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Einbruchsprophylaxe geschieht unter anderem durch Videoüberwachung. Generell lassen sich im WEG nach der Rechtsprechung im Ergebnis Videoanlagen nur bei Einigkeit installieren und halten. Für das Anbringen einer Videoüberwachungsanlage am Eingang benötigen Wohnungseigentümer die Zustimmung aller anderen Hauseigentümer. Anderenfalls verletze eine solche Anlage an der Klingel das Persönlichkeitsrecht der Mitbewohner, wie das OLG Köln (OLG Köln, Beschluss vom 9.5.2007 – 16 Wx 13/07, WuM 2007, 646, a. A. aber LG Hamburg, Urteil vom 2.12.2010 – 307 S 73/10, ZMR 2011, S. 288 – ein Recht des Wohnungsmieters zur Installation einer Kamera im Hausflur bejahend, die ausschließlich den eigenen Türbereich erfasst) klarstellt. Außerdem sei die Installation eine zustimmungsfähige bauliche Veränderung. Dafür sei die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Im dem entschiedenen Fall wurde in einem Haus eine Videoanlage installiert, die es ermöglichte, den Eingangsbereich bis zu 3 Minuten nach dem Klingeln zu beobachten. Andere Wohnungseigentümer klagten dagegen erfolgreich.
Aber:
Soll die Videoüberwachung nur eingeschränkt und bezogen auf den eigenen Sondernutzungsbereich erfolgen, so ist sie rechtlich nicht zu beanstanden (AG Hamburg-Blankenese, online casino Urteil vom 9. Januar 2013 – 539 C 7/12, ZMR 2014, S. 59).

Der Fall:

Wohnungseigentümer Q und R bilden die insich völlig zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft. R installiert eine Videokamera zur Überwachung des Türbereichs und seines Gartens, an dem er ein Sondernutzungsrecht ausübt. Q behauptet, die Kameras erfassten auch sonderrechtsfreie Gemeinschaftsflächen. Er klagt gegen R auf Unterlassung der Videoüberwachung.

Die Lösung:

Das AG Hamburg-Blankenese weist die Klage ab (Urteil vom 9. Januar 2013 – 539 C 7/12, ZMR 2014, S. 59). Es habe sich gezeigt, dass die monierten Videokameras nur die eigenen Bereiche des R erfassen. Mit dem Argument, dass die jetzige Justierung der Kameras jederzeit nach einer eventuellen Erledigungserklärung des Q in der Hauptsache durch R verändert werden könne, wurde Q nicht gehört. Denn die rein theoretische Möglichkeit einer manipulierenden Veränderung einer Anlage derart, dass über den eigentlichen Sondereigentumsbereich hinaus auch Gemeinschaftsflächen wie zum Beispiel der Hausflur, die gemeinschaftliche Auffahrt sowie Gartenflächen und Sondereigentumsbereiche bzw. Sondernutzungsbereich des Nachbarn überwacht werden könnten, rechtfertige nicht die Annahme einer über das Maß des 14 Mr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. Eine Benachteiligung liege erst dann vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich sei (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. April 2011 – V ZR 210/10, ZMR 2011, S. 734)

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
Landesverband
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
Telefon: 0511/973297-0
Telefax: 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de

1. Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07, IMR 2009, 188 = NJW 2009, 2059 Rz. 11 m.w.N.; vom 13.06. 2012 – VIII ZR 356/11, Rz. 10, IMR 2010, 1000 – nur online; Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rz. 3).*)

2. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, a.a.O.).*)

3. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 – VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rz. 9; vom 26.10.2009 – II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rz. 18; vom 18.09.2012 – II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rz. 22; vom 22.04. 2015 – IV ZR 504/14, Rz. 15).*)

4. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/99, Rz. 18; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rz. 22; Beschluss vom 19.09.2006 – X ZR 49/05, Rz. 27). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.*)

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Die beklagte Teileigentümerin erwarb 1995 ihre Einheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde ein inzwischen bestandskräftiger Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“ und die Hausverwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Die Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf, hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos gewesen. Auf die Revision der Klägerin hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Beklagte nunmehr dem Antrag entsprechend verurteilt.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass – entgegen der Auffassung der Vorinstanzen – der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB* in Gestalt der sogenannten Verwirkung dem auf die nächtlichen Öffnungszeiten beschränkten Unterlassungsanspruch der Kläger nach § 1004 BGB**, § 15 Abs. 3 WEG*** nicht entgegensteht. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Dient eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon kann hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

*§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

**§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) 1Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. 2Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

***§ 15 WEG Gebrauchsregelung

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (…) verlangen, der (…) den Vereinbarungen (…) entspricht.

