Monthly Archives: "Oktober 2014"

BGH-Urteil zu Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

 

In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

 

Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die „Opfergrenze“ der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat das Urteil aufgehoben.

 

Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.

 

Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

 

Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14

 

AG Andernach – Urteil vom 28. November 2012 – 60 C 598/10 WEG

 

LG Koblenz – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 2 S 74/12

 

Karlsruhe, den 17. Oktober 2014

 

Quelle: Bundesgerichtshof.de

Umsetzung von Zugangsvoraussetzungen noch 2014

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. setzt sich seit seinem Bestehen für die Einführung von Mindestvoraussetzungen zur Ausübung der Verwaltertätigkeit ein. Diese Bemühungen sind nun endlich von Erfolg gekrönt. Denn wie die Bundesregierung im Rahmen eines Expertengesprächs ankündigte, wird sie wahrscheinlich bis Ende November 2014 einen Vorschlag zur Umsetzung der im Koalitionspapier festgelegten Zugangsvoraussetzungen vorlegen. Als sicher gelten die Einführung eines Sachkundenachweises und der Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung. Beide Forderungen sind im BVI bereits seit Jahren umgesetzt. Zusätzlich fordert der BVI zur Aufnahme in den Verband den Nachweis einer Betriebshaftpflicht- und Vertrauensschadenversicherung. Beide Versicherungspflichten wurden von dem rund 50 Experten umfassenden Gremium zwar diskutiert, ihre Einführung soll aber lediglich geprüft werden.
Die Zugangsvoraussetzungen sollen in der Gewerbeordnung festgeschrieben werden. Damit obliegt die Federführung des Projekts dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie in enger Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Das nächste Expertengespräch wird Ende November 2014 stattfinden. Der BVI wird dann erneut zum Dialog vor Ort sein.

Mietpreisbremse: Kabinett verabschiedet Gesetzesentwurf

Das Bundeskabinett hat die Mietpreisbremse beschlossen. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) begrüßt, dass der Gesetzentwurf gegenüber dem ursprünglich von Bundesjustizminister Heiko Maas vorgelegten Referentenentwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz wichtige Modifikationen enthält. „Dass zentrale Forderungen der Immobilienwirtschaft Eingang in den Gesetzentwurf gefunden haben, bewerten wir als positives Signal. Dennoch gehen die Nachbesserungen nicht weit genug. Auch wenn der Neubau von der Mietpreisbremse ausgenommen wird, bleibt es dabei, dass Millionen Vermieter von Bestandswohnungen die Zeche für die Mietpreisbremse zahlen müssen“, erklärt der Vorsitzende der BID Jens-Ulrich Kießling.

Ausnahme Neubau

Zu der Ausnahmeregelung für Neubauten erläutert Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien-und Wohnungsunternehmen: „Nach monatelangem Tauziehen steht endlich fest, dass Neubauten von dem wohnungsmarktpolitischen Instrument herausgenommen sind. Auch wenn wir jegliche Mietpreisbremse für falsch erachten, sind wir erleichtert, dass unsere Forderungen im Gesetzentwurf berücksichtigt worden sind. Dieses Zugeständnis an die Immobilienwirtschaft ist ein Schritt in die richtige Richtung. Nun bleibt es jedoch abzuwarten, welche Maßnahmen Bund und Kommunen ergreifen, um den Neubau anzukurbeln.“

Modernisierung

Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) äußert sich zu den Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Investitionen in den Bestand: „Mit der Mietpreisbremse hat die Bundesregierung ein Eigentor geschossen: dringend notwendige Modernisierungen und Investitionen in Bestandsbauten werden ausgebremst. Die Energiewende im Gebäudebereich steht damit weiter auf der Kippe. Denn welcher Eigentümer will in Energieeffizienz, altengerechten Umbau und Instandsetzung investieren, wenn zwar die Mieter davon profitieren, er aber allein auf den Kosten sitzenbleibt? Bereits heute erzielen viele Wohnungseigentümer keinen Gewinn aus der Vermietung. Die politische Aufgabe sollte es sein, Anreize zur energetischen Sanierung zu setzen. Die Mietpreisbremse ist dabei kontraproduktiv.“

