Author Archives: "Dirk Predoehl"

Bis spätestens 2028 muss jede deutsche Kommune eine Wärmeplanung vorlegen. Diese soll klären, welche Energieträger für die Region geeignet sind und wie die Wärmewende umgesetzt werden kann.

Besonders weit ist Baden-Württemberg: 13 Prozent der Kommunen haben ihre Wärmeplanung bereits fertiggestellt. Von den bundesweit 160 abgeschlossenen Plänen stammen 148 aus dem Südwesten. Ganz anders sieht es da beispielsweise in Thüringen aus, dort haben gerade mal 11 Prozent der Kommunen den Planungsprozess zur begonnen.

Die Wärmeplanung ist ein zentraler Bestandteil des Heizungsgesetzes, da die neuen Vorgaben für Bestandsgebäude erst greifen, wenn eine kommunale Planung vorliegt. Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihre Pläne bis Mitte 2026 fertigstellen, kleinere Kommunen haben bis 2028 Zeit. Diese Pläne schaffen Investitions- und Planungssicherheit für Eigentümer und Unternehmen.

Doch es gibt Kritik: Kommunen aus Ländern ohne gesetzliche Rahmenbedingungen beklagen den hohen Aufwand bei der Datenerhebung. Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) fordert daher klare, verlässliche Vorgaben, um die Dynamik in der Wärmeplanung aufrechtzuerhalten. „Kommunen, Wirtschaft und Bürger brauchen Planungs- und Investitionssicherheit“, erklärte BDEW-Chefin Kerstin Andreae. Zudem müsse ein „Wärmewende-Check“ bestehende Förderrichtlinien und Gesetze auf ihre Praxistauglichkeit prüfen.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
T 030 300 96 79-0
office@vdiv.de
www.vdiv.de

Mit Urteil vom 20.09.2024 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 123/23 sprach der BGH ein Urteil, welches u.a. die beiden folgenden amtlichen Leitsätze hervorgebracht hat: 1. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen. 2. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.

Der Fall

Es geht um eine Anfechtungsklage. Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in einer GdWE in Bayern. In der Eigentümerversammlung vom 05.07.2021 beschlossen die Eigentümer unter TOP 8a: „Abhaltung von Hybridversammlungen: Die Wohnungseigentümer sind damit einverstanden, dass Eigentümerversammlungen im Rahmen einer Hybridversammlung abgehalten werden können für den Fall, dass Präsenzversammlungen nicht möglich sind.“ Mit Schreiben vom 10.02.2022 lud der Verwalter zu einer Versammlung am 04.03.2022 ein. Die Einladung enthielt einen Hinweis auf die wegen der COVID-Pandemie seinerzeit in Bayern geltenden „2G“-Regelungen. Die Klägerin zeigte dem Verwalter an, dass es ihr nach diesen Regelungen unmöglich sei, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, weil sie weder gegen das Coronavirus geimpft noch von einer Infektion mit dem Virus genesen sei. Sie beantragte die Absage der Versammlung. Diese fand dennoch am 04.03.2022 statt. 2 Tage zuvor – am 02.03.2022 – war die Bayerische Infektionsschutzmaßnahmeverordnung durch Ministerratsbeschluss mit Wirkung zum 04.03.2022 0:00 Uhr – also dem Versammlungstag – von „2G“ auf „3G“ gelockert worden. Die Klägerin hätte teilnehmen dürfen, was sie jedoch aus unbekannten Gründen nicht tat. Es wurden in der Versammlung mehrere Beschlüsse gefasst, die die Klägerin allesamt anfocht.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Fürth in erster Instanz hatte der Klage stattgegeben und war der Argumentation der Klägerin gefolgt, die eklatante Verletzung ihrer Teilnahmerechte müsse zur Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse führen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth in der Berufungsinstanz folgte dem zumindest im Ergebnis (Nichtigkeit nein, Rechtswidrigkeit ja) und bejahte einen ursächlichen Ladungsmangel, da der Verwalter es ermessensfehlerhaft versäumt habe, die Klägerin aufgrund deren Mitteilung auf die Online-Teilnahmemöglichkeit gemäß Beschlusslage hinzuweisen. Da das Berufungsgericht die Revision nicht zugelassen hatte, erhob die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde, mit der sie Erfolg hatte.

