Monthly Archives: "Juli 2015"

Eigentumswohnung: Einbruchschutz durch Videoüberwachung

Einbruchsprophylaxe geschieht unter anderem durch Videoüberwachung. Generell lassen sich im WEG nach der Rechtsprechung im Ergebnis Videoanlagen nur bei Einigkeit installieren und halten. Für das Anbringen einer Videoüberwachungsanlage am Eingang benötigen Wohnungseigentümer die Zustimmung aller anderen Hauseigentümer. Anderenfalls verletze eine solche Anlage an der Klingel das Persönlichkeitsrecht der Mitbewohner, wie das OLG Köln (OLG Köln, Beschluss vom 9.5.2007 – 16 Wx 13/07, WuM 2007, 646, a. A. aber LG Hamburg, Urteil vom 2.12.2010 – 307 S 73/10, ZMR 2011, S. 288 – ein Recht des Wohnungsmieters zur Installation einer Kamera im Hausflur bejahend, die ausschließlich den eigenen Türbereich erfasst) klarstellt. Außerdem sei die Installation eine zustimmungsfähige bauliche Veränderung. Dafür sei die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Im dem entschiedenen Fall wurde in einem Haus eine Videoanlage installiert, die es ermöglichte, den Eingangsbereich bis zu 3 Minuten nach dem Klingeln zu beobachten. Andere Wohnungseigentümer klagten dagegen erfolgreich.
Aber:
Soll die Videoüberwachung nur eingeschränkt und bezogen auf den eigenen Sondernutzungsbereich erfolgen, so ist sie rechtlich nicht zu beanstanden (AG Hamburg-Blankenese, online casino Urteil vom 9. Januar 2013 – 539 C 7/12, ZMR 2014, S. 59).

Der Fall:

Wohnungseigentümer Q und R bilden die insich völlig zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft. R installiert eine Videokamera zur Überwachung des Türbereichs und seines Gartens, an dem er ein Sondernutzungsrecht ausübt. Q behauptet, die Kameras erfassten auch sonderrechtsfreie Gemeinschaftsflächen. Er klagt gegen R auf Unterlassung der Videoüberwachung.

Die Lösung:

Das AG Hamburg-Blankenese weist die Klage ab (Urteil vom 9. Januar 2013 – 539 C 7/12, ZMR 2014, S. 59). Es habe sich gezeigt, dass die monierten Videokameras nur die eigenen Bereiche des R erfassen. Mit dem Argument, dass die jetzige Justierung der Kameras jederzeit nach einer eventuellen Erledigungserklärung des Q in der Hauptsache durch R verändert werden könne, wurde Q nicht gehört. Denn die rein theoretische Möglichkeit einer manipulierenden Veränderung einer Anlage derart, dass über den eigentlichen Sondereigentumsbereich hinaus auch Gemeinschaftsflächen wie zum Beispiel der Hausflur, die gemeinschaftliche Auffahrt sowie Gartenflächen und Sondereigentumsbereiche bzw. Sondernutzungsbereich des Nachbarn überwacht werden könnten, rechtfertige nicht die Annahme einer über das Maß des 14 Mr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. Eine Benachteiligung liege erst dann vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich sei (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. April 2011 – V ZR 210/10, ZMR 2011, S. 734)

 

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
Landesverband
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
Telefon: 0511/973297-0
Telefax: 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de

Vergleich nach vorgetäuschtem Eigenbedarf: Dennoch Schadensersatz des Mieters?

1. Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07, IMR 2009, 188 = NJW 2009, 2059 Rz. 11 m.w.N.; vom 13.06. 2012 – VIII ZR 356/11, Rz. 10, IMR 2010, 1000 – nur online; Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rz. 3).*)

2. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, a.a.O.).*)

3. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 – VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rz. 9; vom 26.10.2009 – II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rz. 18; vom 18.09.2012 – II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rz. 22; vom 22.04. 2015 – IV ZR 504/14, Rz. 15).*)

4. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/99, Rz. 18; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rz. 22; Beschluss vom 19.09.2006 – X ZR 49/05, Rz. 27). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.*)

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

BMWi legt Referentenentwurf zur Berufszulassungsregelung für Immobilienverwalter vor

Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer wird erhöht

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat gestern einen Referentenentwurf zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler vorgelegt. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den Entwurf grundsätzlich, weil damit Verbraucherschutz und Qualifikation in der Wohnungsverwaltung erhöht werden. Als Spitzenverband hat der DDIV sich seit langem für Mindeststandards in der Immobilienverwaltung eingesetzt, da die Anforderungen an die Tätigkeit in den letzten Jahren signifikant gestiegen sind. Daher werden in § 34 c der Gewerbeordnung entsprechende Zugangsvoraussetzungen erlassen. Diese betreffen ausschließlich gewerbliche WEG-Verwalter. Die Detailregelungen sind nachfolgend in der Makler- und Bauträgerverordnung verankert. Der DDIV geht davon aus, dass diese Regelung zum 1. Januar 2016 verkündet wird. Nach einer Übergangsphase von neun Monaten haben gewerbliche Verwalter sechs Monate Zeit, sich von einer IHK-Sachkundeprüfung befreien zu lassen.