Modifizierte Länderermächtigungsgrundlage

Die Länderermächtigungsgrundlage kommentiert Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen: „Es ist aus verfassungsrechtlichen Gründen notwendig, die Gültigkeit der Mietpreisbremse für eine Stadt konkret zu begründen. Dann reicht es aber nicht aus, im Gesetzentwurf Kriterien aufzuzählen – zum Beispiel geringe Leerstandsquote, überdurchschnittlicher Mietanstieg oder eine überdurchschnittliche Mietenbelastung –, diese aber nicht zu einer verpflichtenden Voraussetzung für die Mietpreisbremse zu machen. Eine ‚Kann–Bestimmung‘ ist hier viel zu wenig. Eine Unterversorgung besteht nämlich nur bei tatsächlicher Wohnungsknappheit. Bei der Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarkts hat der Justizminister damit den Willen der Politik, die sich anders schon im Koalitionsvertrag geeinigt hatte, wieder nicht berücksichtigt. Allerdings ist es richtig, wenn die Ausweisung der Gebiete an einen Maßnahmenplan zur Abhilfe gebunden wird. Nur Neubau beseitigt Mangellagen.“

Zeitliche Befristung

Die zeitliche Befristung auf fünf Jahre bezeichnet Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA, als wichtiges Signal an die Immobilienwirtschaft: „Und bei den fünf Jahren sollte es auch bleiben, damit der Wohnungsmarkt langfristig keinen Schaden nimmt. Wir warnen eindringlich davor, dass die Mietpreisbremse dauerhaft zum Instrument der Wohnungspolitik wird. Erfreulich ist in dem Prozess um die Mietpreisbremse, dass die Bundesregierung die angekündigte Dialogbereitschaft erfüllt hat. Darauf bauen wir auch in Zukunft.“

Auswirkung der Mietpreisbremse auf die Finanzierung

Zu den Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die Finanzierung teilt Jan Bettink, Präsident des vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken, mit: „Bislang spüren wir keine Auswirkungen der kommenden Mietpreisbremse bei der Nachfrage nach Finanzierungen für Wohnimmobilien. Staatliche Eingriffe in den Preismechanismus wirken sich aber immer mittelbar auch auf die Finanzierung aus. Deshalb ist es wahrscheinlich, dass die Mietpreisbremse jedenfalls die Finanzierung des Mietwohnungsbestandes treffen wird. Positiv sind die Ausnahme für neu gebaute Immobilien und die Befristung auf fünf Jahre zu werten.“

Bestellerprinzip

Zum so genannten Bestellerprinzip, das zusammen mit dem Mietrechtsrechtsnovellierungsgesetz eingeführt werden soll, ergänzt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling: „Leider ist es beim Etikettenschwindel geblieben: Das „Bestellerprinzip“, wie es heute vom Kabinett beschlossen werden soll, bedeutet mitnichten, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat, sondern dass faktisch immer der Vermieter als Auftraggeber gilt. Dass Wohnungssuchenden die Möglichkeit genommen wird, einen Makler zu beauftragen, kann nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein.“

Haus & Grund: Mietpreisbremse wird Probleme verschärfen

Klagewelle zur Vergleichsmiete erwartet

„Die Mietpreisbremse wird dem Wohnungsmarkt schaden und den bedürftigen Wohnungssuchenden nicht helfen“, so kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Einigung zwischen Union und SPD auf Details zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei neuen Mietverträgen. Gleichzeitig warnte Kornemann vor einer Klagewelle zur Vergleichsmiete.

Die Koalitionäre hätten es versäumt, die Mietpreisbremse nur dort zuzulassen, wo es mit einem qualifizierten Mietspiegel eine für jedermann rechtssichere Quelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. „Wir rechnen mit bis zu 150.000 zusätzlichen Streitigkeiten pro Jahr zwischen Mietern und Vermietern“, prognostiziert Kornemann. Zudem halte er die Mietpreisbremse für einen verfassungswidrigen Angriff auf das private Eigentum. „Neueste Untersuchungen zeigen, dass die privaten Vermieter heute schon mit ihren Wohnungen meist keinen Gewinn oder gar Verluste erwirtschaften. Die Mietpreisbremse verschärft diese prekäre Lage von Millionen Vermietern“, sagte Kornemann.

 

Quelle: Pressemitteilung vom 23.09.2014 / Haus & Grund Deutschland