Die Kosten für neue Wohnungen steigen wie seit fast zehn Jahren nicht mehr. Wie das Statistische Bundesamt mitteilte, kostete der Neubau konventionell gefertigter Wohnungen im August 3,1 Prozent mehr als noch im Vorjahresmonat. Auch die Kosten für Bürogebäude zogen an.

Preistreiber waren vor allem Erdarbeiten, die sich um 4,6 Prozent verteuerten. Auch Klempner-, Gerüst- und Dachdeckungs- sowie Dichtungsarbeiten verzeichneten ein Plus von rund vier Prozent.

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20 Stunden in drei Jahren
Danach sind alle Verwalter und Makler künftig verpflichtet, sich innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Stunden fortzubilden. Ebenfalls fortbilden müssen sich Verwalter von Mietimmobilien. Lediglich Makler und Verwalter, die einen staatlich anerkannten Aus- oder Fortbildungsabschluss wie Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt haben, sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer Tätigkeit von der Fortbildungspflicht befreit.

Geplanter Sachkundenachweis gestrichen
Mit der Einführung dieser Fortbildungspflicht war der Bundestag weit hinter den Forderungen des BVI zurück geblieben, der einen Sachkundenachweis gefordert hatte, der auch im ursprünglichen Gesetzentwurf der Bundesregierung verankert war. Der Sachkundenachweis sah vor, dass Verwalter und Makler ihre Kenntnisse durch Prüfungen vor Industrie- und Handelskammern belegen.

Berufshaftpflicht für Immobilienverwalter
Das nun vom Bundesrat gebilligte Gesetz verpflichtet Immobilienverwalter neben der Weiterbildung zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung, Makler sind hiervon ausgenommen. Die Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung tritt ebenso wie die Fortbildungspflicht am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft. Der BVI hatte neben dem Pflichtabschluss der Berufshaftpflichtversicherung auch den der Vermögensschaden- und Vertrauensschadenversicherung gefordert. Der Gesetzeserlass wird für das erste Quartal des Jahres 2018 erwartet.

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Begründung: Die Mietpreisbremse verletze die Vertragsfreiheit und führe zu einer „ungleichen Behandlung von Vermietern“, die dem Artikel 3 des Grundgesetzes widerspreche, nach dem „wesentlich Gleiches gleich zu behandeln“ sei. Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter begrüßt die Entscheidung des Landgerichts Berlin und fordert die Abschaffung der umstrittenen gesetzlichen Regelung. „Die Mietpreisbremse stellt nicht nur einen unerlaubten Eingriff in das vertragsrechtliche Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern dar, sondern ist zudem auch noch unwirksam. Vermieter müssen von dieser bürokratischen Last befreit werden. Stattdessen sollten Investitionen in den Neubau angeregt werden.“, so BVI-Präsident Thomas Meier.

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Der Berliner Mieterverein hat in einer empirischen Kurzstudie knapp 200 energetische Sanierungen ausgewertet und ist dabei zu dem Schluss gekommen, dass die auf die Miete umgelegten Kosten in vielen Fällen zur Verdrängung bestehender Mieter führen. Gleichwohl weist die Studie eine nur begrenzte Aussagekraft auf.

Hoher Aufwand, geringer Nutzen?

Der Berliner Mieterverein (BMV) hat in einer empirischen Auswertung 198 energetische Sanierungsprojekte aus den Zeiträumen zwischen 2012 und 2013 sowie aus den Jahren 2015 und 2016 untersucht. Der BMV ist dabei zu dem Schluss gekommen, dass die eingesparten Energiekosten in keinem Verhältnis zu den umgelegten Modernisierungskosten stehen. Durchschnittlich wurde in den untersuchten Projekten die Nettokaltmiete um 2,44 €/qm und Monat bzw. 186,37 € monatlich erhöht. Dabei wurde bemängelt, dass die Vermieter trotz erfolgter Energieeffizienzmaßnahmen die Nebenkostenvorauszahlung nicht senkten. Dies offenbar vor dem Hintergrund, dass das Eintreten der errechneten Energieeinsparung nicht als gesichert angesehen wird, so die Autoren.

Bei einer Wohnung mit 70 qm, errechneten die Autoren ein maximales Einsparpotenzial von 200 Euro jährlich. Demgegenüber stünde jedoch eine Mieterhöhung durch die energetische Sanierung im Umfang von 1.300 Euro im Jahr, was zur Verdrängung der bestehenden Mieterschaft führe. Ursächlich für diese Diskrepanz zwischen den Kosten und der Höhe der Energieeinsparung sei die Modernisierungsumlage in Höhe von 11 Prozent. Die Autoren fordern daher eine Absenkung der Umlage von elf auf vier Prozent. Zusätzlich soll die Miete nach einer Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximale 10 Prozent überschreiten dürfen.

