Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
BGH-Urteil VIII ZR 249/15 vom 25.01.2017
Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin
Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
Davon betroffen sind auch innovative KWK-Systeme. Diese Neuregelung basiert auf einer Vereinbarung mit der EU. Das entsprechende Gesetz zur Änderung des Gesetzes über die Kraft-Wärme-Koppelung passierte am 16. Dezember 2016 den Bundesrat, nachdem es einen Tag zuvor im Bundestag verabschiedet wurde.
Änderungen im EEG
Auch die neuen Regeln zur Eigenversorgung mit Strom sind damit beschlossene Sache: Während Altanlagen Bestandsschutz erhalten, werden Neuanlagen mit der – teilweise reduzierten – Umlage nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) belastet werden, um die Förderkosten des EEG auf möglichst viele Schultern zu verteilen.
Verkündung und Inkrafttreten
Das Gesetz wird nun dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung zugeleitet. Es soll mit Wirkung zum 1. Januar 2017 in Kraft treten.
Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin
Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: www.bvi-verwalter.de
Unser Büro ist zwischen Weihnachten und Neujahr geschlossen. Ab Montag, den 2. Januar 2017, sind wir gerne wieder persönlich für Sie da. Bei technischen Störfällen erreichen Sie uns unter der Nummer: 0160 95177961
Anlässlich der ersten Lesung des Gesetzentwurfes (BT-Drs.: 18/10190) im Deutschen Bundestag und der anschließenden Überweisung in die zuständigen Bundestagsauschüsse weist der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) erneut darauf hin, dass der bisherige Entwurf nicht weitreichend genug ist. Der Branchenverband mahnt daher wiederholt an, den Mietverwalter und die Mitarbeiter einer Immobilienverwaltung in den Sachkundenachweis einzubeziehen sowie eine Weiterbildungspflicht festzuschreiben.
Unter dem Tagesordnungspunkt 32 befasst sich der Deutsche Bundestag in der Nacht des 10. Novembers erstmals mit dem Gesetzentwurf des Bundeswirtschaftsministeriums. Der aktuelle Entwurf sieht vor, eine Erlaubnispflicht in § 34c der Gewerbeordnung einzuführen. Diese umfasst neben der erforderlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch eine verbindliche Sachkundeprüfung für Wohnungseigentumsverwalter und Makler. Ebenso soll für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis auch der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung beim Verwalter vorliegen.
Der DDIV sieht am aktuellen Gesetzentwurf jedoch noch erheblichen Nachbesserungsbedarf und appelliert daher erneut an die Politik, auch den Mietverwalter in die Erlaubnispflicht einzuschließen und den Sachkundenachweis auf Mitarbeiter in der Immobilienverwaltung auszudehnen. Darüber hinaus spricht sich der DDIV für eine Weiterbildungspflicht aus, um die Qualität der Immobilienverwaltung nachhaltig zu sichern und ein hohes Maß an Verbraucherschutz für Eigentümer, Vermieter und Mieter zu gewährleisten.
Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
Telefon: 030.300 96 79-0
Telefax: 030.300 96 79-21
E-Mail: info@ddiv.de
Die geplante Verschärfung der Energieeinsparverordnung für Privatgebäude wird auf die nächste Legislaturperiode (also die Zeit nach der Bundestagswahl im Herbst 2017) verschoben. Nur für öffentliche Gebäude soll es noch in dieser Amtsperiode neue Auflagen geben. Diesen Plan will das Ministerium in den nächsten Wochen mit den Bundesländern besprechen. Die hatten sich bereits gegen die weitere Verschärfung der Energieeinsparauflagen ausgesprochen. Diese galt jedoch bislang als nötig, damit Deutschland in einigen Jahren die Gebäuderichtlinie der EU erfüllt. Die sieht vor, dass ab 2021 alle Neubauten im Niedrigst-Energiestandard erstellt werden. Die EnEV 2014 erfüllt dieses Niveau nicht.
Quelle: http://www.immobilien-zeitung.de
Wohnungseigentumsverwalter müssen demnach neben der Berufshaftpflichtversicherung auch Nachweise über ihre Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse vorlegen. Darüber hinaus fordert der Bundesrat, dass Makler und Immobilienverwalter auch über nachgewiesene Fähigkeiten in der Kundenberatung verfügen sollten.
