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Was tun, wenn die Mieten in Städten in ungeahnte Höhen steigen? In vielen Städten wird seit 2015 auf die vielbeschworene Mietpreisbremse gesetzt. Doch ob das Instrument wirklich zur Entspannung der Mietmärkte beiträgt, ist und bleibt umstritten. Die Wirtschaftsforscher des IW Köln untersuchten die Wirkung der Bremse in Berlin und stellten fest, dass das Instrument weitestgehend wirkungslos bleibt.

Gut gemeint, ist nicht gut gemacht…
Die Bundeshauptstadt setzt seit 1. Juni 2015 auf die Mietpreisbremse. Sie greift in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Hier darf die Miete von neu vermieteten Bestandsobjekten nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die sich am örtlichen Mietspiegelt orientiert. Das Instrument wurde zum „Kassenschlager“. Elf weitere Bundesländer haben inzwischen ebenfalls Mietpreisbremsen – zumeist für einzelne Städte und Regionen – eingeführt.

Angebote über der Vergleichsmiete
Das IW Köln untersuchte etwa 117.000 Wohnungsinserate des Vermietungsportals ImmobilienScout24. Demnach wird ein Großteil der inserierten Mietwohnungen der Hauptstadt noch immer über der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten. Lagen vor Einführung der Mietpreisbremse 61,4 Prozent der Angebote durchschnittlich um 24 Prozent über der Vergleichsmiete, erhöhte sich der Wert bis Ende 2016 auf rund 26 Prozent.

Konsequenzen
Für die Kölner Wirtschaftsforscher ist dieses Ergebnis jedoch kein Grund zur Sorge. „Dass die Mietpreisbremse nicht funktioniert, ist eigentlich positiv”, resümiert IW-Immobilienexperte Philipp Deschermeier. Denn so blieben notwendige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht auf der Stecke, weil Vermieter diese nicht durch höhere Mieten auf ihre Mieter umlegen können. Und davon würde schlussendlich auch die vielbeschworene Energiewende im Gebäudebestand profitieren.

Eine weitere Verschärfung der Bremse führe auch dazu, dass insbesondere Gutverdiener, die bevorzugt in Wohnungen mit guter bis sehr guter Ausstattung und in sehr guten Lagen leben, profitieren. Denn hier wird ein weiterer Mietenanstieg eingedämmt. Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen können sich diese Lagen ohnehin nicht leisten.

Kleine Wohnungen in guten Lagen liegen der Untersuchung zu Folge oft über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies führe im Umkehrschluss dazu, dass große Drei- oder Vierzimmerwohnungen fehlbelegt sind und Familien mit Kindern nicht zur Verfügung stehen. Viele Rentnerpaare oder auch alleinstehende Senioren verbleiben in ihren „angestammten” großen Wohnungen – nicht zuletzt, weil sie die hohen Mieten kleinerer Wohnungen scheuen. Wohnraum, der so dem Markt entzogen wird und für weitere Verknappung sorgt.

Neue Mietspiegel braucht das Land
Ist die Mietpreisbremse damit endgültig gescheitert? Die Wissenschaftler des IW Köln empfehlen dem Gesetzgeber vor einer weiteren Verschärfung der Mietpreisbremse eine hinreichende methodische Grundlage zur Erstellung des Mietspiegels per Gesetz einzuführen. Denn viele der zu Grunde gelegten Tabellen sind veraltet und daher keine verlässliche Grundlage mehr. Es bedürfe eines Gesetzes, das eine regelmäßige und methodisch einwandfreie Aktualisierung der Mietspiegel regelt.

Die Studie ist auf den » Webseiten des IW Köln kostenlos abrufbar…

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Deutschland wird immer älter und auch der Bedarf an barrierefreien Wohnungen steigt stetig. Derzeit werden mindestens 1,6 Millionen Wohneinheiten benötigt – Tendenz steigend. Dies geht aus einer Studie des Projektentwicklers Terragon und des Deutschen Städte- und Gemeindebunds (DStGB) hervor. Ein weiteres Ergebnis: barrierefreies Bauen muss nicht teuer sein und lohnt sich vor allem im Neubau.

