauf
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sind die Beklagten nicht zum Ersatz verpflichtet. Eine Haftung aus unerlaubter Handlung scheide aus, da keine Anhaltspunkte bestünden, dass ihre Rechtsvorgänger den Dachdecker nicht sorgfältig ausgewählt hätten. Der Klägerin stehe gegen die Beklagten auch kein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Voraussetzung hierfür wäre, dass die damaligen Grundstückseigentümer Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB seien. Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Eheleute R. hätten mit der sorgfältigen Auswahl des Dachdeckers alles Erforderliche getan, um das Risiko eines Brandschadens im Zuge der Dachdeckerarbeiten auszuschließen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Revision der Klägerin war erfolgreich. Der V. Zivilsenat hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und entschieden, dass der Klägerin gegen die Beklagten ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG zusteht.

Ein nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann

Weitere Voraussetzung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs ist, dass der Anspruchsgegner als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist. Hierfür ist erforderlich, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen. Dies hat der Senat in früheren Entscheidungen beispielsweise bejaht, wenn ein Haus infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät oder Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt. Hierdurch verursachte Störungen stellen kein allgemeines Risiko dar, das sich wie etwa ein Blitzschlag – ebenso gut bei dem Haus des Nachbarn hätte verwirklichen können und dessen Auswirkungen von dem jeweils Betroffenen selbst zu tragen sind. Auch wenn konkret kein Anlass für ein vorbeugendes Tätigwerden bestanden haben mag, beruhen sie auf Umständen, auf die grundsätzlich der Grundstückseigentümer bzw. -besitzer, und nur dieser, Einfluss nehmen konnte.

Auch im vorliegenden Fall hat der Senat die Störereigenschaft bejaht. Der Annahme einer Verantwortlichkeit der Rechtsvorgänger der Beklagten steht nicht entgegen, dass der Brand auf die Handlung eines Dritten, nämlich auf die Arbeiten des von ihnen mit der Vornahme einer Dachreparatur beauftragten Handwerkers zurückzuführen ist. Mittelbarer Handlungsstörer ist auch derjenige, der die Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht. Für die Zurechnung des durch den Handwerker herbeigeführten gefahrträchtigen Zustands des Grundstücks kommt es nicht darauf an, ob die Rechtsvorgänger der Beklagten bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt haben. Maßgeblich ist vielmehr, ob es Sachgründe gibt, die aufgetretene Störung ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen. Das ist der Fall. Die Rechtsvorgänger der Beklagten waren diejenigen, die die Vornahme von Dacharbeiten veranlasst haben und die aus den beauftragten Arbeiten Nutzen ziehen wollten. Dass sie den Handwerker sorgfältig ausgesucht und ihm die konkrete Ausführungsart nicht vorgeschrieben haben, ändert nichts daran, dass sie mit der Beauftragung von Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen haben und damit der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruhte, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen sind.

Die Sache wurde an das Oberlandesgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Dieses hat zu klären, ob der geltend gemachte Anspruch der Höhe nach berechtigt ist.

Vorinstanzen
LG Magdeburg – Urteil vom 3. Juli 2015 – 10 O 1082/13

OLG Naumburg – Urteil vom 14. Januar 2016 – 4 U 52/15

Die hier maßgeblichen Vorschriften lauten
§ 86 VVG Übergang von Ersatzansprüchen

(1) 1Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. 2Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.

§ 906 BGB (Zuführung unwägbarer Stoffe)

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. (…)

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

§ 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. (…)

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 09. Februar 2018

BGH-Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 311/16

Wir begrüssen die Bewohner und die Eigentümer der Zechenstr. 90 als unsere neuen Kunden.

Heute beriet der Bundesrat über den Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz, den der Bundestag im Dezember 2012 beschlossen hatte. Er stimmte dem Gesetzentwurf zu. Damit kann die Mietrechtsänderung in Kraft treten. Die BID begrüßt dies ausdrücklich, ist doch eine Anpassung des Mietrechts an die Herausforderungen bei der energetischen Gebäudesanierung ein unerlässlicher Baustein für die Umsetzung der Energiewende.

„Das Mietrechtsänderungsgesetz geht in die richtige Richtung. Die Energiewende kann nur gelingen, wenn die Vereinbarkeit von Klimaschutz und Mietrecht gesetzlich neu geregelt werden. Die Entscheidung des Bundesrates schafft endlich die notwendigen klaren gesetzlichen Bestimmungen, die einen interessengerechten Ausgleich zwischen den aktuellen gesellschaftlichen Herausforderungen sowie dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter schaffen,“ erklärte Walter Rasch, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und Präsident des Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW).