Der BVI begrüßt an dem Bundesratsbeschluss vor allem, dass entgegen der Forderungen des Ausschusses für Agrarpolitik und Verbraucherschutz, Immobilienverwalter, die mindestens sechs Jahre ununterbrochen professionell am Markt tätig sind, von der Pflicht zum Sachkundenachweis ausgenommen bleiben.
Der BVI-Forderung nach einer Ausweitung der Pflicht zum Sachkundenachweis auf Mietverwalter wurde nicht statt gegeben.
Die Stellungnahme des Bundesrates wird nun der Bundesregierung zugeleitet, die dazu eine Gegenäußerung erstellen kann. Anschließend befasst sich der Bundestag mit den Vorlagen.
Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin
Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: www.bvi-verwalter.de
Wie bereits vom Bundestag beschlossen, entfällt zum November die Verpflichtung für Vermieter, ihrem Mieter den Auszug zu bestätigen. Die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung ist dann nur noch beim Einzug erforderlich. Bei dem erst zum 1. November 2015 in Kraft getretenen Gesetz hatte sich früh Nachbesserungsbedarf gezeigt. Ein entsprechender Gesetzentwurf des Bundesinnenministeriums lag bereits in diesem Frühjahr vor. Die jetzige Änderung wird mit dem hohen Verwaltungsaufwand für die Kommunen begründet.
Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin
Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: www.bvi-verwalter.de
Duschen bedeutet für viele Menschen nicht nur Hygiene, sondern auch Entspannung. Jetzt Duschen ein Gesundheitsrisiko darstellen? Legionellen lautet das Schreckenswort: Nach Schätzung des Umweltbundesamtes erkranken in Deutschland jedes Jahr 20.000 bis 32.000 Menschen an einer Lungenentzündung, die durch Legionellen hervorgerufen wird. Abgestandenes Wasser kann Legionellen enthalten. Durch den beim Duschen entstehenden Wasserdampf werden sie eingeatmet und führen zur Lungenentzündung.
Legionellen kommen überall auf der Welt im Süßwasser, auch im Grundwasser, in kleinen Mengen vor. Gefährlich werden die beweglichen Stäbchenbakterien für den Menschen, wenn sie sich explosionsartig vermehren, z. B. in Warmwasseraufbereitungsanlagen von Häusern, bei Temperaturen zwischen 30 und 45 Grad Celsius. Gefährlich wird es auch dann, wenn eigentlich kaltes Wasser plötzlich lauwarm aus dem Hahn kommt, Wasser nur noch auf Temperaturen von unter 50 Grad erhitzt wird oder über Wochen im Rohrsystem absteht.
Die Trinkwasserverordnung definiert daher erstmals einen Grenzwert, der nicht überschritten werde darf: er beträgt 100 koloniebildende Einheiten in 100 ml Wasser. Nach der Stellungnahme des Umweltbundesamtes können falsch konstruierte oder falsch betriebene Trinkwasserinstallationssysteme die gefährliche Vermehrung von Legionellen entscheidend begünstigen.
Ein Mehr an Sicherheit durch die Trinkwasserverordnung
Die Trinkwasserverordnung ist das wichtigstes Instrument, um Regularien zum Qualitätserhalt des Trinkwassers flächendeckend durchzusetzen und der Bevölkerung ein Mehr an Sicherheit zu geben. In einer weiteren Fassung von November 2011 wurde geregelt, dass Vermieter, Verwalter und Eigentümergemeinschaften (WEGs) in Zukunft für die Einhaltung der Bestimmungen gerade stehen müssen.
Sie sind für eine einwandfreie Wasserqualität in sämtlichen Hausleitungen vom Keller bis zum letzten Duschkopf im Dachgeschoss verantwortlich. Jedes Mehrfamilienhaus in Deutschland mit zentraler Warmwasserbereitung einmal im Jahr ohne Aufforderung auf gesundheitsschädliche Erreger wie Legionellen getestet werden.
Weiterhin müssen Vermieter oder WEGs dafür Sorge tragen, dass geeignete Probenahmestellen vorhanden sind. Unter Umständen entstehen Kosten, weil nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik eine geeignete Probenahmestelle einzubauen ist. Warmwasserproben werden an mindestens drei Stellen entnommen: am Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers sowie an Steigsträngen mit weit vom Speicher entfernten Zapfstellen.
