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Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 € betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.

Der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.

Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Vorinstanzen:
AG Bremen-Blumenthal 44 C 2012/13 – Urteil vom 4. Oktober 2013
LG Bremen 4 S 343/13 – Urteil vom 13. Februar 2015

Karlsruhe, den 18. März 2016

Quelle: Pressestelle Bundesgerichtshof

Vor jeder Mieterhöhung sollte die tatsächliche Wohnfläche ermittelt werden, es sei denn, diese sei bereits bei Festlegung im Mietvertrag geprüft. Dies meldet jetzt Haus & Grund Niedersachsen unter Berufung auf eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs betreffend Mieterhöhung und Wohnfläche. Im Urteil 18.11.2015 (VIII ZR 266/15) habe der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zulässig sei es gewesen, die Miete auch bei Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglichen zu erhöhen, wenn die Differenz bis 10 % nach oben oder unten betragen habe.

Damit sei nunmehr Schluss, sagt Haus & Grund Vorsitzender Dr. Horst. Vor jeder Mieterhöhung mit Mietspiegel oder Vergleichsmieten sollte der Eigentümer sich nach dem Baumaß in der Bauakte oder beim Bauamt versichern oder eine neue Wohnflächenberechnung durch einen Architekten vornehmen lassen. Seit 2004 gelte die Wohnflächenverordnung, ältere Berechnungen davor nach der II. Berechnungsverordnung, DIN 283, DIN 2077 behielten Gültigkeit.

Quelle:

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Trotz Vereinbarung hat der Vermieter es versäumt viele Jahre Hausmeisterkosten als Betriebskosten abzuwälzen. Als ihm dies auffällt, rechnet er für das zurückliegende Kalenderjahr ab. Der Mieter meint, dies sei nicht rechtmäßig.

AG Frankfurt/Main (33 C 1729/15) gibt dem Vermieter Recht, auch wenn vereinbarte Kosten jahrelang nicht abgerechnet sind, stelle das Verhalten des Vermieters rechtlich keinen Verzicht dar dies für das zurückliegende Jahr und künftig zu tun.

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich, einen Beirat zur Unterstützung des Verwalters einzusetzen (§ 29 WEG). Gesetzlich nicht geregelt ist, ob die Tätigkeit des Beirats gegen Vergütung entgeltlich erfolgt oder unentgeltlich. Deshalb beschließen die Wohnungseigentümer eine Aufwandsentschädigung für den Beirat. Eigentümer Q passt das nicht – er ficht an mit dem Antrag, den gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht (AG) Hattingen verwirft seinen Anfechtungsantrag mit Urteil vom 23. Januar 2014 – 28 C 30/13, ZMR 2014, S. 576 = ZWE 2014, S. 373). Der Beschluss sei nicht zu beanstanden. Er entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Den Beiräten könne eine Aufwandsentschädigung für ihre Tätigkeiten gewährt werden. Unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümergemeinschaft hätten Mitglieder des Beirates sogar einen entsprechenden Anspruch. Auch die Festsetzung eines Betrages von 200 € pro Monat und Jahr seien nicht zu beanstanden. Schließlich bleibe es bedenkenfrei, diese Beiratsentschädigung auf 250 € pro Jahr beginnend mit dem 1. Januar 2014 zu erhöhen. Auch zusätzliche Ausgaben für Büromaterial, die der Beirat benötigt und verbraucht, seien gegen Vorlage der Quittung zu erstatten. Insgesamt entspreche die Ausübung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der angefochtenen Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung (a. a. O., Randnummern 4849 der Entscheidungsgründe).

Das Ergebnis der Entscheidung ist richtig. Kritisch anzumerken ist jedoch, dass das Gericht die Begriffe „Aufwandsentschädigung“ und „Vergütung“ synonym verwendet. Für Aufwandsentschädigungen besteht bereits ein gesetzlicher Anspruch aus §§ 670, 677 ff BGB. Aufwandsentschädigungen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie zuvor den einzelnen Beiratsmitgliedern selbst als Aufwand zum Beispiel für den Kauf von Büromaterial angefallen und durch Quittung nachgewiesen sind.