Insbesondere die Duldungspflicht von energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch Mieter, der dreimonatige Minderungsausschluss während der Modernisierungsmaßnahme sowie die vereinfachte Durchsetzung von Mieterhöhungen nach energetischer Sanierung trügen dazu bei, dass die Modernisierungskosten in moderatem Verhältnis von Mietern und Vermietern gleichermaßen getragen würden.

Als einen großen Erfolg werte die BID, dass der Vorschlag, den Anstieg der Neuvertragsmieten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen, mit der vom Bundesrat getroffenen Entscheidung nunmehr vom Tisch sei. Dies wäre auch für Mieter enorm nachteilig, da notwendige Investitionen in den Neubau und in den Bestand nicht mehr hätten geleistet werden können.

Als bedenklich wertet die BID die nunmehr eingeführte Senkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren in Ballungsregionen. „Niedrigere Kappungsgrenzen werden zur Folge haben, dass Vermieter weniger im Bestand investieren, was letztlich auch zum Nachteil der Mieter ist. Die bisherige Kappungsgrenze in Höhe von 20 Prozent in drei Jahren ist angemessen. Zudem gibt es Regelungen, die bereits heute richtigerweise darauf abzielen, unverhältnismäßig hohe Mieten zu vermeiden. Wollen wir die Bewältigung des Klimawandels in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft langfristig auf sichere Füße stellen, brauchen wir ein Mietrecht, das die Wirtschaftlichkeit nicht außer Acht lässt“, fordert Rasch.

Ab Anfang 2013 kommt der Strom in der Wohnanlage ‚Ratshof‘ in Northeim der Strom zwar immer noch aus der Steckdose, produziert wird er aber im Technikkeller des 40 Einheiten umfassenden Eigentumskomplexes am Zwinger. Zu Jahresbeginn 2013 gehen die zwei modernen Blockheizkraftwerke in Betrieb gehen, die dann für Wärme und heißes Wasser, aber auch für den Strom im Hause sorgen.

Die Idee, heute Energie möglichst vor Ort, im Idealfall autark herstellen zu können, ist nicht neu. Auch nicht für die Eigentümer der 39 privaten Wohneinheiten und einer gewerblichen Einheit im Ratshof. Schon 2000 war einmal über die Aufbringung einer Solaranlage auf dem Dach diskutiert worden. Vielleicht waren es die stark steigenden Strompreise, die in der Zwischenzeit zu einem Umdenken geführt haben. Sicher haben auch andere Faktoren dabei mit eine Rolle gespielt, weiß Dirk Predöhl, der seit rund sechseinhalb Jahren die Hausverwaltung für den Ratshof führt. Im Frühjahr dieses Jahres war die Idee in den Raum gestellt worden, den Ratshof mit Blockheizkraftwerken auszustatten. Das traf schnell auf breite Zustimmung bei den Eigentümern, die überwältigender Mehrheit grünes Licht für die Investition gaben.

Die zwei gasbetriebenen Senertec Dachs Blockheizkraftwerke sorgen für die zentrale Warmwasserversorgung und produzieren nebenbei Strom. Zwei Blockheizkraftwerke sind es geworden, weil damit tatsächlich der gesamte Strombedarf des Ratshofes gedeckt werden kann. Die elektrische Energie, so Dirk Predöhl, werde dann auch ausschließlich im Haus verbraucht: „Eine primäre Einspeisung lohnt bei den aktuellen Vergütungssätzen nicht mehr.“ Zehn Kilowatt Heizkraft ‚bringen‘ die beiden „Energiezwerge“, die Gas-Brennwertkessel ablösen. Blockheizkraftwerke sind dann am effektivsten, wenn sie im Dauerbetrieb laufen. Deshalb sind auch die Pufferspeicher mit zweimal 750 Litern nicht viel größer als in manchem Einfamilienhaus.

Sollten die Blockheizkraftwerke mal ausfallen oder die regelmäßige Wartung für eine notwendige Pause sorgen, gehen im Ratshof natürlich keineswegs die Lichter aus. Das Haus ist selbstverständlich weiter mit dem öffentlichen Stromnetz verbunden und bezieht aus diesem Energie. Andersherum speisen die Blockheizkraftwerke überschüssigen Strom trotzdem ins Netz ein.