Anders als das Landgericht verneint der BGH einen Ladungsmangel. Der BGH führt aus, dass der Hinweis auf einen in der Vergangenheit gefassten Gestattungsbeschluss, der das hybride Format freigebe, nicht zum notwendigen Inhalt der Ladung gehöre. Dem Wohnungseigentümer müsse die Beschlusslage bekannt sein. Insoweit gelte dasselbe wie für den Hinweis auf eine Vertretungsmöglichkeit, der ebenfalls nicht zum notwendigen Inhalt gehöre. GdWE und Verwalter dürften vor diesem Hintergrund erwarten, dass ein verhinderter Wohnungseigentümer zunächst im eigenen Interesse überprüfe, ob er Zeit für die Versammlung habe und über die nötige technische Ausstattung für die Online-Teilnahme verfüge. Erst wenn der Wohnungseigentümer dem Verwalter mitteile, er wolle online an der Versammlung teilnehmen, müsse der Verwalter ihm dies ermöglichen und rechtzeitig die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.

Fazit für den Verwalter

Einberufen werden Versammlungen von der GdWE. Zuständig im Innenverhältnis als ausführendes Organ ist der jeweils bestellte Verwalter. Dieser kann – muss aber nicht – bereits mit der fristgerecht zu versendenden Einladung/Tagesordnung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen.

Eine hybride Versammlung ist eine Präsenzversammlung. Von der klassischen Präsenzversammlung unterscheidet sie sich dadurch, dass Wohnungseigentümer nicht persönlich erscheinen müssen oder eine Stimmrechtsvollmacht erteilen dürfen, sondern im Wege elektronischer Kommunikationsmittel online teilnehmen dürfen. Der BGH erkennt an, dass eine Hybridversammlung mit einem erheblichen organisatorischen und technischen Aufwand für GdWE und Verwalter verbunden ist, der einen physischen Versammlungsraum und zusätzlich die technische und personelle Ausstattung für eine Online-Teilnahme bereitstellen müsse.

Von Amts wegen und ohne Beschlussgrundlage darf der Verwalter keine hybride Eigentümerversammlung einberufen. Die Online-Teilnahme setzt einen vorausgegangenen Gestattungsbeschluss voraus. Für diesen genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, also mehr Ja- als Nein-Stimmen.

Der Beschluss, der das hybride Format legitimierte, war nicht gut formuliert, aber hinreichend bestimmt genug. Dass Wohnungseigentümer „einverstanden sind“, ist missverständlich, weil man auf den ersten Blick annehmen könnte, dass alle gefragt und alle einverstanden waren. Dies ist ersichtlich für einen Mehrheitsbeschluss nicht erforderlich. Eine bessere Formulierung lautet, dass hybride Versammlungen gestattet oder erlaubt werden.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Im Fall konnte nicht festgestellt werden, dass die Klägerin eine Online-Teilnahme verlangt hatte. Sie forderte die Absage der einberufenen Eigentümerversammlung.

Wohnungseigentümer haben möglicherweise nicht die Pflicht, in jedem Fall aber die Obliegenheit, sich über die Beschlusslage zu informieren. Informationsquellen sind die Beschluss-Sammlung und die Durchsicht der Versammlungsniederschriften von Versammlungen nach dem 01.12.2020.

Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, GdWE bzw. Verwalter im Vorfeld einer Versammlung zu informieren, ob sie persönlich, per Vollmacht oder gar nicht zur Versammlung erscheinen. Wer möchte, darf dies mitteilen, um dem Verwalter die Organisation und Vorbereitung zu erleichtern, muss es aber nicht. Eine Nuance kommt nunmehr für die Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung hinzu. Hier kann und darf vom Wohnungseigentümer mehr Eigeninitiative erwartet werden.

Datenschutz und Wahrung der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung sprechen dafür, den Link mit einem Online-Zugang zur Präsenzversammlung nicht bereits mit der ursprünglichen Einladung zu versenden, sondern kurzfristig und rechtzeitig vorher, beispielsweise 48 Stunden. Dadurch sinkt die Gefahr, dass die Einladung mit dem Link, während der in der Regel dreiwöchigen Einberufungsphase an nicht zur Teilnahme berechtigte Personen weitergeleitet werden können. Grundsätzlich dürfen auch Stimmrechtsbevollmächtigte online an der Präsenzversammlung teilnehmen. Einschränkungen können sich ergeben, wenn nach der Gemeinschaftsordnung oder dem Legitimationsbeschluss der Teilnehmerkreis etwa auf andere Miteigentümer, Ehegatten oder den Verwalter beschränkt wurde.

