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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Vermietung von Wohnraum an Touristen nicht von der üblichen Untervermietungserlaubnis umfasst ist (Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Mieter, die ihre Wohnung dennoch an Reisende vermieten oder dies auch nur im Internet anbieten, müssen mit einer Kündigung und nachfolgenden Räumungsklage ihres Vermieters rechnen.
Der Urteilsfall betraf eine Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin, die seit 2003 an dieselbe Person vermietet war. Im Jahr 2008 erbat der Mieter von der Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutzte und sie deshalb zeitweise untervermieten wollte. Die Vermieterin erteilte daraufhin eine Erlaubnis zur Untervermietung – und zwar „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. Allerdings heißt es in dem Schreiben: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen.“ Drei Jahre später bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Trotz wiederholter Abmahnung seitens des Vermieters hielt der Mieter das digitale Angebot aufrecht.
Die Folge: Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Zu Recht, wie der BGH befand. Begründung: Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheide sich von einer „gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung“ und sei deshalb nicht ohne weiteres von der Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Im konkreten Fall war schon aus der Postvollmacht für die Untermieter erkennbar, „dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten“, betonten die obersten Zivilrichter.

Eigentümer einer WEG dürfen über die Ausstattung der Eigentumswohnungen mit funkbasierten Heizkostenverteiler beschließen. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, so entschied das Amtsgericht Dortmund. Ein Wohnungseigentümer hatte sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über den Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler in seiner Eigentumswohnung gewendet.

Zum Hintergrund: Auf einer Eigentümerversammlung hatten Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, die Wohnungen mit funkbasierten Heizkostenverteilern auszustatten. Ein Eigentümer war damit nicht einverstanden: Er sah seine Privatsphäre verletzt und befürchtet, dass aus der Verbrauchsaufzeichnung Rückschlüsse auf seine Anwesenheit und sein Verhalten in der Wohnung gezogen werden könnten.

Die übrigen Eigentümer begründeten die Entscheidung für funkbasierte Verteiler damit, dass der Ablesedienst in der Vergangenheit immer wieder Eigentümer und Mieter nicht angetroffen hatte und dadurch zusätzliche Kosten entstanden sind. Die Klage hatte keinen Erfolg, da der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Auch das BGH hatte sich in der Vergangenheit mit Funk-Heizkostenverteilern beschäftigt: Für das Mietrecht hat der BGH entschieden, dass Mieter den Einbau von Heizkostenverteilern auf Funkbasis dulden müssen, da gesundheitliche Folgen nicht zu befürchten sind. Allerdings hatte sich der BGH nicht mit datenschutzrechtlichen Bedenken auseinandergesetzt.

Das AG Dortmund entschied nun, dass Datenschutzgründe nicht gegen den umstrittenen Beschluss, funkbasierte Heizkostenverteiler anzubringen, angebracht werden können. Dies betrifft jedoch nur den Einbau der Geräte. Eine Aussage, wie oft abgelesen werden, wer auf diese Daten zugreifen kann und wie lange diese gespeichert werden, ist noch nicht geklärt.

(AG Dortmund, Urteil v. 26.11.2013, 512 C 42/13)

Der BGH urteilte, dass ein Gericht prüfen müsse, ob es sich bei einem verwendeten Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, sobald eine prozessierende Partei an dieser Tatsache zweifelt. Hintergrund ist eine Entscheidung des Landesgerichts Berlin. Eine Vermieterin wollte die von ihr angesetzte Mieterhöhung einklagen. Das Gericht wies die Klage mit Verweis auf den Berliner Mietspiegel ab, woraufhin die Klägerin die Tatsache anzweifelte, dass es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierter Mietspiegel handelt.

Eine Berliner Vermieterin erhöhte die ursprüngliche Nettokaltmiete von 413,17 Euro um 52,26 Euro auf 465,43 Euro. Der einstige Quadratmeterpreis von 4,34 Euro stieg damit auf 4,89 Euro. Die Vermieterin forderte die Mieterin mit einem Schreiben vom 28.1.2010 auf, der Mieterhöhung zuzustimmen. In dem Schreiben gab die Vermieterin sechs vergleichbare Wohnungen an und bezog sich außerdem auf den Berliner Mietspiegel 2009. Die Mieterin stimmte der Erhöhung der Nettokaltmiete nicht zu. Auch das Landgericht wies die Klage der Vermieterin auf Zustimmung der Mieterhöhung ab.

Begründet wurde das Urteil damit, dass sich aus dem Berliner Mietspiegel 2009 eine Nettokaltmiete ergebe, die unter der bereits von der Mieterin gezahlten liege und damit die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sei. Da es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handle, greife die in § 558d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung, dass die innerhalb der maßgeblichen Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegelten. Daraufhin zweifelte die Vermieterin an, dass es sich beim Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handele. Diesem Einwand ging das Landgericht nicht weiter nach.

