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Chance vertan: Bundesrat verabschiedet sinnfreie Verordnung
Der Bundesrat verabschiedet heute die Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), mit der die Versicherungs- und Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter näher ausgestaltet wird. Im Vergleich zum Ziel des zugrundliegenden Gesetzes ist die verabschiedete Verordnung allerdings nur eine leere Hülle.

„Nachdem bereits das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler den wichtigen Sachkundenachweis ausspart, lässt nun auch die Umsetzungsverordnung große Potenziale ungenutzt”, kritisiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Obwohl sich alle Branchenvertreter von Immobilienverwaltern, Wohnungseigentümern, Mietern und Anwälten für eine Erhöhung des Verbraucherschutzes durch eine verbesserte Sachkunde und eine qualifizierte Weiterbildungspflicht ausgesprochen haben, wurden das Gesetz und im Anschluss die Verordnung von Beginn an konsequent geschwächt und ausgehöhlt. Der Gesetzgeber hat hier eine große Chance ungenutzt verstreichen lassen für mehr Verbraucherschutz und mehr Qualifikation.”

Ab dem 1. August 2018 sind Wohnimmobilienverwalter gesetzlich verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden in drei Jahren weiterzubilden. Der Verordnungsentwurf sah vor, dass alle drei Kalenderjahre spätestens bis zum 31. Januar des jeweiligen Folgejahres eine Erklärung gegenüber dem Gewerbeamt darüber abgegeben werden muss, dass die Weiterbildungspflicht für den Gewerbetreibenden sowie seine Objektbetreuer abgeleistet wurde. Diese Regelung wurde nun durch den Bundesrat weiter erheblich abgeschwächt (BR-Drs. 93/1/18). So ist es in Zukunft nicht erforderlich, die Erklärung über die abgeleistete Weiterbildung unaufgefordert dem Gewerbeamt zu übermitteln und Nachweise vorzulegen. Stattdessen soll dies lediglich auf Nachfrage der Behörde erfolgen. „Der Kardinalfehler des Gesetzes war der Verzicht auf den Sachkundenachweis. Denn ohne eine vorherige Ausbildung – die ein Sachkundenachweis belegen würde – erscheint eine Weiterbildungspflicht systemwidrig. Mit dem Verzicht auf die regelmäßige Erklärung über erfolgte Fortbildungen wird die Weiterbildungspflicht nun zusätzlich geschwächt. Ganz abgesehen davon, dass eine Pflicht zur Weiterbildung von weniger als sieben Stunden jährlich nicht dem Umfang der Tätigkeit eines Verwalters entspricht”, konstatiert Kaßler.

Der Spitzenverband der Immobilienverwalter weist darauf hin, dass zwar einerseits die Bundesregierung die Wohneigentumsbildung für die Bürgerinnen und Bürger erleichtern will und hierfür verschiedene Instrumente im Koalitionsvertrag wie das Baukindergeld, eine Wohnungsbauprämie, ein Bürgschaftsprogramm oder Sonderabschreibungen verankert hat. Andererseits aber wird auf wirksame Maßnahmen zum Schutz der Eigentümer und Mieter verzichtet. „Immobilienverwalter müssen über 60 Gesetze und Verordnungen befolgen, was eine gute und aktuelle Sachkenntnis voraussetzt. Derzeit müssen sich deutsche Gerichte aber jedes Jahr mit 260.000 Verfahren zum Wohnungseigentums- und Wohnraummietrecht beschäftigen, was auch auf fehlendes Fachwissen zurückzuführen ist. Zudem sorgt fehlerhafte Verwaltung jedes Jahr für Schäden in Höhe von rund 200 Millionen Euro, die sich negativ auf die Vermögensbildung und die Altersvorsorge von Millionen Bürgerinnen und Bürgern auswirken”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Die geänderte Regelung zum Nachweis der absolvierten Weiterbildung kommt den Prüfbehörden, nicht aber dem Verbraucher entgegen. In welchem Umfang die Gewerbeämter künftig die Nachweise anfordern, bleibt abzuwarten. „Es ist aber davon auszugehen, dass die Behörden allenfalls bei konkreten Verdachtsfällen aktiv werden. Zudem ist es absurd anzunehmen, dass auch mit der Möglichkeit der Selbstschulung in den Unternehmen – also der Unternehmer schult seine Angestellten – sich die Qualifikation von Immobilienverwaltern signifikant erhöhen wird”, ist sich Kaßler sicher.