Für Eigentümergemeinschaften nicht repräsentativ

Auch wenn es in Einzelfällen zu den beschriebenen Verdrängungseffekten durch übermäßige sanierungsinduzierte Mieterhöhungen gekommen ist, können daraus keine grundsätzlichen Rückschlüsse auf die Auswirkungen energetischer Sanierungen im Allgemeinen gezogen werden. Grund dafür ist die geringe Fallzahl von weniger als 200 Sanierungen, die für die Studie herangezogen wurde sowie die zwei unterschiedlichen Zeiträume. Für andere Schlussfolgerungen wurde gar eine noch geringe Fallzahl verwendet. Die Repräsentativität wird dabei auch von den Autoren selbst hinterfragt, da die verwendeten Sanierungsfälle nicht näher nach Baualter, Ausstattung und Größe unterteilbar sind. Für Wohnungseigentümergemeinschaften dürfte die Relevanz der Studie ohnehin gering ausfallen, da zwei Drittel der untersuchten Modernisierungen von privaten gewerblichen Wohnungsunternehmen gehalten werden. In nur knapp neun Prozent der Fälle (18 Gebäude) wurden Sanierungen in den Beständen privater Personen oder GbRs durchgeführt. Eine Unterscheidung zwischen geteilten und ungeteilten Mehrfamilienhäusern wurde dabei nicht durchgeführt, wodurch die Fallzahl für Wohnungseigentümergemeinschaften nochmals geringer ausfällt. Die Aussagekraft der Studienergebnisse ist für Wohnungseigentümergemeinschaften (Selbstnutzer und Mieter) somit äußerst gering.

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Gesetz zur Berufszulassung bleibt weit hinter den Erwartungen zurück
Die letzte Sitzung des Ausschuss für Wirtschaft und Energie zur Berufszulassung für Makler und Verwalter ist gestern beendet worden und damit steht fest , dass der Bundestag am heutigen Donnerstag den dazugehörigen Gesetzesentwurf in seiner jetzigen Fassung beschließen wird. Dies ist für uns Anlass, Sie über die nun gesicherten Ergebnisse des Gesetzgebungsprozesses zu informieren und unsere Enttäuschung zum Ausdruck zu bringen. Als BVI Bundesfachverband für Immobilienverwalter e.V., der jahrelang für einen rechtlichen Qualitätsrahmen für die anspruchsvolle Tätigkeit unserer Mitglieder gekämpft hat, ist die jetzt gegossene Gesetzesform hohl. Die Regelungen können nur ein erstes Ergebnis politischer Überlegungen sein und müssen in der anstehenden Legislaturperiode nachhaltig und konsequent nachgebessert und justiert werden.

Zum Gesetzesinhalt in seiner jetzigen Form:
Der Bundestag hat mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum Leitlinien für unseren Berufszweig beschlossen, die eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren vorsehen. Ausgebildete Immobilienkaufleute sind für die ersten drei Jahre von dieser Regelung ausgenommen. Das Gesetz gilt allerdings auch für Mietimmobilienverwalter. Verwalter müssen außerdem eine Betriebshaftpflichtversicherung abschließen.

Damit bleibt die Regelung weit hinter den BVI-Forderungen zurück.

Konkret fordern wir als Ihr Verband:

Der Sachkundenachweis für Immobilienverwalter muss kommen. Uns reicht es nicht, dass selbst Berufsanfänger lediglich die Bereitschaft zur Weiterbildung kundtun müssen. Das allein ist keine Einstiegsqualifikation! Von Digitalisierung bis demographischer Wandel – die Berufsinhalte und –prozesse von Verwaltern sind im Wandel und erfordern hoch professionelles Auftreten, Arbeiten und Management. Dies wollen wir mit dem Sachkundenachweis in ein Fundament gegossen sehen. Wir zollen damit außerdem mit Blick auf die hohen Vermögenswerte, mit denen Verwalter umgehen, dem Verbraucherschutz Rechnung.
Der Sachkundenachweis wird für Verwalter von Wohneigentum und von Mietwohnungen obligatorisch.
Damit wird auch die Alte-Hasen-Regelung wieder aktuell. Wer bereits seit 6 Jahren lückenlos als Immobilienverwalter arbeitet und dies nachweisen kann, soll von der Prüfung ausgenommen werden. Damit vermeiden wir in angemessener Weise unnötige Bürokratie.
Wir fordern ein Ausweiten der Versicherungspflicht: Betriebshaftpflicht-, Vermögensschaden- und Vertrauensschadenversicherung gehören zum Standard für jedes Unternehmen – genau so, wie es seit mehr als 30 Jahren im BVI gehandhabt wird.