Fazit für die Gemeinschaft

Ist das hybride Format erlaubt, muss die GdWE dafür Sorge tragen, dass die technischen Voraussetzungen geschaffen werden. Dies kann entweder auf den bestellten Verwalter ausgelagert werden, wenn dieser die hybride Betreuung anbietet und möglicherweise in sein Vergütungssystem integriert hat. Andererseits kommt die Miete von Versammlungsräumen einschließlich technischem Equipment in Betracht. Es handelt sich dann um Kosten der Versammlung.

Zum Einberufungsverlangen und TOP-Aufnahme-Verlangen gesellt sich das Online-Teilnahme-Verlangen. Diese sind vom Wohnungseigentümer an die GdWE zu adressieren, die vom Verwalter vertreten wird.

Im Fall war die Durchführung von Präsenzversammlungen gestattet, wenngleich nur unter pandemiebedingten Einschränkungen. Zu Zeiten des völligen Lockdowns, in denen nur Vertreterversammlungen erlaubt waren, entschied der BGH: Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer GdWE sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.

Die Bundesregierung hat sich darauf geeinigt, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Der entsprechende Gesetzesentwurf von Bundesjustizminister Volker Wissing soll nicht nur die Laufzeit verlängern, sondern auch die Bedingungen für Mieterinnen und Mieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verbessern. Eine entscheidende Neuerung betrifft die Ausnahme für Neubauten: Sie soll künftig nur noch für Gebäude gelten, die nach dem 1. Oktober 2019 fertiggestellt wurden.

Die Verlängerung der Mietpreisbremse wird von politischen Akteuren der scheidenden Regierung als dringend notwendig gesehen, um den Druck auf Mieterinnen und Mieter zu mindern. Stimmen aus der Regierungskoalition betonen, dass die Zustimmung der Opposition, insbesondere der Union, entscheidend sei, um das Gesetz noch vor der Bundestagswahl zu verabschieden. Es gehe darum, die Mietpreisbremse nicht nur als kurzfristiges Instrument, sondern als stabilisierende Maßnahme bis Ende des Jahrzehnts zu verankern.

Die Mietpreisbremse wurde ursprünglich eingeführt, um Mieterhöhungen bei Neuvermietungen zu begrenzen. Sie erlaubt es den Ländern, die Preissteigerung auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu deckeln. Kritiker lehnen das Instrument weiterhin ab, da sie darin eine Markthemmung sehen. Die endgültige Entscheidung bleibt jedoch dem Bundestag vorbehalten, und die Meinungen der Parteien divergieren deutlich.

Die Neuregelung soll gerade in urbanen Zentren einen Beitrag dazu leisten, die Wohnkosten stabil zu halten. Doch der politische Konsens ist brüchig – eine offene Frage, die die nächste Regierung zu beantworten haben wird.

Für den VDIV Deutschland ist die Mietpreisbremse kein geeignetes Mittel, um die Ursachen des Wohnraummangels zu beheben, was auch gegenüber der Bundespolitik mehrfach artikuliert wurde.

Der vom Kabinett verabschiedete Entwurf ist nicht nur inhaltlich strittig, sondern wurde auch nur äußerst kurzfristig in die Verbändeanhörung gegeben.

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der der VDIV Deutschland Mitglied ist, lehnt den Gesetzentwurf insgesamt ab und gab deshalb keine inhaltliche Stellungnahme ab. Damit die Branche ihren unverzichtbaren Beitrag zur Entspannung der Wohnungskrise leisten kann, sind stabile Rahmenbedingungen erforderlich. Der vorliegende Gesetzentwurf und insbesondere der Kabinettsbeschluss vom 11. Dezember 2024 zur Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse beeinträchtigen das Investitionsklima nachhaltig und tragen damit zur Verfestigung der Krise im Mietwohnungssektor bei, statt sie zu lösen.