„Was helfen politische Absichtserklärungen für mehr Wohneigentum als Altersvorsorge und Vermögensaufbau, wenn der Werterhalt der Immobilie nicht geschützt wird? Wie sinnvoll ist eine finanzielle Starthilfe zum Kauf für Wohneigentum, wenn der Gesetzgeber die Folgen nicht bedenkt? Im übertragenen Sinn: Was hilft die Subvention des Staates bei der Anschaffung eines Autos, wenn er keine Ansprüche an die Wartung des Fahrzeuges stellt? In einer Autowerkstatt oder bei einer Prüforganisation kann der Verbraucher sicher sein, einen Meister oder einen Sachverständigen vorzufinden. Beim Kauf einer Immobilie weiß der Verbraucher nicht, was für ein Immobilienverwalter auf ihn wartet, der sein Vermögen treuhänderisch managt – und das über viele Jahre hinweg”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft: Sie verstößt gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bis Ende 2019 soll sich die Politik auf eine Neuregelung einigen, die bis Ende 2024 in Kraft treten soll. Die nun diskutierten Modelle haben dabei unterschiedliche Auswirkungen auf Grund- und Hausbesitzer und Mieter.
Hintergrund
Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz. Die Höhe des Steuermessbetrags wird dabei teilweise von den Ländern festgelegt, der Hebesatz fällt in die Verantwortlichkeit der Kommunen. Die sog. Einheitswerte, auf denen die Berechnungen basieren, stammen aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost). Dadurch werden die erheblichen Entwicklungen der vergangenen Jahrzehnte unberücksichtigt gelassen.
Die Grundsteuer deckt rund zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen – insgesamt knapp 14 Milliarden Euro. Die Steuer wird dabei im Rahmen der Nebenkosten an Mieter weitergegeben.
Die Karlsruher Richter entschieden (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u. a.), dass die aktuellen Einheitswerte die Wirklichkeit nicht mehr abbilden und die Besteuerung daher verfassungswidrig sei. Bis 2019 muss sich der Gesetzgeber für ein neues Bewertungsmodell entscheiden – derzeit werden unterschiedliche Modelle diskutiert.
Kostenwertverfahren kritisch zu bewerten
Im Bundesrat haben sich alle Bundesländer mit Ausnahme von Hamburg und Bayern für das sog. Kostenwert-Modell ausgesprochen. Dabei wird bei allen Objekten der Bodenwert mit dem Bodenrichtwert angesetzt. Bei bebauten Grundstücken wird zusätzlich der Gebäudewert mit typisierten Baukosten herangezogen. Pauschale Herstellungskosten je Quadratmeter, differenziert nach Gebäudetypen, sowie eine Alterswertminderung sollen realistische Ergebnisse liefern.
Im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der auch der DDIV Mitglied ist, wurde der im Bundesratsantrag vorgeschlagene Kostenwertansatz von Prof. Dr. Johanna Hey geprüft. Nach ihrer Auffassung ist das Kostenwertverfahren nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Die Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln kommt zu dem Ergebnis, dass der im Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage nicht geeignet ist. Ursächlich hierfür ist, dass auch im Kostenwertmodell keine realistischen Werte zugrunde gelegt werden, da beispielsweise durchgeführte Modernisierungen an Altbauten ebenso wenig berücksichtigt werden wie z. B. heruntergekommene Bauten jüngeren Datums.
Zudem haben Berechnungen im Auftrag des Hamburger Senats ergeben, dass durch das Kostenwert-Modell eine Verzehnfachung der Grundsteuer für eine Wohnung möglich ist. Für eine 123-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Harvestehude wären statt 651 Euro jährlich 15.256 Euro Grundsteuer zu berappen. Freilich wurde dabei mit einem gleichbleibenden Hebesatz gerechnet, der einen erheblichen Einfluss auf die letztendliche Steuerlast hat.
Zukunft der Grundsteuer

