Im Frühjahr 2024 hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) zu den Auswirkungen der Coronazeit auf Eigentümerversammlungen geäußert (siehe den Newsletter vom 18.03.2024 BGH: Corona-Vertreterversammlungen haben keine nichtigen Beschlüsse herbeigeführt | VDIV Immobilienverwalter). Im Herbst 2024 kommt eine zweite Entscheidung hinzu, die die Zeit der Lockdown-Lockerung von „2G“- auf „3G“-Regelungen betrifft, darüber hinaus aber auch allgemeine Aussagen für Wohnungseigentümer enthält, die von ihrem Online-Teilnahmerecht an einer hybriden Präsenzversammlung Gebrauch machen möchten.
Mit Urteil vom 20.09.2024 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 123/23 sprach der BGH ein Urteil, welches u.a. die beiden folgenden amtlichen Leitsätze hervorgebracht hat: 1. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen. 2. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.
Der Fall
Es geht um eine Anfechtungsklage. Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in einer GdWE in Bayern. In der Eigentümerversammlung vom 05.07.2021 beschlossen die Eigentümer unter TOP 8a: „Abhaltung von Hybridversammlungen: Die Wohnungseigentümer sind damit einverstanden, dass Eigentümerversammlungen im Rahmen einer Hybridversammlung abgehalten werden können für den Fall, dass Präsenzversammlungen nicht möglich sind.“ Mit Schreiben vom 10.02.2022 lud der Verwalter zu einer Versammlung am 04.03.2022 ein. Die Einladung enthielt einen Hinweis auf die wegen der COVID-Pandemie seinerzeit in Bayern geltenden „2G“-Regelungen. Die Klägerin zeigte dem Verwalter an, dass es ihr nach diesen Regelungen unmöglich sei, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, weil sie weder gegen das Coronavirus geimpft noch von einer Infektion mit dem Virus genesen sei. Sie beantragte die Absage der Versammlung. Diese fand dennoch am 04.03.2022 statt. 2 Tage zuvor – am 02.03.2022 – war die Bayerische Infektionsschutzmaßnahmeverordnung durch Ministerratsbeschluss mit Wirkung zum 04.03.2022 0:00 Uhr – also dem Versammlungstag – von „2G“ auf „3G“ gelockert worden. Die Klägerin hätte teilnehmen dürfen, was sie jedoch aus unbekannten Gründen nicht tat. Es wurden in der Versammlung mehrere Beschlüsse gefasst, die die Klägerin allesamt anfocht.
Die Entscheidung
Das Amtsgericht Fürth in erster Instanz hatte der Klage stattgegeben und war der Argumentation der Klägerin gefolgt, die eklatante Verletzung ihrer Teilnahmerechte müsse zur Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse führen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth in der Berufungsinstanz folgte dem zumindest im Ergebnis (Nichtigkeit nein, Rechtswidrigkeit ja) und bejahte einen ursächlichen Ladungsmangel, da der Verwalter es ermessensfehlerhaft versäumt habe, die Klägerin aufgrund deren Mitteilung auf die Online-Teilnahmemöglichkeit gemäß Beschlusslage hinzuweisen. Da das Berufungsgericht die Revision nicht zugelassen hatte, erhob die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde, mit der sie Erfolg hatte.
Anders als das Landgericht verneint der BGH einen Ladungsmangel. Der BGH führt aus, dass der Hinweis auf einen in der Vergangenheit gefassten Gestattungsbeschluss, der das hybride Format freigebe, nicht zum notwendigen Inhalt der Ladung gehöre. Dem Wohnungseigentümer müsse die Beschlusslage bekannt sein. Insoweit gelte dasselbe wie für den Hinweis auf eine Vertretungsmöglichkeit, der ebenfalls nicht zum notwendigen Inhalt gehöre. GdWE und Verwalter dürften vor diesem Hintergrund erwarten, dass ein verhinderter Wohnungseigentümer zunächst im eigenen Interesse überprüfe, ob er Zeit für die Versammlung habe und über die nötige technische Ausstattung für die Online-Teilnahme verfüge. Erst wenn der Wohnungseigentümer dem Verwalter mitteile, er wolle online an der Versammlung teilnehmen, müsse der Verwalter ihm dies ermöglichen und rechtzeitig die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.
Fazit für den Verwalter
Einberufen werden Versammlungen von der GdWE. Zuständig im Innenverhältnis als ausführendes Organ ist der jeweils bestellte Verwalter. Dieser kann – muss aber nicht – bereits mit der fristgerecht zu versendenden Einladung/Tagesordnung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen.
Eine hybride Versammlung ist eine Präsenzversammlung. Von der klassischen Präsenzversammlung unterscheidet sie sich dadurch, dass Wohnungseigentümer nicht persönlich erscheinen müssen oder eine Stimmrechtsvollmacht erteilen dürfen, sondern im Wege elektronischer Kommunikationsmittel online teilnehmen dürfen. Der BGH erkennt an, dass eine Hybridversammlung mit einem erheblichen organisatorischen und technischen Aufwand für GdWE und Verwalter verbunden ist, der einen physischen Versammlungsraum und zusätzlich die technische und personelle Ausstattung für eine Online-Teilnahme bereitstellen müsse.