Dem entgegen bezeichnet die Vergütung eine Pauschale für die reine Tätigkeit, anders gesagt: für die Arbeit des Beirats sowie für den Zeitaufwand ohne beleghaften Nachweis. Wenn das AG Hattingen also von Aufwandsentschädigung spricht, so meint es tatsächlich eine Vergütung. Diese muss in der Tat beschlossen werden, damit entsprechende Zahlungen eine Rechtsgrundlage erhalten.

Soll der Beirat allerdings nach den Inhalt seiner Bestellung nicht nur den Verwalter – intern – unterstützen, sondern auch nach außen für die Wohnungseigentümergemeinschaft geschäftsbesorgend tätig werden dürfen, so ergibt sich der Vergütungsanspruch hierfür bereits aus dem Gesetz (§§ 675, 611 BGB). Er tritt neben den Aufwendungsersatzanspruch. Gibt es keine Absprachen über die Höhe der Vergütung, so ist die übliche Vergütung als vereinbart geschuldet, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 675, 611, 612 Abs. 2 BGB). Selbstverständlich ist sie steuerpflichtig (vergleiche zum Ganzen: Bärmann/Merle, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 11. Auflage 2010, § 29 WEG Rn. 115 ff, insbesondere 117-118).

Quelle

Haus und Grund Niedersachsen Landesverband,

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Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat.

Quelle: bundesgerichtshof.de

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).

Quelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15

In den vergangenen Jahren wurde ein umfangreiches Gesetzgebungsverfahren betrieben, welches das bisher geltende Eichrecht ab 1. Januar 2015 grundlegend und bundesweit reformierte. Damit einher ging insbesondere eine neue oder erneuerte Anzeigepflicht für Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler . Seither müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte dem zuständigen Eichamt innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme angezeigt werden. Die Eichämter haben dafür eine zentrale Eingabemaske unter www.eichamt.de eingerichtet.

Anzeigepflichtig ist der so genannte Verwender der Messgeräte. Als Verwender wird angesehen, wer die Funktionsherrschaft über das jeweilige Gerät hat und damit die rechtliche und tatsächliche Funktionskontrolle. Der DDIV hat schon zu Beginn des Gesetzesverfahrens 2014 auf die Definitionsschwierigkeiten in diesem Zusammenhang hingewiesen. Zwar werden in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in der Regel die Messgeräte dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, so dass auch diese anzeigepflichtig sind. Umstritten war jedoch, wem diese Aufgabe bei angemieteten oder geleasten Geräten obliegt bzw. in den Fällen, in denen die Messewerte nur mithilfe spezieller Geräte ablesbar sind.

Der DDIV vertrat dabei die Ansicht, dass in diesen Fällen das Messdienstunternehmen für die Anzeige neuer oder erneuerter Geräte zuständig sei. Der Großteil der Messdienstleister widersprach dieser Auffassung jedoch, wodurch eine in Öffentlichkeit und Schrifttum geführte Diskussion in Gang gesetzt wurde.

Der nun veröffentlichte Gesetzesentwurf zum Ersten Gesetz zur Änderung des Mess- und Eichgesetz (Drs. 18/7194) verfolgt das Ziel, vor allem diese Frage zu klären.

So wird § 32 Absatz 1 Satz 1 des Mess- und Eichgesetzes dahingehend geändert, dass entweder der Verwender oder der im Auftrag des Verwenders Messwerte Erfassende die Anzeige zu erbringen hat. Weiter kann aus Satz 3 entnommen werden, dass diese Anzeigepflicht in erster Linie die Messdienstleister trifft – sofern diese mit dem Erfassen der Messwerte beauftragt wurde.

Laut Kenntnis des DDIV haben weder die großen Messdienstleister noch die Arbeitsgemeinschaft der Mess- und Eichbehörden die Absicht, eine entgegnende Stellungnahme in diesem Gesetzesverfahren einzubringen.

Wenngleich der Begriff des Verwenders damit immer noch nicht zweifelsfrei geklärt wurde, ist für den Verwalter klar: wenn ein Messdienstleister mit der Ermittlung der Messwerte vertraut worden ist, so ist dieser auch ohne weiteren Auftrag gegenüber dem Eichamt anzeigepflichtig.

Die Informationspflicht über die Anzeigepflicht gehört jedoch weiterhin zur ordnungsgemäßen Verwalterpflicht.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)

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Um die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter rankt sich viel Streit. Dies verwundert nicht. Denn der Winterdienst erfordert ein frühes Aufstehen, weil er bereits ab 7:00 Uhr in den meisten Gemeinden erledigt sein muss. Er ist körperlich anstrengend und zieht Haftungsgefahren des Pflichtigen für erfolgte Stürze und Verletzungen Dritter nach sich, wenn er nicht korrekt oder zu spät ausgeführt wird. In den vergangenen Jahren hatten sich deshalb die Gerichte immer wieder mit der Frage zu befassen, ob zum Beispiel der Hauseigentümer und Vermieter in den Bestimmungen des Mietvertrags seinem Mieter die Räum- und Streupflicht überhaupt übertragen darf, insbesondere innerhalb des „Kleingedruckten“ durch Formularklausel. Die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung bejaht das.

Das LG Köln fast diesen Meinungsstand wörtlich in seinen Leitsätzen zum Urteil vom 25. Juli 2013 – 1 S 201/12, ZMR 2014, S. 541) wie folgt zusammen:

„Eine im Dauernutzungsvertrag und in der Hausordnung enthaltene Klausel bzgl. der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht, insbesondere der Pflicht zur Schnee- und Glatteisräumung, ist wirksam. Die Klausel ist zum einen nicht überraschend, wenn diese sowohl im Vertrag als auch in der Hausordnung leicht auffindbar ist und weicht zum anderen auch nicht erheblich von der dispositiven gesetzlichen Regelung ab. Gegen die Annahme einer Überraschungsklausel spricht im Übrigen, dass die Pflicht zur Schnee- und Glatteisräumung regelmäßig auf den Mieter übertragen wird.“

„Es ergibt sich auch keine unangemessene Benachteiligung aus dem Umstand, dass die Schnee- und Glatteisräumung lediglich den Erdgeschoßmietern unter Ausschluss der anderen Mietparteien übertragen wird, da im Mietrecht kein allgemeiner Gleichbehandlungsgrundsatz gilt. Zudem stellt die räumliche Nähe der Erdgeschoßwohnungen zu der zu bearbeitenden Fläche ein sachliches Unterscheidungskriterium dar. Diese Grundsätze gelten auch für die Verpflichtung der Mieter der Erdgeschoßwohnungen, abends die Haustüre abzuschließen.“

„Die mit der Übertragung der Verkehrssicherungspflichten verbundene Überbürdung des Haftungsrisikos führt ebenfalls nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung, da im Rahmen der gebotenen Verkehrssicherung nur diejenigen Maßnahmen zu treffen sind, die wirtschaftlich zumutbar und geeignet sind, andere Personen bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung vor Schaden zu bewahren und der Mieter darüber hinaus die Möglichkeit hat, das verbleibende Haftungsrisiko durch den Abschluss einer entsprechenden Versicherung abzudecken.“

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
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„Höflichkeit ist eine Zier, doch weiter kommst Du ohne ihr…“, so mag es sich Mieter M gedacht haben, der wegen des Streits um die Bezahlung eines Wasserhahns den Hausmeister H telefonisch übel anfeindete. Der Hausmeister, der den Wasserhahn montiert und gegen einen defekten Hahn ausgetauscht hatte, verlangte namens des Vermieters die dafür angefallenen Kosten von M, M jedoch sah den Vermieter als zahlungspflichtig an. Das Telefonat eskalierte, M drohte H an, er schlage ihm die Zähne ein, wenn er sich noch ein einziges Mal in der Siedlung blicken lasse.

Vermieter V kündigte daraufhin wegen Störung des Hausfriedens fristlos, vor allem aber wegen der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrags aus § 543 Abs. 1 BGB. Da M nicht auszog, klagte V auf Räumung – und gewann vor dem AG Köln (Urteil vom 21. November 2014 – 208 C 15/14, DWW 2015, S. 298). H, als Zeuge vernommen, hatte den Kündigungsvorwurf des V gegenüber M bestätigt. Die Kölner Landrichter schlossen daraus auf Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung und auf Wirksamkeit der Kündigung.

Ebenso sah es das AG München in seinem Urteil vom 30. Oktober 2014 – 433 C 13.417/14, veröffentlicht in NJW-Aktuell Heft 38/2015, S. 10: Dort hatten die Mieter die Objektbetreuerin des Vermieters als „fette Kaugummidrecksau“ sowie als „dreckige Schweinedrecksau“ tituliert und sich der Objektbetreuerin mit drohend erhobenen Händen genähert.

So eindeutig urteilen die Gerichte bei Beleidigungen und bei Bedrohungen aber nicht immer. Denn nach der Rechtsprechung soll es darauf ankommen, ob die Beleidigung ein „einmaliger Ausrutscher“ war, aufgrund eines konkreten Streits oder als Reaktion auf eine vorangegangene Provokation erfolgte, ob das Mietverhältnis schon längere Zeit ansonsten störungsfrei bestand, darauf, ob sich der Mieter auch sonst nicht vertragsgetreu verhalten hatte, sowie schließlich darauf, ob der Mieter im fortgeschrittenem Alter sei oder aufgrund eines krankhaften Geisteszustandes reagiert habe.

Weitere Urteile:

• Ausreichend für eine fristlose Kündigung wurdel die zweimalige Aufforderung nach dem Götz-Zitat bewertet (LG Köln, Urteil vom 21. Januar 1993 – 1 S 365/92, WuM 1993, S. 349).
• Das Maß als voll angesehen hat auch das LG Ansbach nach dem Vorwurf des Mieters, der Vermieter führe ein Hauswartsystem nach „Stasi- und Gestapo-Art“ (LG Ansbach, Urteil vom 19.12.2013 – 1 S 1252/12, ZMR 2014, S. 446).
• Gar nicht so witzig und kündigungdauslösend sah das AG München die Titulierung des Vermieters mit „Sie promovierter Arsch“ an (Urteil vom 28.11-2014 – 474 C 18543/14, WuM 2015, S. 155).
• Auch die Beleidigung des Vermieters mit der Einschätzung, er sei dusselig und solle sein Spatzenhirn anstrengen (AG München, Urteil vom 21. Oktober 2008 – 415 C 20.663/08) oder
• die Titulierung als „russische Schlampe“ (AG Coburg, Urteil vom 25.9.2008 – 11 C 1036/08, ZMR 2009, S. 373) führten zur fristlosen Kündigung des beleidigenden Mieters,
• nicht aber die Bezeichnung eines Mitarbeiters des Vermieters als „faul“ und als „talentfreie Abrissbirne“ (AG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2015 – 216 C 461/14, Grundeigentum Berlin 2015, S. 389).

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
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Diese sehen eine weitere Verschärfung des Mietrechts vor. Hier seine wichtigsten Vorschläge auf einen Blick:

• Der Bezugsraum der ortsüblichen Vergleichsmiete soll von vier auf zehn Jahre verbreitertet werden.
•  Vermieter sollen künftig nur noch acht Prozent statt elf Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen dürfen.
• Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung soll eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens 50 Prozent, maximal um vier Euro pro Quadratmeter, steigen dürfen.
• Eine Modernisierungsmieterhöhung soll untersagt werden, wenn durch die Mieterhöhung der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen des Mieters 40 Prozent übersteigt. Auch soll eine Härtefallprüfung stattfinden, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein als üblich gilt.

Sollte es zur Umsetzung dieser Pläne kommen, wäre die Wirtschaftlichkeit von Sanierungen im Gebäudebestand noch gefährdeter als bisher. Wohnungspolitische Ziele wie die altersgerechte und energetische Erneuerung von Immobilien würden in weite Ferne rücken. Aber auch der Neubau würde durch diesen drastischen Eingriff in die Mietsystematik weiter ausgebremst werden. Zusammen mit anderen immobilienwirtschaftlichen Verbänden spricht der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. sich gegen diese Verschärfung des Mietrechts und für eine verantwortungsvolle Politik zur Modernisierung des Wohnungsbestands aus.

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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10117 Berlin