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BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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Ergebnisse der Jahresumfrage in der Immobilienverwalterwirtschaft
Das 5. DDIV-Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zeigt, dass die Honorare für die WEG- und Mietverwaltung weiter steigen. Dies gilt insbesondere bei einer Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters. Positiven Umsatzahlen und Gewinnerwartungen steht ein prognostizierter Fachkräftemängel gegenüber.

Steigende Vergütungen in der WEG- und Mietverwaltung
86 Prozent der befragten Unternehmen erhöhten ihre Vergütungssätze im Jahr 2016 in der WEG-Verwaltung im Rahmen einer Vertragsverlängerung um durchschnittlich 7,1 Prozent. 59 Prozent der Verwaltungen passten ihre Honorare auch bei laufenden Verträgen an. Auch in diesem Jahr wollen 83 Prozent der Befragten Preisanpassungen von etwa 8 Prozent im Rahmen einer Wiederbestellung vornehmen. Etwas zurückhaltender agieren die Unternehmen bei neu akquirierten Objekten. Hier streben rund 60 Prozent eine Erhöhung ihrer Vergütungssätze an.

Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich die WEG-Vergütung inflationsbereinigt allerdings nur um 5,9 Prozent. Dabei stieg der Regelsatz um durchschnittlich 1,20 Euro pro Wohneinheit an. Eigentümer, die einen neuen Verwalter bestellen, müssen mit Preisaufschlägen rechnen. Bei Neubewerbungen für Verwaltungsaufträge liegen die erzielten Vergütungshöhen im Durchschnitt 1,30 Euro je Einheit und Monat über der durchschnittlichen Vergütung von 19,92 Euro.

Ähnliches ist auch bei der Mietverwaltung festzustellen. Der durchschnittliche Regelsatz liegt hier bei 21,66 Euro. Damit stieg die Pauschalvergütung zwischen 2010 und 2016 inflationsbereinigt um 4,7 Prozent. Rund 60 Prozent der Befragten rechnen dabei pauschal ab.

„Der moderate Anstieg der Vergütungen hält aber noch immer nicht Schritt mit der komplexen Tätigkeit. In nahezu allen Bereichen müssen Verwaltungen investieren. Vor allem aber in gut geschultes und ausgebildetes Personal sowie in moderne und weitgehend digitalisierte Anwendungen. Neue Anforderungen durch den Gesetzgeber und ein erweitertes Anspruchsdenken von Eigentümern und Mietern kommen hinzu”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler die Ergebnisse. „Qualität hat ihren Preis. Wir werden daher nicht müde, uns in der Öffentlichkeit für weiter steigende Verwaltergebühren einzusetzen. Wem der Kauf einer Wohnung mehrere Hunderttausend Euro wert ist, der sollte auch dafür Sorge tragen, dass es für eine angemessene Verwaltung reicht”, so Kaßler.

Kleine Eigentümergemeinschaften zahlen höhere Vergütung an den Verwalter
Die Vergütungen sind maßgeblich von der Gebäudegröße abhängig: Je größer eine Eigentümergemeinschaft oder ein Miethaus, desto geringer der Regelsatz. Die Verwaltung kleiner Gemeinschaften mit weniger als zehn Wohneinheiten ist für viele Verwaltungen unrentabel. Kleinere Unternehmen, die laut Branchenbarometer vermehrt Objekte mit weniger Einheiten betreuen, verlangen zunehmend auch höhere Vergütungssätze um rentabel zu bleiben. Die höchsten Vergütungssätze mit durchschnittlich 25,21 Euro erreichen Verwaltungen in Süddeutschland. Im Osten der Republik sind es drei Euro weniger. Insgesamt müssen Eigentümer von kleinen Gemeinschaften durchschnittlich 4,40 Euro monatlich mehr zahlen.

Gleiches gilt auch für die Mietverwaltung. Die höchsten Vergütungssätze sind in Städten zu verzeichnen. Der Regelsatz für die Verwaltung von Miethäusern mit weniger als zehn Wohneinheiten liegt im Mittel 7,68 Euro pro Einheit über dem Durchschnitt. Inflationsbereinigt stieg die Pauschalvergütung zwischen 2010 und 2016 allein bei dieser Gebäudegruppe um 17,7 Prozent.