AG Saarbrücken – Urteil vom 15. November 2012 – 36 C 124/12 (12)

LG Saarbrücken – Urteil vom 18. Juni 2014 – 5 S 297/12

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Der Bundestag hat ein neues Programm „Kriminalprävention durch Einbruchsicherung“ mit einem Volumen von 30 Mio. Euro beschlossen (je 10 Mio. Euro für die Jahre 2015-2017).

Ziel des neuen Programms ist die Förderung von Maßnahmen zum Zweck der kriminalpräventionsgerechten Anpassung von Wohngebäuden. Es richtet sich so-wohl an Mieter als auch an Eigentümer. Einzelheiten regeln Richtlinien des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

Es wurden folgende Eckpunkte für die Förderrichtlinien beschrieben:

• Antragsberechtigt sind einmalig Mieter (mit Zustimmung des Eigentümers) und Eigentümer.

• Die Förderung erfolgt durch Zuschüsse zu den Materialkosten und kann zusätzlich zur steuerlichen Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen in Anspruch genommen werden.

• Die Gesamtinvestitionssumme der zu fördernden Maßnahme muss mindestens 500 Euro betragen.

• Die Förderung beträgt 20 Prozent der getätigten Investition, höchstens jedoch 1.500 Euro pro Antrag.

• Voraussetzung für die Förderung ist die vorherige Vorlage von mindestens zwei Angeboten oder eines Angebots einer zertifizierten Fachfirma. Die Auszahlung der Förderung erfolgt nach Vorlage der Originalrechnung.

• Die Förderung erfolgt nach Eingang der Förderanträge.

Quelle

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
D-10117 Berlin

In beiden Fällen hatte die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB* führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA**) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB*).

* § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

4.durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5.durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6.die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, […]

** § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.

Vorinstanzen:

Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14

LG Halle – Urteil vom 30. Juni 2014 (3 S 11/14)

AG Halle (Saale) – Urteil vom 28. Januar 2014 (97 C 2551/13)

und

Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 290/14

LG Halle – Urteil vom  22. September 2014 (3 S 25/14)

AG Zeitz – Urteil vom 25. März 2014 (4 C 419/13)

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Das Bestellerprinzip ist nun nach langer Diskussion bundesweit in Kraft getreten. Ab jetzt dürfen Makler Provisionen nur noch von demjenigen verlangen, der die Immobiliensuche in Auftrag gegeben hat. Der Provisionsanspruch entsteht lediglich dann, wenn der provisionspflichtige Auftrag zumindest in Textform erteilt wurde. Die neuen Regelungen haben auch die rechtlichen Rahmenbedingungen für Inserate von Immobilien verschärft.

Die neue Gesetzgebung hat auch Auswirkungen auf die Hinweise in Immobilienportofolien und anderen Werbeanzeigen von Mietobjekten. So darf die bisher gerne genutzte Angabe „Provisionsfrei frei für den Mieter“ oder „keine Maklerprovision für den Mieter“ ab jetzt nicht mehr verwendet werden. Denn das stünde im Widerspruch zu den Vorgaben des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Schließlich würde dann mit einer Selbstverständlichkeit geworben werden, die beim Verbraucher zu Unrecht den Eindruck eines Vorteils erwecken könnte. In einer Anzeige darf nicht mit einer Besonderheit geworben werden, die keine ist. Das könnte als Irreführung und ungerechtfertigtem Wettbewerbsvorteil ausgelegt werden und wäre abmahnfähig.

Ausnahmen gelten für Kauf- und Gewerbeimmobilien

Diese Einschränkung gelten jedoch nur für Mietobjekte, nicht aber für Kaufimmobilien. Auch die Bewerbung gewerblicher Objekte ist nicht von den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen betroffen. Denn das UWG greift im Zusammenhang mit dem Bestellerprinzip nur bei der Wohnungsvermietung.

Gegen das Bestellerprinzip und dessen Auswirkungen kämpfen viele Makler und Maklerverbände. Einen Eilantrag zweier Makler und eines Mieters dagegen hat das Bundesverfassungsgericht jüngst abgelehnt. Nach Ansicht des höchsten deutschen Gerichtes fehle es an überzeugenden Argumenten dafür, dass das Gesetz die Existenz des gesamten Berufsstandes bedrohe.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Dorotheenstraße 35
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Das Landgericht hat entschieden, dass in einem konkreten Mietrechtsstreit der Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung hat, mit der die aus dem Mietspiegel ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete deutlich überschritten werden sollte.

Das Charlottenburger Amtsgericht hatte den bislang gültigen Mietspiegel für nicht qualifiziert und damit rechtswidrig erklärt.

Die Revision gegen das Urteil 18 S 411/13 des Berliner Landgerichts wurde nicht zugelassen.

Richtschnur für Mieterhöhungen
Der Mietspiegel dient als Richtschnur für Mieterhöhungen und ist Grundlage für die Mietpreisbremse, die am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist. Seitdem dürfen Vermieter nur noch zehn Prozent auf die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
D-10117 Berlin

Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: www.bvi-verwalter.de

Mit seinem Urteil vom 10.03.2015 (BFH – VII R 12/14, veröffentlicht am 06.05.2015) kommt der Bundesfinanzhof zu der Feststellung, dass ein Hausverwalter nicht berechtigt ist, für das von ihm verwaltete Mietobjekt einer Grundstücksgemeinschaft auch die erforderlichen Steuererklärungen zu erstellen. Die Erstellung oder Abgabe der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen sowie der Umsatzsteuererklärung seien bei einem Hausverwalter nicht durch die Bestimmungen des § 4 Nr. 4 StBerG gedeckt. Darüber hinaus stellt der BFH in seiner Entscheidung grundsätzlich in Frage, ob die für „Vermögensverwalter“ angesprochene Befugnis zur beschränkten Hilfeleistung in Steuersachen überhaupt auf eine rechtsgeschäftlich übertragene Vermögensverwaltung, wie hier im Fall der Hausverwaltung Anwendung finden kann. Soweit der Hausverwalter bereits nicht den Vermögensverwaltern i. S. d. § 34 Abs. 3 AO zuzuordnen ist, können auch die steuerlichen Pflichten nicht wie im Fall der gesetzlichen Vertreter auf ihn übergehen. Insofern sind nach dem Leitsatz des BFH-Urteils nur Vorarbeiten zulässig, die sich auf die Einkünfte bzw. Umsätze aus dem die Hausverwaltung betreffenden Mietwohngrundstück beschränken.

Aus der Sachverhaltsdarstellung in dem vorgenannten Urteil lässt sich entnehmen, dass es sich um die Verwaltung eines Mietwohngrundstücks für eine Grundstücksgemeinschaft handelte. Die Verwendung der im allgemeinen Sprachgebrauch üblichen Bezeichnung „Hausverwalter“ könnte allerdings dazu führen, dass sich auch die Verwalter von Wohnungseigentum mit diesem Urteil angesprochen fühlen. Während in § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG Rechtsdienstleistungen als erlaubte Nebenleistungen im Zusammenhang mit der Haus- und Wohnungsverwaltung genannt sind, wird in den Ausführungen zum Steuerberatungsgesetz ausdrücklich darauf verwiesen, dass der in § 5 Abs. 2 RDG genannte Hausverwalter nicht steuerberatend tätig sein darf (Gehre/Koslowski, StBerG 6. Aufl. 2009, § 4 Rz. 7).

Die Vorschriften im Steuerberatungsgesetz zur Hilfeleistung in Steuersachen sind jedoch nur anzuwenden, soweit die Tätigkeit gegenüber einer anderen Person oder Einrichtung erbracht wird, in die der Hilfeleistende nicht eingegliedert ist. Dasselbe gilt für gesetzliche und rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter (OLG München, StB 1990 S. 165; Gehre/Koslowski, StBerG § 1 Rz. 5). Selbst wenn der Pflichtenkatalog des § 27 WEG keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Erfüllung steuerlicher Pflichten enthält, so dürfte kein Zweifel bestehen, dass der Wohnungseigentumsverwalter letztlich doch nach den Bestimmungen des § 34 AO zunächst als Vertreter der Gemeinschaft verpflichtet ist, die öffentlichrechtlichen Aufgaben im Hinblick auf die Steuererklärungspflichten der Gemeinschaft zu erfüllen und zwar nach den allgemeinen Grundsätzen des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG i. V. m. § 27 Abs. 2 und 3 WEG. Allerdings erstrecken sich diese nicht auch auf die persönlichen Steuererklärungspflichten der einzelnen Miteigentümer. Ob nun die allgemeine Vertretungsmacht den Verwalter insoweit auch zur entsprechenden Geschäftsführung verpflichtet, wie sie im Gesellschaftsrecht für Geschäftsführer allgemein geregelt ist, dürfte dem Anspruch des einzelnen Miteigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG bezüglich der gemeinschaftlichen Steuererklärung nicht entgegenstehen (zur Vertretung und Geschäftsführung vgl. auch die Ausführungen von Merle in Bärmann, § 27 Rn. 187 ff.).

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Dorotheenstraße 35
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
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E-Mail: info@ddiv.de
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