Barrierefreiheit bei Neubau „mitdenken″
Die Studie konzentrierte sich auf ein Musterprojekt in einem fünfgeschossigen Wohnungsneubau mit 20 Wohnungen. Demnach entfallen bei einer auf vollständige Barrierefreiheit ausgelegten Variante Mehrkosten in Höhe von 21,50 Euro pro Quadratmeter. Barrierefreies Bauen, so das Ergebnis, ist vor allem in Neubauten weitaus günstiger als im Bestand. Mit Blick auf die statischen Neubauzahlen im Geschosswohnungsbau eröffnen sich für barrierefreie Wohneinheiten somit neue Perspektiven. Die Studienmacher schlagen daher vor, das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen” auch auf den Neubau auszudehnen und einen Zuschuss von 2.500 bis 5.000 Euro pro Wohneinheit zu gewähren.

Smart planen, statt teuer bezahlen
Terranus und der DStGB untersuchten insgesamt 140 Kriterien für barrierefreies Bauen. Bei 130 Kriterien offenbarte sich, dass Barrierefreiheit nicht mit Mehrkosten verbunden ist, sondern bereits mit einer durchdachten Planung forciert werden kann.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

DDIV fordert zeitnahe Umsetzung des Gesetzgebungsverfahrens zur Einführung von Zulassungsvoraussetzungen für Immobilienverwalter
Eine Umfrage des DDIV unter 400 Unternehmen ergab, dass Wohnungseigentümern jährlich finanzielle Schäden von bis zu 25 Millionen Euro entstehen. Zurückzuführen ist dies oft auf eine unprofessionelle und fehlerhafte Immobilienverwaltung. Weitere 55 Millionen Euro kostet die Aufarbeitung von mangelhaften WEG-Unterlagen bei Übernahme durch eine neue Verwaltung. In 94 Prozent aller Fälle kam es dabei bereits zu Schadensersatzforderungen und in 16 Prozent sogar zu Strafanzeigen gegen die Vorverwaltung. Der DDIV fordert daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März einen raschen Abschluss des laufenden Gesetzgebungsverfahrens.

Die treuhänderische Immobilienverwaltung soll Vermögen sichern und erhalten. Oft handelt es sich dabei um die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern. In zunehmendem Maß haben sich dabei in den letzten Jahren die Anforderungen an die Tätigkeit des WEG- und Mietverwalters signifikant erhöht. Neben juristischen, technischen und finanziellen Kenntnissen müssen Immobilienverwalter weit über 60 Gesetze und Verordnungen in der Praxis beachten, welche durch den Gesetzgeber fortlaufend novelliert werden. Bisher gibt es für die Tätigkeit des Verwalters keine Mindestanforderungen, was zunehmend dazu führt, dass gesetzgeberische Vorgaben nicht vollumfänglich umgesetzt werden – zum Nachteil von Eigentümern und Mietern. Die Bundesregierung hat daher im vergangenen Jahr einen Gesetzentwurf vorgelegt, um Grundqualifikationen für die Verwalterbranche festzulegen und den Verbraucherschutz zu erhöhen.

Schadenhöhe und Ursachen
In der politischen Diskussion wird dabei immer wieder die Frage gestellt, wie hoch der Schaden für den Verbraucher durch unprofessionelle Verwaltungen sein kann. Der DDIV hat daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März zum Gesetzgebungsverfahren als berufener Sachverständiger eine Umfrage unter 400 Verwaltungen durchgeführt, um belastbare Daten vorzulegen. Die Ergebnisse sind alarmierend! Nahezu 80 Millionen Euro müssen Eigentümer und Verwalter jährlich zusätzlich aufbringen, um fehlende Sachkunde und Missmanagement auszugleichen.

Immer häufiger finden dabei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur schwer eine professionelle Verwaltung. Weit über 80 Prozent der befragten 400 Unternehmen bewerben sich nicht aktiv bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Mehr als 50 Prozent der Verwaltungen reagieren zudem nicht auf Anfragen von Eigentümergemeinschaften und verweigern sich einem Auswahlverfahren. Die Gründe dafür sind vielschichtig. Knapp 74 Prozent lehnen WEG ab, da sie ein zu hohes Konfliktpotential sehen; 66 Prozent erachten die WEG mitunter als zu klein und über 63 Prozent können nicht auskömmlich mit der angebotenen Vergütung wirtschaften.