Generell ist festzuhalten, das in Ballungsräumen Wohnungseigentümer höhere monatliche Ausgaben haben als in ländlichen Regionen.

Ost-West-Unterschiede bei der Berechnung von Zusatzleistungen
Bei der Berechnung von Zusatzleistungen nach Aufwand gibt es immer noch Unterschiede zwischen neuen und alten Bundesländern. Dies betrifft vor allem die Führungsebene. Während Geschäftsführer in den alten Bundesländern im Durchschnitt 78,65 Euro je Stunde abrechnen, fällt der Stundensatz in den neuen Bundesländern rund 15 Euro geringer aus. Ähnliches gilt für Ingenieurleistungen. In Westdeutschland wird dafür ein durchschnittlicher Stundensatz von 77,61 Euro fällig, in Ostdeutschland sind es nur 56,67 Euro die der WEG in Rechnung gestellt werden. Anders sieht es bei den Hausmeisterleistungen aus. Hier liegt der Preisunterschied beim Stundensatz im Mittel nur noch bei rund 4,10 Euro. Bundesweit liegt hier der Stundensatz bei 32,54 Euro.

Positive Umsatz- und Gewinnentwicklung
Bereits das vierte Jahr in Folge erwarten die befragten Verwaltungen Umsatzgewinne. Für 2017 rechnen sie im Durchschnitt mit einem Umsatz-Plus von 7 Prozent. Entsprechend positiv fallen auch die Gewinnprognosen aus, die im Mittel bei 4,5 Prozent liegen. Wie in den Vorjahren bleibt dabei die Wohnungseigentumsverwaltung das Kerngeschäft. 64 Prozent des Umsatzes werden durch die WEG-Verwaltung generiert. Die Mietverwaltung trägt mit 24 Prozent zur positiven Geschäftsentwicklung bei.

Fachkräftemangel trübt die Aussichten
86 Prozent der Unternehmen gehen davon aus, dass es künftig schwierig wird, qualifiziertes Fachpersonal zu finden, 24 Prozent mehr als noch 2014. Mehr als die Hälfte der Befragten gaben dabei an, dass die Bewerber nicht ausreichend qualifiziert sind, unzureichende soziale Kompetenzen aufweisen oder zu wenig Berufserfahrung mitbringen. Die Unternehmen legen daher gesteigerten Wert auf die Weiterbildung ihres bestehenden Personals. So unterstützen knapp 69 Prozent der Befragten Fortbildungsmaßnahmen.

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Ohne Moos ist bekanntlich nichts los. So auch bei der barrierefreien Sanierungen von Wohnungen. Obwohl hierzulande bis zu zwei Millionen seniorengerechte Wohnungen fehlen, sehen sich nur rund 31 Prozent der Immobilieneigentümer finanziell in der Lage, einen barrierefreien Umbau zu stemmen. Dies geht aus einer aktuellen Untersuchung der deutsche Leibrenten Grundbesitz hervor.

Treppenlift und Co. gehen ins Geld
Der Gebäudebestand in Deutschland ist in die Jahre gekommen. Vor 30 oder 40 Jahren wurde die Barrierefreiheit zumeist noch nicht mitgedacht. Der Umbau des Badezimmers, der Einbau eines Treppenlifts oder der Abbau von Türschwellen schlagen dann schnell mit mehreren tausend Euro zu Buche. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz mahnt mit der neuen Erhebung, dass sich ein Drittel der Immobilieneigentümer ab 65 Jahren solche Investitionen zumeist nicht leisten könnten und ihre Wohnung oder ihr Haus in späteren Jahren verlassen müssten, um auch weiterhin selbstbestimmt zu leben.

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Was tun, wenn die Mieten in Städten in ungeahnte Höhen steigen? In vielen Städten wird seit 2015 auf die vielbeschworene Mietpreisbremse gesetzt. Doch ob das Instrument wirklich zur Entspannung der Mietmärkte beiträgt, ist und bleibt umstritten. Die Wirtschaftsforscher des IW Köln untersuchten die Wirkung der Bremse in Berlin und stellten fest, dass das Instrument weitestgehend wirkungslos bleibt.

Gut gemeint, ist nicht gut gemacht…
Die Bundeshauptstadt setzt seit 1. Juni 2015 auf die Mietpreisbremse. Sie greift in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Hier darf die Miete von neu vermieteten Bestandsobjekten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die sich am örtlichen Mietspiegelt orientiert. Das Instrument wurde zum „Kassenschlager“. Elf weitere Bundesländer haben inzwischen ebenfalls Mietpreisbremsen – zumeist für einzelne Städte und Regionen – eingeführt.