Bei allen Maßnahmen der energetischen Sanierung spielen natürlich immer die Kosten eine wesentliche Rolle. „Schon die nur rund geringe Amortisationszeit spricht für sich“, führt Dirk Predöhl aus, „gerechnet auf dem Niveau aktueller Strompreise“. Die Gesamt-investitions-summe lag bei rund 100.000 Euro, und damit nur etwa um den Faktor vier bis fünf höher als bei der Umrüstung einer Heizanlage in einem normalen Einfamilienhaus. Auf das Investitionsvolumen gab es in erheblicher Höhe Zuschüsse, da der Einbau des Blockheizkraftwerkes durch die Stromeigenproduktion eine CO2-Einsparung in Höhe von zehn Tonnen im Jahr bewirkt. Insgesamt konnte die energetische Sanierung dadurch aus den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Die Eigentümer des Ratshofs und die Hausverwaltung Predöhl mit dem Geschäftsführer Dirk Predöhl sind sich einig: Wer heute nichts unternimmt, sich mit solchen Möglichkeiten unabhängiger zu machen, der darf sich auch nicht über die Belastungen durch steigende Strompreise beschweren. Der Ratshof zeigt, wie es gehen kann.

Wir freuen uns auf eine lange und fruchtbare Zusammenarbeit!

Viele Besucher fanden am Freitag, den 16.11.2012 den Weg den „Ratshof“ Zwinger 5, bewunderten den tollen Innenhof der Liegenschaft und genossen die gemütliche Atmosphäre des Gemeinschaftsraums.

Bei einer kleinen Stärkung konnten sich die Gäste des Hauses bei den Beiräten Herr Walter Göbel und herrn Hennig Dietrich sowie Herrn Dirk Predöhl von der Hausverwaltung über das Leben im Haus und seine Geschichte informieren.

Trotz der umfangreichen Berichterstattung im Vorfeld, so Herr Dirk Predöhl, hätte wohl niemand mit einem solchen Interesse gerechnet. Wir uns freuen, in vier Jahren wieder Gäste in „Ratshof“ begrüßen zu dürfen.

Nach der Trinkwasserverordnung vom 11.11.2011 müssen Vermieter, die einen zentralen Wasserspeicher mit mehr als 400 Liter im Haus haben, bis zum 31.10.2012 ihr Trinkwasser auf Legionellenbelastung untersuchen zu lassen. Ansonsten droht ihnen ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro – noch jedenfalls! Doch wer bis jetzt noch nichts unternommen hat, kann hoffen. Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung soll jetzt nämlich kurzfristig bis zum 31.12.2013 verlängert werden – und zwar rückwirkend. Das hat der Bundesrat am 12.10.2012 entschieden. Nun muss die Bundesregierung entscheiden, ob sie die Vorschläge des Bundesrats akzeptiert.

Der Untersuchungsturnus soll sich verlängern
Doch nicht nur die Prüffrist soll bis zum 31.12.2013 verlängert werden, sondern auch der Untersuchungsturnus von einmal jährlich auf alle 3 Jahre. Danach muss das Trinkwasser aus Anlagen aus denen gewerblich, aber nicht öffentlich Trinkwasser abgegeben wird, regelmäßig untersucht werden. Diese Fristverlängerung entlastet vor allem Wohnungsvermieter, denn auch die gelten dann ausdrücklich als „gewerbliche Trinkwasserabgeber“ im Sinn der Verordnung. Ob und wann die verlängerten Prüffristen und der Untersuchungsturnus in Kraft treten, ist noch offen. Das heißt: Sie müssen nach der derzeitigen Rechtslage zwar noch Ihre Anlage bis zum 31.10.2012 prüfen lassen. Allerdings kommen Sie bereits jetzt schon in den Genuss einer „Schonfrist“ und – wenn alles gut läuft – auch bald zu einer gesetzlichen Fristverlängerung.

Wann Sie eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung haben
Was eine „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ ist, wurde bislang über die anerkannten Regeln der Technik definiert. Doch eine konkretere Definition soll jetzt direkt in die Verordnung wandern. Demnach ist eine „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ eine Anlage mit
a) Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
b) einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung soll dabei unberücksichtigt bleiben; entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen nicht zu Großanlagen zur Trinkwassererwärmung. Die Pflicht, bestehende Großanlagen der Trinkwassererwärmung dem Gesundheitsamt anzuzeigen, soll ebenfalls künftig entfallen.

Der BVI empfiehlt Verwaltern, für die Zeitspanne bis Ende Oktober 2012 die konkreten Pflichten aus der Trinkwasserordnung beim zuständigen Gesundheitsamt zu erfragen.