Es zeugt nicht von Respekt des Bundesjustizministeriums den angesprochenen Verbänden und dem Themenkomplex Wohnen gegenüber, wenn am 13. Dezember 2024, Freitagmittag, eine Frist über das Adventswochenende bis Montag eingeräumt wird. Derartige Überrumpelungen haben wir zuletzt Ostern 2023 mit der geforderten Stellungnahme zu dem Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes erlebt. Gerade das für alle Bürgerinnen und Bürger zentrale Thema Wohnen verdient die professionelle Bearbeitung aller Beteiligten und keine Schnellschüsse im Wahlkampf, so die BID.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Nach Einschätzung des Verbandes hatten Großhandel und Handwerker zu Beginn des Jahres rund 80.000 bis 100.000 Wärmepumpen auf Lager, die in den vergangenen Monaten in den Markt geflossen, jedoch nicht in den Absatzzahlen enthalten sind. Als positives Signal sieht der BWP die kontinuierlich steigende Zahl an Zusagen der KfW für die Heizungsförderung. Sie liegen aktuell bei rund 15.000 Anträgen im Monat. Voraussichtlich mehr als zwei Drittel der in 2024 abgesetzten Wärmepumpen kommen in Bestandsgebäuden zum Einsatz. Der Marktanteil in der Modernisierung beträgt damit rund 20 Prozent. Bei gleichbleibenden Bedingungen geht der BWP in 2025 von einem Absatz von rund 260.000 Geräten, in 2026 von 350.000 aus. Ohne zusätzliche Maßnahmen werde der absolute Wärmepumpen-Ausbau mit der Einführung des europäischen Emissionshandels in 2027 deutlich gedämpft, so die Prognose. Die Zielmarke von 500.000 jährlich installierten Geräten würde in diesem Szenario erst in 2030 erreicht, die Klimaziele im Gebäude-Sektor verfehlt. „Deshalb muss parallel die Entlastung des Strompreises, etwa im Bereich der Stromsteuer und Netzentgelte angegangen werden. Die Flankierung über die im vergangenen Jahr geschaffenen Rahmenbedingungen der Heizungsförderung (BEG) und im Gebäudeenergiegesetz (GEG) sollte stabil gehalten werden“, forderte BWP-Geschäftsführer Martin Sabel bei der Vorstellung der jährlichen Branchenstudie.

Der Verband benennt zahlreiche Gründe für die grundsätzliche Verunsicherung der Verbraucher und ihre Kaufzurückhaltung am Wärmemarkt. Neben überzogenen Erwartungen an den Fernwärmeausbau und der noch zu geringen Bekanntheit der hohen Fördersätze bremse die Angst vor hoher Abgabenlast bei Strom speziell den Absatz von Wärmepumpen, so der Verband. Auch die gerade neu aufflammenden Spekulationen über den Fortbestand der GEG-Regelungen zum 65%-EE-Gebot seien extrem hinderlich.

Die Unionsparteien hatten in ihrem Diskussionspapier „Neue Energie-Agenda für Deutschland“ Anfang November bekräftigt, sie werden „das Heizungsgesetz der Ampel zurücknehmen“. Auch Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte sich jüngst dafür ausgesprochen, das von ihrer Regierung novellierte GEG grundsätzlich zu reformieren. Aus Sicht der Hersteller, aber auch des Handwerks sind solche Äußerungen wenig zielführend. „Das Heizungsgesetz abschaffen? Bürgerinnen und Bürger sollten sich von solchen pauschalen Wahlkampfaussagen nicht irritieren lassen“, betonte Helmut Bramann, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes Sanitär Heizung Klima (ZVSHK) in einem Statement. Das GEG könne gar nicht abgeschafft werden. „Es basiert in wesentlichen Teilen auf Europäischen Vorgaben und muss sogar im Jahr 2026 von einer künftigen Bundesregierung wieder überarbeitet werden, um weitere europäische Vorgaben aufzunehmen. Das Ziel klimaneutral im Gebäude zu werden, bleibt und die Möglichkeiten, hierbei Fördermittel zu erhalten, werden nicht besser werden, als sie jetzt sind. Zuwarten macht deshalb keinen Sinn.“

Wer seine Heizungsanlage erneuern will, findet im neu gestaltete GEG-Infoportal des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung (BBSR)ein praktisches Hilfsmittel. Das Portal zeigt die wesentlichen Inhalte des Gebäudeenergiegesetzes und ihre Querbezüge auch zu anderen Regelungen auf und stellt zahlreiche Praxishilfen zur Verfügung.