Angebote über der Vergleichsmiete
Das IW Köln untersuchte etwa 117.000 Wohnungsinserate des Vermietungsportals ImmobilienScout24. Demnach wird ein Großteil der inserierten Mietwohnungen der Hauptstadt noch immer über der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten. Lagen vor Einführung der Mietpreisbremse 61,4 Prozent der Angebote durchschnittlich um 24 Prozent über der Vergleichsmiete, erhöhte sich der Wert bis Ende 2016 auf rund 26 Prozent.

Konsequenzen
Für die Kölner Wirtschaftsforscher ist dieses Ergebnis jedoch kein Grund zur Sorge. „Dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert, ist eigentlich positiv”, resümiert IW-Immobilienexperte Philipp Deschermeier. Denn so blieben notwendige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht auf der Stecke, weil Vermieter diese nicht durch höhere Mieten auf ihre Mieter umlegen können. Und davon würde schlussendlich auch die vielbeschworene Energiewende im Gebäudebestand profitieren.

Eine weitere Verschärfung der Bremse führe auch dazu, dass insbesondere Gutverdiener, die bevorzugt in Wohnungen mit guter bis sehr guter Ausstattung und in sehr guten Lagen leben, profitieren. Denn hier wird ein weiterer Mietenanstieg eingedämmt. Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen können sich diese Lagen ohnehin nicht leisten.

Kleine Wohnungen in guten Lagen liegen der Untersuchung zu Folge oft über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies führe im Umkehrschluss dazu, dass große Drei- oder Vierzimmerwohnungen fehlbelegt sind und Familien mit Kindern nicht zur Verfügung stehen. Viele Rentnerpaare oder auch alleinstehende Senioren verbleiben in ihren „angestammten” großen Wohnungen – nicht zuletzt, weil sie die hohen Mieten kleinerer Wohnungen scheuen. Wohnraum, der so dem Markt entzogen wird und für weitere Verknappung sorgt.

Neue Mietspiegel braucht das Land
Ist die Mietpreisbremse damit endgültig gescheitert? Die Wissenschaftler des IW Köln empfehlen dem Gesetzgeber vor einer weiteren Verschärfung der Mietpreisbremse eine hinreichende methodische Grundlage zur Erstellung des Mietspiegels per Gesetz einzuführen. Denn viele der zu Grunde gelegten Tabellen sind veraltet und daher keine verlässliche Grundlage mehr. Es bedürfe eines Gesetzes, das eine regelmäßige und methodisch einwandfreie Aktualisierung der Mietspiegel regelt.

Die Studie ist auf den » Webseiten des IW Köln kostenlos abrufbar…

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Deutschland wird immer älter und auch der Bedarf an barrierefreien Wohnungen steigt stetig. Derzeit werden mindestens 1,6 Millionen Wohneinheiten benötigt – Tendenz steigend. Dies geht aus einer Studie des Projektentwicklers Terragon und des Deutschen Städte- und Gemeindebunds (DStGB) hervor. Ein weiteres Ergebnis: barrierefreies Bauen muss nicht teuer sein und lohnt sich vor allem im Neubau.

Barrierefreiheit bei Neubau „mitdenken″
Die Studie konzentrierte sich auf ein Musterprojekt in einem fünfgeschossigen Wohnungsneubau mit 20 Wohnungen. Demnach entfallen bei einer auf vollständige Barrierefreiheit ausgelegten Variante Mehrkosten in Höhe von 21,50 Euro pro Quadratmeter. Barrierefreies Bauen, so das Ergebnis, ist vor allem in Neubauten weitaus günstiger als im Bestand. Mit Blick auf die statischen Neubauzahlen im Geschosswohnungsbau eröffnen sich für barrierefreie Wohneinheiten somit neue Perspektiven. Die Studienmacher schlagen daher vor, das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen” auch auf den Neubau auszudehnen und einen Zuschuss von 2.500 bis 5.000 Euro pro Wohneinheit zu gewähren.

Smart planen, statt teuer bezahlen
Terranus und der DStGB untersuchten insgesamt 140 Kriterien für barrierefreies Bauen. Bei 130 Kriterien offenbarte sich, dass Barrierefreiheit nicht mit Mehrkosten verbunden ist, sondern bereits mit einer durchdachten Planung forciert werden kann.

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