Das nunmehr ergangene Urteil des Bundesverfassungsgerichts bestätigt die Einschätzung von Prof. Dr. Hey, wonach das Kostenwertverfahren ebenfalls verfassungswidrig wäre, sofern es ausschließlich die historischen Herstellungskosten berücksichtigt und keine weiteren Investitionen abbildet. Eine Flächensteuer, orientiert an der Grundstücks- und Gebäudegröße, oder eine reine Bodensteuer, begrenzt auf Bodenrichtwerte, ist allerdings im Rahmen der Anforderungen des Gerichts durchaus möglich.
Gleichzeitig muss hinterfragt werden, welcher Zweck mit der Grundsteuer verfolgt werden soll. Denn eine Steuer, die ausschließlich an den Bodenwert anknüpft, wäre zwar in der Praxis einfach zu handhaben, spiegelt für die Gemeinde allerdings nicht den Aufwand der Erschließung wider. So ist die Erschließung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus weitaus günstiger als bei einer Bebauung mit einem großen Mehrfamilienhaus – bei einer reinen Bodensteuer wäre das Steueraufkommen allerdings identisch. Eine Orientierung an der Grundstücks- und Gebäudegröße verspricht hingegen eine relativ unbürokratische Umsetzung, bei der gleichzeitig der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks Rechnung getragen wird.

Bund und Länder müssen nun schnell eine verfassungsgemäße Lösung auf den Weg bringen und gleichzeitig eine unbürokratische Übergangslösung umsetzen.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Die Wohnungseigentümerversammlung bzw. Eigentümerversammlung ist das oberste Willensbildungs- und Beschlussorgan der Wohnungseigentümer, die hier über die Verwaltung ihres gemeinsamen Wohneigentums entscheiden. Sie wird durch das
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Das Leben im eigenen Einfamilienhaus gestaltet sich vergleichsweise einfach: Welche Eingangstür das Haus ziert, welche Pflanzen im Garten wachsen oder welchen Anstrich das Haus hat – das alles bestimmt der Hauseigentümer selbst. Besitzer von Eigentumswohnungen müssen sich jedoch mit den Eigentümern der anderen Wohnungen über Regelungen und Maßnahmen einigen, die alle
betreffen. Da die Interessen und Probleme der verschiedenen Eigentümer erheblich differenzieren können, sollte die Chance, Einfluss zu nehmen und mitbestimmen zu können, er­griffen werden. Die Eigentümerversammlung bietet dafür die passende Gelegenheit. Sie muss mindestens einmal im Jahr von der Hausverwaltung einberufen und durchgeführt werden.

Welche Themen gehören auf die Eigentümerversammlung?
Entscheidungen über Instandhaltung und Instandsetzung am Gebäude sowie bauliche Maßnahmen, Verwaltung und Regelungen zur Hausordnung gehören zu den wichtigsten Themen der Eigentümerversammlung.

Darüber hinaus werden die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan, die in der Regel von der Hausverwaltung vorgelegt werden, beschlossen. Aus der Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben und der Instandhaltungsrücklage errechnet sich auch das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer bezahlen muss,
da­mit die Bewirtschaftung des Eigentums gewährleistet werden kann.

Die Eigentümerversammlung kann auch zur Klärung nachbarschaftlicher Konflikte genutzt werden. Probleme lassen sich hier mit einem einfachen Beschluss zur Hausordnung relativ leicht klären. Somit können sich Zwistigkeiten zwischen Nachbarn nicht zum Dauerstreit entwickeln.

Wie und wann wird die Versammlung einberufen?
Die Hausverwaltung muss in der Regel mindestens einmal im Jahr zu einer nicht öffentlichen Eigentümerversammlung einladen. Die gesetz­liche Mindestfrist für die Einberufung beträgt zwei Wochen. Es können aber divergente Regelungen in der
Gemeinschaftsordnung beschlossen werden, beispielsweise wenn viele Eigentümer weit entfernt wohnen. Die Ladungsfrist kann in besonders dringenden Fällen auch verkürzt sein.

Der Hausverwalter muss ebenfalls eine Eigentümerversammlung ein­berufen, wenn mindestens ein Viertel der Eigentümer diese verlangt. In der Gemeinschaftsordnung können jedoch auch für diesen Punkt andere Regelungen getroffen werden.

Die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt in Textform, d.h. das Dokument benötigt im Gegensatz zur Schriftform keine eigenhändige Unterschrift des Verwalters oder Einberufenden. Demnach kann die Ein­ladung auch problemlos per E-Mail verschickt werden. Die Einladung muss alle Tagesordnungspunkte mit Erläuterungen enthalten, über die ein Beschluss gefasst werden soll. So ist gewährleistet, dass alle Eigen­tümer in der Lage sind, sich auf die Versammlung vorzubereiten.

Können Eigentümer nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen, haben sie die Möglichkeit, einen Vertreter zu schicken. Für das Stimmrecht benötigt dieser jedoch eine schriftliche Vollmacht.