Die Kosten für die Installation zusätzlicher Armaturen wie auch die Kosten für die jährlich vorgeschriebenen Wasseruntersuchungen sind umlagefähig.
Erneute Änderung ab 2016
Jetzt wurde die Trinkwasserverordnung seit März 2016 noch einmal durch eine Erweiterung verschärft. Diese Änderung bestimmt, dass ab sofort auch die Stoffe Radon und Tritium im Trinkwasser analysiert und entsprechend überwacht werden müssen. Damit eine jährliche Strahlungsaufnahme durch die sogenannten Radionuklide Radon und Tritium abgeschätzt werden kann, wird zudem eine sogenannte Richtdosis festgelegt.
Warum das? Diese radioaktiven Stoffe gelangen auf natürlichem Wege ins Grundwasser. Die Konzentration richtet sich dabei stark nach den geologischen Voraussetzungen der Region. Herausfiltern lassen sich diese Stoffe nicht, demzufolge wird der Strahlungsstatus fortan überwacht.
Für Eigentümer von Immobilien oder WEGs bringt die Trinkwasserverordnung erweiterte Untersuchungs- und Meldepflichten mit sich. Für die Umsetzung der damit einhergehenden Maßnahmen und Kosten ist sicherlich ein Beschluss notwendig, der in der Eigentümerversammlung zunächst besprochen und beraten werden kann. Allerdings kann die Eigentümerversammlung nicht beschließen, die Anforderung der Verordnung nicht zu erfüllen, denn sie ist gesetzliche Verpflichtung.
Einbrüche werden nur nachts und in Einfamilienhäusern ausgeübt – ein weit verbreiteter Irrtum. Rund ein Viertel der Einbrüche finden in Mehrfamilienhäusern statt. Sie sind in der Regel weniger gesichert und die Anwohner leichtsinniger. In der Gemeinschaft fühlt man sich vermeintlich sicherer: So steht die Haustür offen oder Mitbewohner öffnen bedenkenlos mit dem elektronischen Öffner die Tür. Einbrecher verschaffen sich auf diesem Wege mühelos Zugang vor allem zu den Kellerräumen. Besonders gefährdet sind Wohnungen im Erdgeschoss, denn in rund einem Drittel aller Fälle kommt der Einbrecher in Mehrfamilienhäusern über die Haupteingangstür, dicht gefolgt von der Terrassentür. Ungesicherte Türen und auch Fenster sind schnell mit einem Schraubendreher und nahezu lautlos zu öffnen. Die Absicherung von Fenstern und Türen ist eine lohnende Investition in Sachen Einbruchschutz.
Hochwertige Schlösser schützen
Zu einer guten Einbruchssicherung für Türen gehören hochwertige Schlösser wie z. B. ein moderner Schließzylinder aus mehrfach gehärtetem Stahl. Sicherheitsschließzylinder schützen vor Aufbohren, Herausziehen und anderen mechanischen Angriffen. Einen garantierten Schutz vor Einbruch sichern die Schlösser nicht zu. Sie erschweren es dem Einbrecher aber erheblich, in die Wohnung oder das Haus zu gelangen.
Gerade für ältere Türmodelle bieten sich Zusatzschlösser mit Sperrbügel an. Bestehen Türen aus weichem Holz, ist der Aufbruch ein Kinderspiel. Hier erschwert das von außen nicht sichtbare Zusatzschloss das Eindringen. Die meisten dieser Schlösser lassen sich allerdings meist nur von innen verschließen und bieten nur einen Einbruchsschutz, wenn sich jemand in der Wohnung aufhält. Zusatzschlösser mit Sperrbügel, die von innen wie außen verschließbar sind, versprechen auch bei Abwesenheit Schutz, haben aber den Nachteil, dass eine Bohrung durch das Türblatt erforderlich wird.
Maximalen Schutz bieten Panzerriegel- oder auch Querriegelschlösser. Sie werden über die gesamte Breite des Türblatts montiert. Wird es abgeschlossen, schieben sich zwei massive Riegel bis über den Türrahmen. Mit einem guten Schloss allein ist es nicht getan – die stabile Tür gehört zur optimalen Einbruchsicherung unbedingt dazu. Einbruchhemmende Türen bilden mit Schloss, Türblatt und Zargen eine in sich geschlossene Sicherheitseinheit. Je nach Widerstandsklasse halten Türen unterschiedlichen Werkzeugen und Einbruchsmethoden stand.