Von Amts wegen und ohne Beschlussgrundlage darf der Verwalter keine hybride Eigentümerversammlung einberufen. Die Online-Teilnahme setzt einen vorausgegangenen Gestattungsbeschluss voraus. Für diesen genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, also mehr Ja- als Nein-Stimmen.
Der Beschluss, der das hybride Format legitimierte, war nicht gut formuliert, aber hinreichend bestimmt genug. Dass Wohnungseigentümer „einverstanden sind“, ist missverständlich, weil man auf den ersten Blick annehmen könnte, dass alle gefragt und alle einverstanden waren. Dies ist ersichtlich für einen Mehrheitsbeschluss nicht erforderlich. Eine bessere Formulierung lautet, dass hybride Versammlungen gestattet oder erlaubt werden.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Im Fall konnte nicht festgestellt werden, dass die Klägerin eine Online-Teilnahme verlangt hatte. Sie forderte die Absage der einberufenen Eigentümerversammlung.
Wohnungseigentümer haben möglicherweise nicht die Pflicht, in jedem Fall aber die Obliegenheit, sich über die Beschlusslage zu informieren. Informationsquellen sind die Beschluss-Sammlung und die Durchsicht der Versammlungsniederschriften von Versammlungen nach dem 01.12.2020.
Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, GdWE bzw. Verwalter im Vorfeld einer Versammlung zu informieren, ob sie persönlich, per Vollmacht oder gar nicht zur Versammlung erscheinen. Wer möchte, darf dies mitteilen, um dem Verwalter die Organisation und Vorbereitung zu erleichtern, muss es aber nicht. Eine Nuance kommt nunmehr für die Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung hinzu. Hier kann und darf vom Wohnungseigentümer mehr Eigeninitiative erwartet werden.
Datenschutz und Wahrung der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung sprechen dafür, den Link mit einem Online-Zugang zur Präsenzversammlung nicht bereits mit der ursprünglichen Einladung zu versenden, sondern kurzfristig und rechtzeitig vorher, beispielsweise 48 Stunden. Dadurch sinkt die Gefahr, dass die Einladung mit dem Link, während der in der Regel dreiwöchigen Einberufungsphase an nicht zur Teilnahme berechtigte Personen weitergeleitet werden können. Grundsätzlich dürfen auch Stimmrechtsbevollmächtigte online an der Präsenzversammlung teilnehmen. Einschränkungen können sich ergeben, wenn nach der Gemeinschaftsordnung oder dem Legitimationsbeschluss der Teilnehmerkreis etwa auf andere Miteigentümer, Ehegatten oder den Verwalter beschränkt wurde.
Fazit für die Gemeinschaft
Ist das hybride Format erlaubt, muss die GdWE dafür Sorge tragen, dass die technischen Voraussetzungen geschaffen werden. Dies kann entweder auf den bestellten Verwalter ausgelagert werden, wenn dieser die hybride Betreuung anbietet und möglicherweise in sein Vergütungssystem integriert hat. Andererseits kommt die Miete von Versammlungsräumen einschließlich technischem Equipment in Betracht. Es handelt sich dann um Kosten der Versammlung.
Zum Einberufungsverlangen und TOP-Aufnahme-Verlangen gesellt sich das Online-Teilnahme-Verlangen. Diese sind vom Wohnungseigentümer an die GdWE zu adressieren, die vom Verwalter vertreten wird.
Im Fall war die Durchführung von Präsenzversammlungen gestattet, wenngleich nur unter pandemiebedingten Einschränkungen. Zu Zeiten des völligen Lockdowns, in denen nur Vertreterversammlungen erlaubt waren, entschied der BGH: Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer GdWE sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.
Wie ist es nach dem neuen WEG vom 17.10.2024?
Das WEMoG ist Geschichte! Zum 17.10.2024 ist eine weitere Novelle des WEG in Kraft getreten, die u.a. die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung mit sich gebracht hat (siehe dazu den Newsletter vom 04.11.2024 »1a! – die virtuelle Versammlung ist da!« | VDIV Immobilienverwalter). Auf einen Beschluss, der die virtuelle Versammlung gestattet, können die Grundsätze zur hybriden Versammlung nicht übertragen werden. Die virtuelle Versammlung ist keine Präsenzversammlung. Sie hat keinen Versammlungsraum. Versammlungsort ist das Cyberspace, sodass meiner Meinung nach GdWE bzw. Verwalter dazu verpflichtet sind, bereits in der Einladung und innerhalb der Einladungsfrist auf diese Besonderheit hinzuweisen. Angaben zu den technischen Details, wie z.B. das verwendete Videokonferenzsystem, können in diesem frühen Stadium hilfreich sein. Erwägenswert ist es andererseits, zumindest die geschützten Zugangslinks erst später nachsenden zu dürfen.