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Bei leichtem Heizöl fiel der Preisrückgang mit minus 17,9 Prozent am größten aus. Für Brennholz, Holzpellets und andere feste Brennstoffe zahlten Verbraucher 12,0 Prozent weniger als im September 2023. Der Preisrückgang bei Strom betrug 6,4 Prozent. Bei Erdgas lag er mit minus 1,9 Prozent über dem Durchschnitt. Fernwärme war hingegen um 31,8 Prozent teurer.

Insgesamt liegen die Energiepreise damit weiter auf hohem Niveau, der Preisanstieg der vergangenen Jahre setzt sich jedoch nicht fort. Im Jahr 2023 lagen die Preise bei allen Produkten der Haushaltsenergie um durchschnittlich 55,1 Prozent über dem Preisniveau von 2020. Für Erdgas und leichtes Heizöl hatten sie sich von 2020 bis 2023 etwa verdoppelt.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hat im Wärmemonitor 2023 gemeinsam mit dem Messdienstleister ista die Entwicklung der abgerechneten Gas-, Heizöl- und Fernwärmepreise in Zwei- und Mehrfamilienhäusern in den Vorjahren untersucht. Ihr Ergebnis: Die Heizenergiepreise haben sich in 2023 im Vergleich zu 2022 um 31,4 Prozent erhöht. Im Vorjahr hatte der Anstieg 33,3 Prozent betragen.

Für die im dritten Quartal 2024 inserierten Bestandswohnungen wurden Nebenkosten in Höhe von durchschnittlich 2,94 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Im ersten Quartal 2022 lagen sie noch bei 2,52 Euro. In den Metropolen sind die Betriebskosten von durchschnittlich 2,87 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2022 auf 3,45 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 gestiegen. Dort liegen sie damit 0,51 Euro über dem deutschlandweiten Durchschnitt. Die Analysten begründen diese Abweichung vor allem mit höheren Preisen bei den Dienstleistungen wie Hausmeisterdienste, Reinigung und Wartungskosten, die in die Abrechnung einfließen.

Für Neubauwohnungen zeigt die Untersuchung sowohl für Deutschland insgesamt als auch für die Metropolen einen Anstieg von etwas über 10 Prozent seit dem ersten Quartal 2022. Auch hier sind die Kosten in den Metropolen höher. Dort zahlen Haushalte im Schnitt 3,48 Euro für Nebenkosten. Im Bundesschnitt sind es 2,85 Euro.

Der Anteil der Nebenkosten an der Gesamtmiete beträgt deutschlandweit für Bestandswohnungen 24,8 Prozent und für Neubauwohnungen 18,1 Prozent. In den Metropolen machen die Nebenkosten mit 19,5 Prozent im Bestand und 15,5 Prozent im Neubau einen geringeren Teil der Gesamtmiete aus.

Die Berechnungen basieren auf den Angebotsmieten (Kaltmiete und Nebenkosten) aus dem ImmoScout24 WohnBarometer vom 1. Quartal 2022 bis zum 3. Quartal 2024.

Voraussetzung ist allerdings ein zügiger Aus- und Umbau der Wärmenetze sowie die Umstellung der Erzeugung von zentralen, fossil betriebenen Großkraftwerken hin zu flexiblen Wärmeerzeugern, die beispielsweise Geothermie oder Abwärme nutzen. Den Investitionsbedarf für diese Transformation beziffert die Studie mit rund fünf Milliarden Euro jährlich. Das aktuelle Investitionsvolumen der Fernwärmeunternehmen beträgt etwa die Hälfte dieser Summe. Innerhalb des aktuellen Regulierungs- und Förderrahmens seien die hohen Investitionen zudem betriebswirtschaftlich häufig nicht leistbar, so die Studie.

Die Kosten für Fernwärmekunden drohen nach Einschätzung von Agora mancherorts bis 2045 um rund ein Drittel zu steigen. Um den Versorgern einen wirtschaftlichen Rahmen zu bieten und niedrige Preise für Kunden zu ermöglichen, schlägt die Studie zahlreiche Maßnahmen vor. Dazu gehören unter anderem niedrige Stromkosten, ein stabiler Förderrahmen mit langfristiger finanzieller Absicherung etwa über ein Gesetz. Die Experten warnen zugleich vor einem verzögerten Ausbau der Wärmenetze. Sie sehen die Gefahr, dass sich Verbraucher für andere Heizungsarten entscheiden und die Kosten für die verbleibenden Haushalte ansteigen.

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