Knapp 34 Prozent der Unternehmen lehnen WEGs wegen unqualifizierten Vorverwaltungen ab. Wenn es zur Übernahme einer WEG trotz unqualifizierter Vorverwaltung kam, stellten die Unternehmen fest, dass die häufigsten Fehlerquellen eine unkorrekte Buchführung (76 Prozent), ein Instandhaltungs-und Sanierungsstau (75 Prozent), nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68 Prozent) und die Nichteinhaltung von gesetzlichen Auflagen (57 Prozent) waren. Auch wurde oft eine fehlerhafte Beschlussfassung (52 Prozent), fehlende Abrechnungen (48 Prozent) und Mängel bei der Beschlusssammlung (35 Prozent) identifiziert.

Die Aufbereitung fehlerhafter Unterlagen nach einer WEG-Übernahme beanspruchte durchschnittlich 51 Arbeitsstunden. Dabei erhielten nur 30 Prozent der Verwaltungen diesen Mehraufwand vergütet, welcher sich auf 55 Millionen Euro jährlich summiert.

Schadenersatzforderungen und Strafanzeigen
Bei Übernahme einer Eigentümergemeinschaft setzte in der Vergangenheit jede zweite Verwaltung bereits einen außergerichtlichen Schadensersatz gegen den Vorverwalter durch. 43 Prozent strengten zudem einen gerichtlichen Schadenersatz an. 16 Prozent der Unternehmen stellten mindestens schon einmal eine Strafanzeige gegen den Vorverwalter wegen unsachgemäßer Immobilienverwaltung. Zum Erfolg führten die Maßnahmen insgesamt bei rund 44 Prozent der Befragten.

Die befragten Unternehmen gaben aber auch selbstkritisch an, dass sie sich selbst mindestens einmal mit Forderungen nach außergerichtlichem Schadensersatz (37 Prozent), gerichtlichem Schadensersatz (33 Prozent) und Strafanzeigen (12 Prozent) konfrontiert sahen.

„Die Ergebnisse zeigen, dass der Gesetzgeber handeln muss. Die Regel- und Gesetzesdichte ist enorm hoch. Technische Fortentwicklungen und neue Handlungsfelder wie Digitalisierung, E-Mobilität und Energiewende stellen unsere Branche in immer kürzeren Intervallen vor neue Herausforderungen. Ohne ein Mindestmaß an Qualifikation und Weiterbildung für den Immobilienverwalter setzt die Bundesregierung die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern weiter auf’s Spiel″, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
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Es ergänzt die allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch um spezifische Regelungen des Bauvertragsrechts – unter anderem mit einem eigenen neuen Verbraucherbauvertrag. So soll der private Bauherr gegenüber dem Auftragnehmer Änderungswünsche zur Bauausführung einseitig anordnen können. Außerdem regelt das Gesetz das Kündigungs- und Widerrufsrecht klarer.

Gewährleistung bei mangelhaftem Baumaterial
Weiterer Bestandteil ist die Anpassung des Kaufvertragsrechts an die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs. Dabei geht es um die Gewährleistung bei mangelhaftem Baumaterial. In diesem Fall ist nach bisher geltendem Recht der ausführende Handwerker verpflichtet, das mangelhafte Material wieder auszubauen und durch fehlerfreies zu ersetzen. Der Handwerker kann gegenüber dem Händler, von dem er das mangelhafte Material bezogen hat, nur dessen Ersatz verlangen. Auf den Kosten für den Aus- und Wiedereinbau bleibt er sitzen. Dies soll mit dem Gesetz zugunsten des Handwerkers geändert werden, heißt es in der Gesetzesbegründung.

Verkündung und Inkrafttreten
Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Verkündung vorgelegt. Es soll im Wesentlichen zum 1. Januar 2018 in Kraft treten.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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