Türspione leisten gute Dienste
Oftmals verschaffen sich Einbrecher, hier vor allem die Trickbetrüger, im Vorfeld bereits Zugang zur Wohnung. Mit einem Vorwand (z. B. Befragung) checken sie, ob sich der Einbruch lohnt. Gerade Senioren sind Trickbetrügern oft hilflos ausgeliefert. Einmal in die Wohnung gelassen, sind sie nur schwer abzuwimmeln. Ein Türspion bietet hier die Möglichkeit zu sehen, wer vor der Tür steht, ohne die Tür öffnen zu müssen. Moderne Türspione mit Weitwinkeloptik vergrößern den Erfassungswinkel vor der Tür bis hinein ins Treppenhaus.
Herr Predöhl, Wasser und Heizung werden seit geraumer Zeit per Funk abgelesen. Welche Vorteile ergeben sich daraus für die Hausbewohner?
Der Hausbewohner muss zur Ablesung nicht anwesend sein, d. h. er braucht keinen Urlaubstag nehmen oder den Schlüssel beim Nachbarn hinterlassen. Das ist meiner Meinung nach einer der größten Vorteile. Weiterhin besteht ein großer Benefit darin, dass die modernen Geräte mit dem klar zu lesenden Display dem Bewohner eine große Transparenz bieten. Die Werte werden per Funk einmal im Monat abgelesen und können so leicht kontrolliert werden. Also erhöht sich durch die Funkablesung auf jeden Fall der Komfort beim Bewohner. Als Verwalter habe ich den Vorteil, dass der Energieverbrauch der von uns betreuten Immobilien laufend überblickt und damit optimiert werden kann. Ferner müssen wir durch die modernen Geräte z. B. beim Auszug eines Mieters keine Zwischenablesung mehr vornehmen, weil das Funksystem die letzten Monatswerte speichert und sämtliche Zwischenwerte erfasst.
Gibt es auf denn auf Mieterseite auch Bedenken?
Auf jeden Fall: Die Bedenken beziehen sich vor allem auf die Manipulationssicherheit. Aber da kann ich beruhigen, denn die Daten werden verschlüsselt übermittelt. Ohne Kenntnis der Verschlüsselung können die Daten nicht von Fremden ausgelesen werden. Weiterhin werden manchmal Bedenken hinsichtlich der Funkbelastung durch die Geräte geäußert. Auch hier kann ich Entwarnung geben: Ein fünfminütiges Handytelefonat verursacht mehr Funkstrahlung als alle Heizkostenverteiler einer Wohnung in 3000 Jahren.
Benötigt der Vermieter das Einverständnis, wenn er auf Funkablesung umstellen möchte?
Das Einverständnis seitens des Mieters ist nicht erforderlich – das hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 28.09.2011 entschieden. In der Begründung heißt es, dass Mieter Maßnahmen, die der Verbesserung der Mietsache dienen, hinnehmen d.h. dulden müssen.
Wie funktioniert die Funkablesung im Detail?
Man unterscheidet grundsätzlich zwei Systeme, zum einen die Walk-by-Ablesung und die Fernablesung. Bei der Walk-by-Ablesung positioniert sich der Ableser an einem Standort vor oder im Gebäude, ruft die Daten mit einem funkfähigen Mess- und Erfassungsgerät ab und übermittelt sie anschließend an das Abrechnungssystem. Die Fernablesung beruht auf einer funkfähigen Messtechnik und einem Datensammlernetzwerk. Auch hier sind die Mess-und Erfassungsgeräte für Wärme (Heizung) und Wasser in den Wohnungen sowie die Strom- und Gaszähler mit Funkmodulen ausgestattet. Sie übermitteln dann in regelmäßigen Abständen die Daten an den Datensammler, der sich z. B. im Flur oder Trepppenhaus befindet. Von dort aus werden die Daten dann gebündelt an einen zentralen Datensammler weitergegeben, der alle Informationen speichert. Von dort aus kann ich als Hausverwalter die Verbrauchswerte zur Kontrolle und Optimierung auch abrufen.