Laut BGH Urteil vom 6.11.2013 VIII ZR 346/12 hätte das Landgericht seine Entscheidung nicht ohne weiteres auf den Mietspiegel stützen dürfen ohne zu prüfen, ob es sich wirklich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Dieser muss offenkundig und nachweislich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein, damit § 558d Abs. 3 BGB greifen kann. Das Landesgericht hätte den Einwand der Vermieterin prüfen müssen, da es nicht ausreicht, dass ein Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde bzw. von Interessenvertretern als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Der BGH hat den Rechtsstreit zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht zurückverwiesen.

Wie jedes Jahr, stellen auch morgen Abend wieder eine Vielzahl von Kindern und Erwachsenen ihre geputzten Schuhe vor die Tür und hoffen auf Geschenke und Süßigkeiten vom Nikolaus. Eine Tradition, die in Mehrfamilienhäusern jedoch zu schwerwiegenden Unfällen führen kann. Denn zu viele Schuhe und dauerhaft abgestellte Gegenstände im Treppenhaus und Hausflur sind Stolperfallen, versperren Rettungswege, gefährden Bewohner und sind schlichtweg verboten.

Vor dauerhaft abgestellten Gegenständen im Treppenhaus und Hausflur wird in Mehrfamilienhäusern gewarnt. Gerade in den Wintermonaten bleiben oftmals Schuhe und Regenschirme im Hausflur zurück. Das verleitet dazu, auch andere Gegenstände im Hausflur abzulegen. So wird aus ein Paar Schuhen auch gern mal ein ganzes Schuhregal, stellt der DDIV fest. Allerdings können sich diese als Stolperfallen und Brandbeschleuniger erweisen und Mitbewohner wie Besucher gefährden.

Unproblematisch sind Fußmatten vor der Haustür. Bei schlechtem Wetter können dort auch vorübergehend Schuhe abgestellt werden. Allerdings gehören weder Schuhschränke, noch Garderobenständer, Getränkekästen oder Mülltüten in den Hausflur. Auch wenn das Treppenhaus sehr breit ist und ein Mindestabstand von rund einem Meter als Rettungsweg freigelassen wird, können Gegenstände gerade bei einem Brand oder Rauchentwicklung die Arbeit der Feuerwehr und die Rettung von Personen stark beeinträchtigen.

Treppenhäuser und Flure gehören zum Gemeinschaftseigentum und können von Eigentümern und Mietern genutzt werden, so lange Mitbewohner nicht beeinträchtigt werden. Das dauerhafte Abstellen von Gegenständen im Hausflur wird jedoch untersagt. Die Hausordnung enthält zudem oft spezielle Regelungen. Es empfiehlt daher einen Blick in die Hausordnung und befürwortet vor allem gegenseitige Rücksichtnahme. Das kurzzeitige Aufstellen von Nikolausstiefeln jedoch wird erfahrungsgemäß von vielen Mietern und Eigentümern toleriert.

Über 9,3 Millionen Eigentumswohnungen zählte der Zensus 2011 in Deutschland. Damit sind knapp ein Viertel aller 41,3 Millionen Wohnungen Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern – das sind rund 2,8 Millionen Wohnungen mehr, als bisher angenommen. Da die Zahl der Eigentümer auch in den kommenden Jahren steigen wird, appelliert der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) an die politisch Verantwortlichen: Wohnungseigentümergemeinschaften müssen endlich als zentraler Teil des deutschen Wohnungsmarktes ernst genommen werden.

Mit 9.341.366 Wohnungen sind Gemeinschaften von Wohnungseigentümern eine tragende Säule im deutschen Wohnungsmarkt. Die Zahl der Eigentumswohnungen hat die Gesamtzahl der Wohnungen von genossenschaftlichen, kommunalen und privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen weit überstiegen. Damit spielen auch qualifizierte Immobilienverwalter, die nach dem WEG-Recht für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften eingesetzt werden müssen, eine bedeutende Rolle. Sie sind zuständig für die nachhaltige Verwaltung des Gebäudes im Sinne der Wohnungseigentümergemeinschaft einschließlich kaufmännischer, technischer und juristischer Belange.

Nach Einschätzung der Immobilienbranche wird die Zahl der Eigentumswohnungen weiterhin steigen. Die Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage und Altersvorsorge ist ungebrochen – gerade in Großstädten und Ballungsräumen, wo die Leerstandsquote zum Teil unter 2,5% liegt, investieren Menschen zunehmend in eigenen Wohnraum und damit vor allem in Eigentumswohnungen. Und dennoch existieren keine Schutzmechanismen für Eigentümer und deren Vermögensanlage. Für die Tätigkeit als Immobilienverwalter gelten bis heute keinerlei Mindestvoraussetzungen. Das kritisiert der DDIV scharf und drängt, ähnlich wie für Versicherungsvermittler, Versicherungsberater und Finanzanlagenvermittler, auf Zugangsbeschränkungen für die Tätigkeit als Immobilienverwalter.

„Zugangsvoraussetzungen sind keine Garantie für gute Verwaltung. Jedoch bieten sie ein Minimum an Ausbildung und Erfahrung sowie die Verpflichtung zum Versicherungsabschluss zum Schutz und Vertrauen für Eigentümer. Die Investition in Wohneigentum ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Diese vor einem Wertverlust zu schützen, ist das Mindeste, was die Bundesregierung tun kann“, fordert Martin Kaßler, Geschäftsführer des DDIV.

Energiewende nicht ohne Wohnungseigentümergemeinschaften

Die gestiegene Zahl an Eigentumswohnungen wirkt sich auch auf die ambitionierte Energiewende aus. Ähnlich dem gesamten Wohnungsbestand, sind 75% aller Wohnungen von WEGs vor 1990 erbaut worden. Dabei drängt sich die Frage auf, wie viele der in der Nachkriegszeit entstanden Bauten nach heutigen Gesichtspunkten bereits energetisch saniert sind. Aus den Zahlen des Zensus geht hervor, dass noch immer 2,5 Millionen Wohnungen ausschließlich mit Öfen beheizt werden. Diese gilt es durch klimafreundlichere Systeme zu ersetzen. Da allein 40% des gesamten Energiebedarfs durch Gebäude verbraucht werden – der Großteil für Heizung und Warmwasser – sind strengere Regeln zum Energiesparen nachvollziehbar. Die Politik muss sich jedoch auch ihrer Verantwortung in der Durchführung der Energiewende bewusst werden und Eigentümer wie Immobilienverwalter mit einbeziehen. Andernfalls könnten sich strengere Regelungen ohne zusätzliche Unterstützung von WEGs gegenteilig auf die geplanten Vorhaben der Bundesregierung auswirken. Der Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter regt an, Förderinstrumente für energetische Sanierungsmaßnahmen speziell für WEGs einzurichten.

„Will Deutschland die nationalen klimapolitischen Ziele künftig erfüllen, muss viel stärker als bisher ein Förderinstrumentarium entwickelt werden, was auf Wohnungseigentümergemeinschaften zugeschnitten ist. Denn hier ist der größte Sanierungsstau.“ sagt Martin Kaßler und weist auf die größten Hemmnisse bei der energetischen Sanierung hin: enorme Kosten, ungenügende Instandhaltungsrücklagen oder Hausgeldrückstände, komplizierte Kreditverfahren bei Banken sowie fehlende Anreizsysteme und Förderprogramme.

Umso wichtiger sind für Wohnungseigentümer heute qualifizierte Verwalter. Viele Eigentümer erwarten, dass der Verwalter die neuesten Anforderungen und Bestimmungen kennt und zugleich Kosten und Nutzen der neuesten Technologien realistisch einschätzen kann.

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.
Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.
Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.

* § 280 BGB:
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (…)
§ 241 BGB
(1) …
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12
AG Friedberg – Urteil vom 10. Februar 2012 – 2 C 176/12
LG Gießen – Urteil vom 7. November 2012 – 1 S 71/12

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
In dem zugrunde liegenden Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten müssten.
Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.
Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber hatte der Senat deshalb nicht zu befinden.
Die zitierte Vorschrift lautet:
§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 212/12
AG Lüdenscheid – Urteil vom 19. Januar 2012 – 97a C 33/11
LG Dortmund – Urteil vom 20. Juli 2012 – 17 S 55/12
Karlsruhe, den 25. Oktober 2013
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Sparguthaben von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung ab dem 1. Januar 2014 auch über den Betrag von 100.000 Euro staatlich abgesichert. Das Konto einer Eigentümergemeinschaft wird auf Grund der Teilrechtsfähigkeit der WEG als Einzel-Anleger betrachtet – bisher auch im Falle eines Entschädigungsanspruches. Das Guthaben ist daher aktuell nur bis zu einem Wert von 100.000 Euro gesetzlich gesichert. Durch die jetzt beschlossene Änderung des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes (EAEG) werden zukünftig WEG-Konten im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung als Gemeinschaftskonten ausgelegt, bei denen alle Mitglieder der WEG als Kontoinhaber gelten. Ab Januar gilt dann der jeweilige Anteil des einzelnen Kontoinhabers als maßgebliche Obergrenze für einen Entschädigungsanspruch. Alle weiteren Belange der Kontoführung von WEG-Konten bleiben unberührt.

Die für WEG maßgebliche Änderung des EAEG wurde vom Bundesrat noch vor der Sommerpause beschlossen. Im Rahmen des so genannten CRD IV-Umsetzungsgesetzes (Drucksache 374/13) wurde dem EAEG ein zusätzlicher Passus beigefügt, der bei einem Entschädigungsanspruch WEG-Konten als Gemeinschaftskonten definiert. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) begrüßt die Änderungen außerordentlich. Der DDIV hatte sich im Vorfeld für die Gesetzesänderungen ausgesprochen und dafür geworben.

„Als Spitzenverband der Immobilienverwaltungen in Deutschland haben wir uns seit langem dafür ausgesprochen, dass WEG-Konten in Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung besser geschützt werden. Auch im Dialog mit Banken, die uns partnerschaftlich verbundenen sind, haben wir immer wieder für den Schutz der Wohnungseigentümer und deren Rücklagen eingesetzt. Die oft lange angesparten Mittel für Instandhaltungen, Modernisierungen und energetische Sanierungen sind nun endlich angemessen gesichert“, betont Wolfgang D. Heckeler, Präsident des DDIV.

Instandhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften sind sicherer

Die Änderungen des EAEG haben gravierende Konsequenzen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Waren bei der gesetzlichen Einlagensicherung bisher nur Guthaben mit einem Gesamtwert von 100.000 Euro pro WEG-Konto staatlich abgesichert, so ist zukünftig der Anteil der jeweiligen Eigentümer unter staatlichen Schutz gestellt. Vor dem Hintergrund der in der Diskussion befindlichen Beteiligung von Gläubigern und Kapitalanlegern zur Bankenrettung in der Europäischen Union, können Eigentümergemeinschaften aufatmen: Sie müssen vorerst nicht befürchten, dass ihre über Jahre und Jahrzehnte angesparten Instandhaltungsrücklagen zur Finanzierung maroder Banken verwendet werden. Pro Eigentümer sind zukünftig Einlagen im Wert von 100.000 Euro im Rahmen des EAEG staatlich gesichert. Guthaben, die über diesen Betrag hinausgehen, werden überdies meist von privaten Sicherungsfonds gesichert, in denen die überwiegende Zahl der Banken zusätzlich Mitglied ist.

Erst vor knapp zwei Wochen hatten sich die Finanzminister der EU-Mitgliedstaaten über eine allgemeine Ausrichtung zur EU-Bankenabwicklungsrichtlinie geeinigt. Darin wurden ein so genanntes Bail-in-System und eine klaren Haftungsreihenfolge für die Rettung von zahlungsschwachen Banken vorgeschlagen. Demnach sollen zukünftig Anteilseigner, Gläubiger, Investoren und Sparer ab einem Guthaben von 100.000 Euro mit acht Prozent ihrer Einlagen zur Bankenrettung beitragen. Erst danach sollen Steuergelder herangezogen werden.

Der Beschluss der EU-Finanzminister bildet die Grundlage für die so genannten Trilog-Verhandlungen zwischen den Mitgliedsstaaten, der Europäischen Kommission und dem Europäischen Parlament, bei denen die endgültigen Regelungen der Bankenabwicklungsrichtlinie ausgehandelt werden. Auch über die Gläubigerbeteiligung wird dann final entschieden. Diese Richtlinie, die in erster Lesung bereits vor Ende des Jahres geplant ist, soll einen EU-weiten Rahmen für die Sanierung und Abwicklung insolventer Banken bieten. Im Anschluss an den EU-Beschluss, müssen die Regelungen ins nationale Recht der Mitgliedstaaten umgesetzt werden. Erst dann erlangen die Vorgaben ihre Gültigkeit.

In dem zugrunde liegenden Verfahren war der Sohn des Beklagten Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anlage der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Im April 2010 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt hatte er – soweit von Interesse – Hausgelder für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 € nicht beglichen. Die Klägerin meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9. Juni 2010 erwarb der Beklagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde kurz darauf in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Auffassung, nunmehr hafte der Beklagte mit dem Wohnungseigentum für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Ihre Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Forderungen ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.
Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entgegen einer in online casino Rechtsprechung und Rechtsliteratur verbreiteten Auffassung entschieden, dass die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümer-gemeinschaft begründet. Der zum 1. Juli 2007 neu gefasste § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungs- als auch im Insolvenzverfahren. Der Gesetzgeber wollte zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen, die sich gemäß § 49 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers auswirkt; er wollte aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen. Ein neues dingliches Recht kann nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden, weil eine solche Entscheidung dem Gesetzgeber vorbehalten wäre. Die Wohnungseigentümerge-meinschaft kann daher nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken.
Urteil vom 13. September 2013 – V ZR 209/12
AG Kaiserslautern – Urteil vom 5. Mai 2011 – 5 C 71/10
LG Landau – Urteil vom 17. August 2012 – 3 S 11/12
Karlsruhe, den 13. September 2013