WEG-Verwalter müssen Sachkunde und Versicherungsschutz vorweisen

Dem Referentenentwurf zufolge müssen künftig WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis, ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorlegen, bevor sie eine Gewerbeerlaubnis erhalten. Die Regelung ist ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen, Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen nicht darunter.

Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter zusätzliches Personal, haftet er dafür und ist verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken, z.B. durch die Erstellung von Abrechnungen sowie die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Als angemessene Qualifikation können auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Darauf hatte der DDIV in der Vergangenheit mehrfach gedrängt. Auch die Einführung einer „Alten-Hasen-Regelung“ ist geplant. Danach wären WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbständig tätig sind, von einer Sachkundeprüfung ausgenommen.

Analoge Zulassungsvoraussetzungen sollen künftig auch für den Immobilienmakler gelten.

Erste Auskunft zum Referentenentwurf

Der DDIV sieht nach einer ersten Durchsicht allerdings noch konkreten Nachbesserungsbedarf. In den nun folgenden Anhörungen und im parlamentarischen Verfahren wird es u. a. darum gehen, für die Erweiterung der Versicherungspflicht einzutreten. Zwar ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ein zentraler Bestandteil zur Absicherung der Haupt- und Nebenrisiken des Verwalteralltages. Der DDIV plädiert allerdings dafür, die Versicherungspflicht auf die Deckung gegen Personen- und Sachschäden auszuweiten und den Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung vorzunehmen.

Zugleich fehlt im Entwurf eine Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Diese sind ebenfalls treuhänderisch tätig und tragen dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter. Aus Verbraucherschutzgründen sollten sie daher die gleichen Qualifikationsnachweise erbringen.

Um die in der Praxis erforderlichen Mindeststandards auch im Hinblick auf aktuelle gesellschaftliche Herausforderungen wie Energiewende und demografischer Wandel gewährleisten zu können, spricht sich der DDIV zudem für die Einführung einer Weiterbildungspflicht aus. Nur so kann garantiert werden, dass dauerhaft ausreichendes Fachwissen, Qualifikation und Sachkenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung vorhanden sind. Damit wird auch die Altersvorsorge von Millionen Bundesbürgern dauerhaft besser geschützt.

 Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Dorotheenstraße 35
10117 Berlin

BGH: Zweckwidrige Nutzung eines Ladens in einer WEG-Anlage

Die beklagte Teileigentümerin erwarb 1995 ihre Einheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde ein inzwischen bestandskräftiger Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“ und die Hausverwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Die Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf, hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos gewesen. Auf die Revision der Klägerin hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Beklagte nunmehr dem Antrag entsprechend verurteilt.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass – entgegen der Auffassung der Vorinstanzen – der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB* in Gestalt der sogenannten Verwirkung dem auf die nächtlichen Öffnungszeiten beschränkten Unterlassungsanspruch der Kläger nach § 1004 BGB**, § 15 Abs. 3 WEG*** nicht entgegensteht. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Dient eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon kann hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

*§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

**§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) 1Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. 2Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

***§ 15 WEG Gebrauchsregelung

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (…) verlangen, der (…) den Vereinbarungen (…) entspricht.

AG Saarbrücken – Urteil vom 15. November 2012 – 36 C 124/12 (12)

LG Saarbrücken – Urteil vom 18. Juni 2014 – 5 S 297/12

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Neues Förderprogramm „Kriminalprävention durch Einbruchssicherung“

Der Bundestag hat ein neues Programm „Kriminalprävention durch Einbruchsicherung“ mit einem Volumen von 30 Mio. Euro beschlossen (je 10 Mio. Euro für die Jahre 2015-2017).

Ziel des neuen Programms ist die Förderung von Maßnahmen zum Zweck der kriminalpräventionsgerechten Anpassung von Wohngebäuden. Es richtet sich so-wohl an Mieter als auch an Eigentümer. Einzelheiten regeln Richtlinien des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

Es wurden folgende Eckpunkte für die Förderrichtlinien beschrieben:

• Antragsberechtigt sind einmalig Mieter (mit Zustimmung des Eigentümers) und Eigentümer.

• Die Förderung erfolgt durch Zuschüsse zu den Materialkosten und kann zusätzlich zur steuerlichen Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen in Anspruch genommen werden.

• Die Gesamtinvestitionssumme der zu fördernden Maßnahme muss mindestens 500 Euro betragen.

• Die Förderung beträgt 20 Prozent der getätigten Investition, höchstens jedoch 1.500 Euro pro Antrag.

• Voraussetzung für die Förderung ist die vorherige Vorlage von mindestens zwei Angeboten oder eines Angebots einer zertifizierten Fachfirma. Die Auszahlung der Förderung erfolgt nach Vorlage der Originalrechnung.

• Die Förderung erfolgt nach Eingang der Förderanträge.

 

Quelle

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
D-10117 Berlin