Monthly Archives: "Februar 2015"

Der 75-jährige Beklagte ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Beklagten, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, „Zigarettengestank“ in das Treppenhaus gelange. Dies liege daran, dass der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leere. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Im Streitfall war dem Bundesgerichtshof allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB* rechtfertigende „nachhaltige Störung des Hausfriedens“ oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB** rechtfertigende „schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters“ vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Der Bundesgerichtshof hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden.

* § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

** § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. […}

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

[…]

Urteil vom 18. Februar 2015 – VIII ZR 186/14

AG Düsseldorf – Urteil vom 31. Juli 2013 – 24 C 1355/13

LG Düsseldorf – Urteil vom 26. Juni 2014 – 21 S 240/13

Karlsruhe, den 18. Februar 2015

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Ende des letzten Jahres urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Erstattung von Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung. In dem Rechtstreit weigerte sich die Mieterin diese Nebenkosten für die Jahre 2002 bis 2004 zu zahlen. Der Mietvertrag enthielt zwar die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters, die „Kosten des Betriebs“ zu übernehmen. Darunter wurden auch die Verwaltungskosten geführt. Sie hielt die Forderungen jedoch für überzogen und verweigerte die Nachzahlung.
Der BGH entschied: Mieter muss Umstände plausibel vortragen, warum Verwaltungskosten nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen.

Der Fall:

Ende des letzten Jahres urteilte der BGH in einem Rechtsstreit, in dem die Vertragsparteien eines gewerblichen Mietverhältnisses über die Erstattung von Verwaltungskosten stritten. Die Mieterin (Beklagte) verweigerte, Nebenkosten für die Jahre 2002 bis 2004 zu zahlen, insgesamt jährlich 1.299,54 Euro brutto. Der Mietvertrag enthielt zwar die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters, die „Kosten des Betriebs“ zu übernehmen. Da runter wurden auch die Verwaltungskosten geführt. Sie hielt die Forderungen jedoch für Überzogen und verweigerte die Nachzahlung.

Die Mieterin hatte eingewendet, die Kosten verstießen in ihrer Höhe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Sie versuchte dies mit Verwaltungskosten von Vergleichsobjekten zu untermauern. Das Gericht hielt den Einwand jedoch für unbeachtlich. Die von der Mieterin angeführten Vergleichsobjekte seien eben nicht in den wesentlichen Punkten (Größe, Lage, Vertragsinhalt) vergleichbar.

Die Entscheidung:

Der BGH folgte der ständigen Rechtsprechung, die Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot vor der Umlage überhöhter Kosten grundsätzlich geschützt sieht. Vermieter sind damit verpflichtet, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums, möglichst wirtschaftlich vorzugehen und auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Abrechnung überhöhter Betriebskosten verletzt eine vertragliche Nebenpflicht, die zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen kann. Das gilt für Wohn- und Geschäftsräume gleichermaßen.

Allerdings stellte der BGH klar, dass die Darlegungs- und Beweispflicht für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und für den Eintritt eines Schadens den Mieter trifft. Das heißt, der Mieter muss zumindest grobe Anhaltspunkte aufzeigen für die Behauptung, der Vermieter habe für die zugrunde liegende Leistung einen überhöhten Preis verlangt. Es genügt nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschaffen worden seien. Vielmehr muss er den vielfältigen, regional unterschiedlichen Bedingungen des Vermietermarktes und den Besonderheiten des Mietobjekts hinreichend Rechnung tragen. Mieter müssen nachvollziehbar Umstände darlegen, die den Schluss zulassen, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat.

Der BGH vertritt die Ansicht, dass die Beurteilung der Angemessenheit der Verwaltungskosten Mietern ebenso möglich ist wie Vermietern. Schließlich können sich Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen.

Im konkreten Fall hatte die Mieterin ihre Einwände nicht plausibel und nachvollziehbar dargelegt, so dass sie die Verwaltungskosten begleichen musste.
BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Dorotheenstraße 35
10117 Berlin

Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen, unbefristeten Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

Der daraufhin vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei jedenfalls wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gestützte Kündigung hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtsprechung erforderlich gehaltenen – „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende – Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende – Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen – Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB)** getroffen werden können.

* § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (…).

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…) der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (…).

** § 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zur rechtfertigen ist (…).

Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14

AG Mannheim – Urteil vom 24. Juli 2013 – 10 C 213/13

LG Mannheim – Urteil vom 17. April 2014 – 4 S 93/13

Karlsruhe, den 4. Februar 2015

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Seit dem 01.01.2015 ist das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) mit der entsprechenden Mess- und Eichverordnung (MessEV) in Kraft. Damit kommen einige Neuerungen auf Gebäudeeigentümer und Immobilienverwalter zu. Diese sind unter anderem von der sogenannten Anzeigepflicht von neuen oder erneuerten Messgeräten gemäß § 32 MessEG betroffen.

Die Anzeigepflicht für neue oder erneuerte Messgeräte nach § 32 Absatz 1 MessEG trifft den Verwender (die WEG bzw. den Eigentümer) des jeweiligen Messgeräts (Warmwasser-, Kaltwasser- und Wärmezähler) und muss innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme gegenüber der zuständigen Eichbehörde erfüllt werden. In seiner verkürzten Form muss die Anzeige lediglich die Messgeräteart und die Anschrift des Verwenders enthalten und kann elektronisch übermittelt werden. Die zentrale Meldeplattform der Eichbehörde befindet sich unter www.eichamt.de.

Unsere Empfehlung:
Die sicherste Art und Weise der Anzeigenpflicht nachzukommen und einer möglichen Pflichtverletzung aus dem Weg zu gehen, ist die Übertragung der Aufgabe an das jeweilige Messdienstunternehmen.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
D-10117 Berlin