Was bedeuten Stimmrecht und Beschlussfähigkeit?
Wird innerhalb einer Eigentümer­versammlung abgestimmt, gilt in der Regel das Kopfprinzip. Dieses besagt, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat, unabhängig von der Zahl oder Größe seiner Wohnungen im Haus. Üblich sind jedoch Regelungen nach dem Wertprinzip (abhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile) oder nach dem Objektprinzip (auf jede Wohnung entfällt eine Stimme). In beiden Fällen ist es dann möglich, dass ein einzelner Eigentümer über die Stimmenmehrheit verfügt. Teilen sich mehrere Inhaber (z.B. Eheleute, Erbengemeinschaft) eine Wohnung, so besitzen diese dennoch nur eine Stimme.

Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit – damit gültige Beschlüsse gefasst werden können – ist, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen. Ist das nicht der Fall, wird eine Ersatzversammlung einberufen, die in jedem Fall beschlussfähig ist. In der Gemeinschaftsordnung können allerdings auch immer abweichende Regelungen getroffen werden, die dann bindend sind und über den gesetzlichen Regelungen stehen. Wird keine Beschlussfähigkeit erreicht, sind die
Entscheide anfechtbar. Auf die Beschlussfähigkeit muss daher nicht nur zu Beginn der Versammlung geachtet werden. Diese kann sich im weiteren Verlauf verändern, wenn beispielsweise Eigentümer frühzeitig den Versammlungsort verlassen oder
von einzelnen Beschlüssen ausgeschlossen sind.

In der Regel werden Beschlüsse mit der Mehrheit der Stimmen gefasst, d.h. wenn mehr als die Hälfte mit „ Ja“ stimmt. Entscheidungen über bau­liche Veränderungen benötigen jedoch die gesetzlich festgelegte Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Was gehört in das Protokoll der Eigentümerversammlung?
Von der Eigentümerversammlung muss ein schriftliches Protokoll erstellt
werden, das alle Beschlüsse und Inhalte nennt:
• Ort, Tag und Zeit der Versammlung,
• Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung,
• Anzahl der anwesenden und vertretenen Mitglieder bzw. Anteile,
• Feststellung der Beschlussfähigkeit,
• alle Tagesordnungspunkte mit kurzer Darstellung der vorgetragenen Argumente,
• Beschlussergebnis mit Zahl der Ja- und Neinstimmen und der Enthaltungen,
• Unterschrift des Verwalters, des Beiratsvorsitzenden und
eines Wohnungseigentümers.

Die Erstellung übernimmt in der Regel der Hausverwalter.

Die Wohnungseigentümer haben das Recht, das Protokoll der Eigentümerversammlung einzusehen und innerhalb eines Monats anzufechten. Der Hausverwalter ist nicht verpflichtet, den Wohnungseigentümern das Protokoll zukommen zu lassen. Eine gesetzliche Frist zur Erstellung des Protokolls gibt es nicht. Es ist jedoch üblich, dass die Wohnungseigentümer dieses spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist erhalten.

Nach Ablauf eines Monats sind alle Beschlüsse gültig, auch wenn diese eventuell fehlerhaft sind. Eine Ausnahme dieser Regelung besteht nur, wenn Beschlüsse gegen unabdingbare Bedingungen des Gesetzes verstoßen.

Das Hausgeld, eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer, enthält Betriebskosten, Aus­gaben für die Verwaltung und die Instandhaltung des Gebäudes – z.B. Kosten für Wasser, Heizung, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Reinigung, Hausmeister, Fahrstuhl, Schornsteinfeger oder Gärtner. Einige der Posten können auf die Mieter umgelegt werden, andere müssen vom Vermieter übernommen werden. Ein Teil des Hausgeldes fließt in die Instandhaltungsrücklage. So können etwa Reparaturen bezahlt werden, die durch die Alterung des Gebäudes entstehen.
Die Verwaltung stellt einen Wirtschaftsplan auf, der als Grundlage für das Hausgeld dient und von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Mit Hilfe eines Verteilungsschlüssels werden die Kosten auf die Eigentümer umgelegt. Hier
ist der Miteigentumsanteil (Teil am gemeinschaftlichen Eigentum) ausschlaggebend.

Am Jahresende stellt der Hausverwalter eine Abrechnung zusammen – Überschüsse werden zurückgezahlt, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden.